관련 법령과 조합규약에 정한 총회의결 없는 법률행위의 효력 

1. 지역주택조합제도에 대하여​

지역주택조합은 일정한 구분에 따른 지역에 거주하는 다수의 주민들이 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합입니다[주택법 제2조 제11호 가목]. 주택법 제11조 제7항에 따르면 관할 시장·군수·구청장의 인가를 받아 설립하는 지역주택조합의 설립방법·설립절차, 지역주택조합 구성원의 자격기준 및 주택조합의 운영·관리 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정합니다. 주택법 시행령 제21조 제1항 제1호 및 같은 조 제2항에 따르면 주택조합설립인가신청일부터 해당 조합주택의 입주가능일까지 주택을 소유하지 아니하거나 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택 1채를 소유한 세대주인 자(이하 ‘무주택 또는 소형주택 세대주’라 한다)일 것, 조합설립인가신청일 현재 위 해당 지역에 6개월 이상 거주하여 온 자일 것 등의 요건을 갖추어야 지역주택조합의 조합원이 될 수 있는데, 예외적으로 지역주택조합의 조합원이 근무·질병치료·유학·결혼 등 부득이한 사유로 인하여 세대주 자격을 일시적으로 상실한 경우로서 시장·군수·구청장이 인정하는 경우에는 조합원 자격이 있는 것으로 봅니다. 한편, 주택법 시행규칙 제8조 제3항에 따르면 시장·군수·구청장은 지역주택조합에 대하여 설립인가, 사업계획승인, 사용검사 또는 임시사용승인의 행위를 하고자 하는 경우에는 국토교통부장관에게 주택전산망에 의한 전산검색을 의뢰하여 주택법 시행령 제21조 제1항 제1호에서 정한 조합원 자격에의 해당 여부를 확인하여야 합니다.​

​위와 같은 지역주택조합 제도는 일정한 구분에 따른 지역에 거주하는 무주택 또는 소형주택 세대주의 주택마련을 통한 주거안정 등을 위한 제도인바, 지역주택조합의 조합원 자격에 관한 구 주택법이나 그 시행령 등의 규정은 당사자의 의사에 의하여 그 적용을 배제할 수 있는 규정이라고 할 수 없습니다. ​

​한편, 주택법 시행령 제20조 제1항 제1호 가목 (3) 및 같은 조 제2항에 따르면 지역주택조합의 설립인가를 받으려는 자는 그 인가신청서에 조합원 전원이 자필로 연명한 조합규약 등을 첨부하여 관할 시장·군수·구청장에게 제출하여야 하고, 그 조합규약에는 조합원의 자격에 관한 사항, 조합원의 제명·탈퇴 및 교체에 관한 사항, 조합원의 비용부담 시기·절차 및 조합의 회계에 관한 사항 등이 포함되어야 합니다.​

이러한 조합규약은 지역주택조합의 전체 조합원뿐만 아니라 조합의 기관, 즉 조합장, 이사, 이사회, 총회 등도 구속하는 근본규칙이자 자치법규이므로, 어디까지나 객관적인 기준에 따라 그 규범적인 의미 내용을 확정하는 법규해석의 방법으로 해석되어야 하고, 작성자의 주관이나 해석 당시 조합원의 다수결에 의한 방법 등으로 자의적으로 해석되어서는 아니 됩니다.(대법원 2020. 9. 7. 선고 2020다237100 판결 등)

​2. 지역주택조합 추진위원회 및 지역주택조합의 법적 성격 등

​위 1.항에서 보는 바와 같이 지역주택조합은 일정한 구분에 따른 지역에 거주하는 다수의 주민들이 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합을 말하는 것이고(대법원 2020. 9. 7. 선고 2020다237100 판결 등), 일반적으로 지역주택조합사업은 무주택자들이 주택 마련이라는 일정한 목적을 가지고 조합설립 준비단계에서부터 사업부지의 확보, 조합의 설립과 사업계획승인, 아파트 등 주택의 건축에 이르기까지 일련의 절차를 진행하여 시행되는 것입니다.( 대법원 2022. 7. 14. 선고 2021다281999,282008 판결 등)

​또한, 지역주택조합사업은 통상 지역주택조합 설립 전에 미리 조합원을 모집하면서 그 분담금 등으로 사업부지를 매수하거나 사용승낙을 얻고, 그 이후 조합설립인가를 받아 추가적으로 소유권을 확보하고 사업승인을 얻어 아파트 등 주택을 건축하는 방식으로 진행되는 것입니다.(대법원 2019. 12. 12. 선고 2019다259234 판결)

​​그리고, 지역주택조합 사업의 경우 사업초기 단계에서는 소수의 주민이 조합설립추진위원회와 유사한 결합체를 만들어 개략적인 사업계획을 세우는 등 사업준비를 하다가 점차 내부준칙인 조합규약과 의사결정기관 및 집행기관을 두는 등의 조직을 갖추게 되면, 조합설립인가를 받기 전이라도 사회적 활동이나 거래를 하고 분쟁을 해결하는 주체가 될 정도의 단체성을 갖는 비법인사단으로서 지역주택조합설립추진위원회로 활동을 하게 되고, 주택법에서 정한 요건을 갖추어 조합설립 인가를 받게 되면 지역주택조합으로 활동을 하게 되는 것입니다.(서울남부지방법원 2020. 7. 2. 선고 2020비합21 결정, 부산지방법원 2019. 3. 28. 선고 2018가단300193 판결 등)

​​위와 같이 지역주택조합 사업을 시행하기 위하여 설립된 지역주택조합은 민법상 조합이 아니라 비법인사단에 해당한다고 할 것이고, 지역주택조합 추진위원회 역시 비법인사단에 해당한다고 할 것입니다.(대법원 2021. 12. 30. 선고 2017다203299 판결, 대법원 1998. 6. 26. 선고 97누2801 판결 등)

​서울고등법원 2022. 2. 18. 선고 2021나2024415 판결도【지역주택조합사업은 그 특성상 최초 추진 시에는 소수의 개인들에 의하여 진행되는 것이 일반적인데, 지역주택조합 설립이 완성되기 전 위 개인들로 구성된 임의단체에 관하여 엄격한 잣대를 적용하여 비법인사단성을 부정하거나 이후 설립되는 지역주택조합과의 동일성을 부정한다면, 지역주택조합이 기존에 형성되어 왔던 법률관계와 단절될 수 있는 불안정한 상태에 놓임으로써 향후 설립되는 조합으로부터 만족을 얻을 수 있다고 믿고 이해관계를 맺은 계약상대방이나 기왕에 추진되어 온 사업의 진척상황을 믿고 조합원으로 가입한 자들에 대하여 불측의 손해를 가할 수 있으므로, 비법인사단으로서의 실체 형성 및 동일성을 판단함에 있어서 위와 같은 사정이 충분히 고려되어야 한다.】고 판시하면서【① 원고 조합의 설립을 위하여 2017. 1. 23. 이 사건 규약이 준비되었고, 2017. 4. 28.부터 이 사건 규약을 기초로 조합원이 모집되어 2017. 6. 21.경 1,313명의 조합원이 조합가입계약을 체결하였으며 조합원들이 납부한 부담금으로 조합재산도 형성된 사실, ② 조합원들이 체결한 조합가입계약서에는 이 사건 규약을 조합규약으로 제정하는데 동의하고, 甲을 조합장으로 선출하며, 업무대행사로 V로 선정하는 사항에 동의하는 서류가 모두 포함되어 있는 사실, ③ 이 사건 소송이 계속 중이던 2018. 1. 5. 임시총회가 개최되어 원고 조합의 대표자가 A로 변경되었고, 2018. 6. 18. 창립총회가 개최될 당시 조합원이 1,660명이 이른 사실이 인정되다. 그렇다면, 이 사건 소제기 당시 원고 조합은 이 사건 사업을 목적으로 구성된 조합원들의 결합체로서 구성원이 다수 모집되어 있었고, 단체를 대표할 기관에 관한 정함이 있고, 실제 조합장으로 동의 받은 대표자가 존재하였으며, 대표자를 통하여 조합의 재산을 관리하는 등의 활동을 하여온 것으로 보이므로 결국 비법인사단으로서 단체의 실질을 갖추고 있었다고 봄이 타당하다.】고 판시 하였습니다.

​한편, 지역주택조합 추진위원회가 이후 조합설립을 염두 해 두고 조합원 총회 결의를 통해 목적, 구성원, 총회 등 기관 및 운영 등 단체의 주요 사항을 정한 규약을 정하고 있는 경우 위 규약은 추진위원회의 규약임과 동시에 향후 설립되는 지역주택조합의 규약으로서의 성격을 겸유하고 있다고 볼 수 있다고 보여집니다.(서울고등법원 2022. 2. 18. 선고 2021나2024415 판결)

​위의 내용들을 종합해 볼 때, 설립인가를 받기 이전의 지역주택조합 추진위원회의 경우에도 창립총회가 아니라 하더라도 조합원 총회의 의결을 통해 목적, 구성원, 총회 등 기관 및 운영 등 단체의 주요 사항을 정한 규약을 정하고 있고, 대표자를 선출하고, 총회 등의 기관을 구성하고 있고, 조합가입계약을 체결한 다수의 조합원을 구성원으로 하고 있는 경우 비법인사단으로서 단체의 실질을 갖추고 있다고 보아야 할 것입니다.

​3. 관련 법령과 이에 근거한 조합규약에 정한 총회의결 없이 이루어진 법률행위의 효력

가. 관련 법령

주택법 제11조는 지역주택조합을 설립하는 경우에 관할 자치단체장으로부터 인가를 받아야 함을 규정하였고(제1항), 지역주택조합의 설립 방법·절차와 운영·관리 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정하도록 하였습니다(제7항).

주택법 제11조의 위임에 따라 주택법 시행령 제20조는 지역주택조합의 설립인가신청 시 필수 제출서류로 '조합원 전원이 자필로 연명한 조합규약'을 규정하였고(제1항), 조합규약의 필수적 기재사항으로 '총회의 의결을 필요로 하는 사항과 그 의결정족수 및 의결절차'를 명시 하였으며(제2항 제9호), 국토교통부령으로 정하는 사항은 반드시 총회의 의결을 거치도록 규정하였습니다(제3항).

주택법시행령 제20조 제3항의 위임을 받은 주택법시행규칙 제7조 제6항은 반드시 총회의 의결을 거쳐야 하는 사항으로 ‘조합규약(영 제20조 제2항 각 호의 사항만 해당합니다._의 변경’, ‘자금의 차입과 그 방법ㆍ이자율 및 상환방법’. ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결’, ‘법 제11조의2제1항에 따른 업무대행자(이하 “업무대행자”라 합니다.)의 선정ㆍ변경 및 업무대행계약의 체결’ 등을 규정하고 있습니다.

나. 관련 법리

이하에서는 주택법시행규칙 제7조 제6항에서 반드시 총회의 의결을 거쳐야 하는 사항으로 규정하고 있는 사항 중 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결’을 예로 하여 설명합니다.

위 가.항에서 보는 바와 같은 관련 법령에 따르면, 지역주택조합을 설립하기 위해서는 조합규약에 필수적인 총회의결사항으로 '예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결'을 명시하도록 하여 이를 지역주택조합 설립인가의 조건이자 필수적인 요건으로 강제하고 있습니다. 이는 조합규약에 규정할 필수적인 총회의결사항을 사전적으로 통제하기 위한 입법적인 조치로서, 이에 따르면, '지역주택조합'은 총회의결을 거치지 않는 한 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결 등의 법률행위를 할 수 없는 법령상 제한 하에서만 설립인가 및 운영이 가능하다고 할 것입니다.

지역주택조합의 필수적 총회의결사항에 대한 이러한 법령상 제한은 조문의 위치만 달리 할 뿐 주택건설촉진법이 2003. 5. 29. 법률 제6916호로 전부 개정되어 '주택법'으로 명칭이 변경된 때부터 규정되어 있었습니다. 즉, '주택법'이 제정될 당시부터 지역주택조합의 법률행위에 대한 법령상 제한은 이미 일반에 공지된 사항이므로, 이러한 법령상 제한이 없는 통상의 민법상 법인 아닌 사단의 경우와 다르고, 한편 지역주택조합 대표자의 대표권 범위는 법률상 정해진 바가 없다는 점에서, 그 권리능력 범위 내에서 대표이사의 포괄적 대표권이 법률로 명시된 주식회사와도 다르다고 할 것입니다.

이에 더하여 관련 법령과 지역주택조합의 조합규약에 따라 적법하게 총회 소집·의결을 거치기 위해서는 총회 목적·안건 등에 관한 이사회 의결·공고기간·조합원 전원에 대한 통지 등 상당한 시간과 노력이 소요되는 사정까지 고려하면, 지역주택조합과 사이에 그 조합원에게 상당한 부담이 될 수 있는 계약을 체결하려는 제3자는 사전에 총회의결의 존부를 확인하는 조치를 취하는 것이 관련 법령의 해석상 예정된 것이자 당연히 기대된다고 봄이 상당하다고 할 것입니다.

지역주택조합의 조합원 자격은 원칙적으로 일정한 지역에 거주하는 '무주택 세대 주'만으로 엄격히 제한되는(주택법 시행령 제21조 제1항) 등 그 조합원 자격 제한을 통하여 무주택 세대주와 그 세대원들의 주거 안정을 보호할 필요성을 비롯한 지역주택조합의 특성·목적·역할·기능에 내재된 공공성에 비추어도 그러하다. 무주택 세대주들이 주택 마련을 위해 지역주택조합을 설립하여 주택건설사업을 장기간 동안 시행하는 과정에서 조합원들의 권리·의무에 직접적인 영향을 미치는 사항에 대하여 조합원들의 의사가 직접 반영될 수 있는 실질적인 절차를 마련함으로써 소수 임원의 전횡을 사전에 방지하고 이를 통해 지역주택조합과 그 조합원들을 보호하기 위한 관련 법령의 입법 취지와 목적 역시 이를 뒷받침합니다.

관련 법령 전체의 내용·취지 및 형식에 비추어 보면, 주택법 시행령 제20조 제3항 및 주택법 시행규칙 제7조 제6항 제3호는 단순히 비법인사단의 자율적·내부적인 대표권 제한의 문제가 아니라 그 법률행위의 상대방인 제3자와의 계약 해석에 있어서도 그 제3자의 귀책을 물을 수 없는 예외적인 경우가 아닌 한 원칙적으로 그 조항의 효력이 미치도록 하려는 것으로 볼 수 있습니다.

​따라서 '예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결'에 해당함에도 관련 법령과 이에 근거한 조합규약에 정한 총회의결 없이 이루어진 법률행위의 상대방으로서는 그 절차적 요건의 흠결을 과실 없이 알지 못하였다는 등의 특별한 사정을 밝히지 못하는 한 절차적 요건의 충족을 전제로 하는 계약의 효력을 주장할 수 없다고 봄이 상당하다고 할 것이입니다.

앞서 본 관련 법령의 취지와 내용·연혁에 비추어 보더라도, 이러한 해석이 지역주택조합과의 계약 상대방의 예측가능성 또는 거래의 안전을 현저히 저해한다고 볼 수 없고, 이로 인하여 결과적으로 거래 상대방이 입게 되는 손해는 그 거래의 구체적인 경위와 경과 등에 기한 지역주택조합의 책임 여하 및 정도에 따라 일정 부분 배상을 받는 근거가 될 수 있을 뿐입니다(대법원 2022. 8. 25. 선고 2021다231734 판결 참조).

다. 총회의결 없이 이루어진 '예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약'의 효력

위에서 보는 바와 같이 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약’을 체결하는 경우 총회 의결을 거쳐야 하는 것입니다.

이에 총회 의결 없이 이루어진 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약’의 상대방으로서는 그 절차적 요건의 흠결을 과실 없이 알지 못하였다는 등의 특별한 사정을 밝히지 못하는 한 절차적 요건의 충족을 전제로 하는 계약의 효력을 주장할 수 없다고 봄이 상당하다고 할 것입니다.