지역주택조합 조합원 자격을 갖추지 못하고 가입계약을 체결한 경우 

☞ 지역주택조합 조합원 자격을 갖추지 못하고 조합원 가입계약을 체결한 경우 그 가입계약의 효력

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1. 관련법령 및 관련법리

주택법 제11조 제7항은 인가를 받는 주택조합의 구성원의 자격기준 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다고 규정하고 있고, 주택법 시행령 제21조 제1항 제1호는 지역주택조합의 조합원 자격에 관하여 조합설립인가 신청일부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니하거나 세대주를 포함한 세대원 중 1명에 한정하여 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주로서 조합설립인가 신청일 현재 해당 지역에 6개월 이상 계속하여 거주하여 온 사람으로 규정하고 있습니다.

그러나 위와 같은 주택법 및 그 시행령의 규정에 의하면 지역주택조합의 조합원 자격은 조합설립인가 신청일'을 기준으로 위 주택법령에서 정한 무주택 요건, 세대주 요건, 거주 요건 등을 갖추면 되는 것인바, 조합설립인가 신청일 이전 조합원 가입계약 체결 당시 위 자격기준을 갖추지 못하였다고 하더라도 곧바로 피고의 조합원이 될 수 없는 것은 아니라고 할 것이므로, 조합원 가입계약이 위 주택법령에 위반된다거나 원시적 불능인 급부를 목적으로 하는 계약에 해당하여 당연히 무효라고 볼 수 없습니다(대법원 2011. 12. 8. 선고 2011다5547 판결 참조).

또한 '조합설립인가 신청일 이후 조합주택의 입주 가능일 이전'에 위와 같이 주택법 및 그 시행령에서 정한 무주택 요건, 세대주 요건, 거주 요건 등 지역주택조합의 조합원 자격을 갖추지 못하거나 상실한 경우에는, 위 주택법령의 규정이 당사자의 의사에 의하여 그 적용을 배제할 수 있는 규정이 아니어서 그 조합원은 조합원 지위를 자동으로 상실한다고 하더라도(대법원 2020. 9. 7. 선고 2020다237100 판결 참조), 이미 조합설립인가 신청일 이전에 유효하게 성립한 조합원 가입계약이 소급하여 무효로 된다고 볼 수는 없고, 조합원 지위의 상실을 이유로 그 조합원 부담금을 반환받을 수 있을 뿐이라고 할 것입니다.

2. 조합가입계약 체결시기가 설립인가 신청일 [이전]인 경우- 이 사건 가입계약이 설립인가 신청일 이전에 체결되었는데 설립인가 신청일 이후에도 조합원자격을 갖추지 못한 경우

위 법리를 토대로 보건대, 가입자가 이 사건 가입계약 당시 위 주택법 및 그 시행령에서 정한 지역주택 조합원의 자격요건을 갖추지 못하였다고 하더라도, 이 사건 가입계약은 피고의 조합설립인가신청일 이전에 체결된 것으로서 위 주택법령에 위반된다거나 원시적 불능인 급부를 목적으로 하는 계약에 해당하여 당연히 무효라고 볼 수 없습니다.(부산지방법원 2021. 7. 7. 선고 2020나57271 판결)

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그리고 이 사건 가입계약 제2조와 조합의 규약 제8조에서 위 주택법 및 그 시행령과 같은 내용으로 지역주택조합의 조합원 자격을 규율하고 있더라도, 이는 위 주택법령에 규정된 지역주택 조합원의 자격을 조합원 가입계약 내지 피고의 자치법규에 편입시킨 것으로 위 주택법령의 내용과 무관하다고 볼 수 없는 점, 조합설립인가 신청일 이전 조합원 가입계약 체결 당시 위 주택법령이 정한 지역주택 조합원의 자격요건을 갖추지 못하더라도 위 조합원 가입계약이 당연 무효라고 볼 수 없는데 이 사건 가입계약과 조합의 규약에서 정한 조합원 자격요건에 관하여만 달리 볼 이유가 없는 점 등에 비추어 보면, 가입자가 이 사건 가입계약 당시 위 가입계약 제2조와 피고의 조합 규약 제8조에서 정한 조합원의 자격요건을 갖추지 못하였다고 하더라도 이 사건 가입계약이 당연히 무효라고 볼 수 없습니다.

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나아가 가입자가 조합의 조합설립인가 신청일 이후 조합주택의 입주 가능일 이전에 앞서 본 주택법과 그 시행령에서 정한 지역주택조합 조합원의 세대주 요건, 무주택 요건을 상실함으로써 조합의 조합원 지위를 자동으로 상실한 것으로 봄이 타당하다고 할 것입니다.

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그런데 앞서 본 바와 같이 가입자가 조합의 조합설립인가 신청일 이전에 이미 이 사건 가입계약을 유효하게 체결한 이상, 가입자가 조합설립인가 신청일 이후에 조합의 조합원 지위를 자동 상실하였다는 사정만으로 이 사건 가입계약이 소급하여 무효로 된다고 볼 수 없습니다.

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또한, 이 사건 가입계약의 제10조제1호 4와 조합의 규약 제12조 제2항, 제4항은 '조합원이 주택법 시행령 제21조와 관계법령, 규약에 따른 주택조합의 조합원의 자격을 상실하였을 때 조합은 이행의 최고 또는 기타 별도의 조치를 취함이 없이 즉시 계약을 해지할 수 있고, 조합원은 주택조합 조합원 자격이 자동 상실된다'는 취지로 규정하면서도, 조합원 자격을 상실한 자의 조합원 가입계약의 효력을 부인하는 규정은 찾아볼 수 없고, 조합원 자격의 상실로 인한 조합원 부담금의 환급 범위와 절차 등을 규정하고 있을 뿐입니다(만약 무효라는 취지라면 조합원 부담금을 전액 환급하는 규정을 두었을 것입니다).

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위와 같은 사정들을 종합해 보면, 가입자가 지역주택조합의 조합설립인가 신청일 이후에 앞서본 주택법 및 그 시행령, 이 사건 가입계약, 조합의 규약에서 정한 조합원 자격을 상실하였다고 하더라도, 위 조합설립인가 신청일 이전에 체결된 이 사건 가입계약이 곧바로 무효로 된다고 볼 수 없고, 가입자는 이 사건 가입계약이나 조합의 규약에서 정한 범위와 절차에 따라 조합원 부담금을 반환받을 수 있을 뿐이라고 할 것입니다.(부산지방법원 2021. 7. 7. 선고 2020나57271 판결)

3. 조합가입계약 체결시기가 설립인가 신청일 [이후]인 경우 -이 사건 조합원 가입계약이 설립인가 신청일 이후 체결되었는데 계약체결 당시 조합원자격을 갖추지 못한 경우

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지역주택조합이 설립인가를 받은 이후의 시기에 조합원 자격이 없는 가입자가 지역주택조합과 사이에 조합가입계약을 체결한 경우 앞서 본 이 사건 각 계약과 주택법 및 그 시행령 규정에 의하면, 가입자가 조합원 자격 요건을 구비하기 위해서는 조합설립인가 신청일부터 조합주택의 입주 가능일까지 무주택 또는 소형주택 세대주에 해당하여야 하는데,계약 체결 당시부터 가입자는 조합원 자격 요건을 구비할 수 없음이 명백하였고, 주택법 및 그 시행령 규정은 당사자가 임의로 적용을 배제할 수 있는 규정이 아니므로, 조합가입계약은 체결 당시부터 목적 달성이 불가능하여 원시적 불능에 해당하므로 무효라 할 것입니다.(수원고등법원 2022. 5. 20. 선고 2021나18777 판결)

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