[전부승소] 임대차보증금반환청구 

사안의 개요

의뢰인은 임차인으로 특이하게 일반 개인이 아닌, 법인입니다. 법인(회사)이 임차인인 경우는 종종 있습니다.

일시적인 현장이 발생할 때, 그 현장에서 일할 직원들의 숙소를 현장 근처에 얻으면서 임대차 계약이 발생합니다.

본건의 경우에도 2년간의 현장숙소를 사용할 목적으로 임대차 계약을 체결하였습니다.

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임대인은 개인(부부)이었고, 임차인은 주식회사, 임대차기간은 2년, 보증금은 6억2천만원이었습니다.

2년의 기간이 흘러 임대차기간이 종료되었고 임차인인 회사가 임대인 부부에게 보증금 반환을 청구하자, 임대인 부부는 자신들은

보증금 반환의무가 없다고 주장했습니다.

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무슨 말인고하니, 임대인 부부 중 남편이 사업을 하고있는데, 임대차 목적물인 현장숙소를 남편이 운영하고 있는 사업체인 주식회사A에 팔았다는 이유였습니다. 즉 현장숙소의 소유권이 A에게 넘어갔고, 자연스럽게 임대인의 지위도 이전되었기 때문에 주식회사A에게 반환청구를 하여야지 자신들에게 하면 안된다는 이유였습니다. 또한 자신들은 소유권을 A에게 넘긴다고 임차인인 의뢰인 직원에게 통보를 하였고, 직원도 통보를 받았기 때문에 임차인도 이를 인식하고 있었다는 주장이었습니다.

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주택임대차보호법 제3조 제4항은 아래와 같이 규정하고 있습니다.

제3조(대항력 등)

④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.

즉 주택임대차보호법이 적용된다면 위 조항에 근거하여 임차주택의 양수인인 주식회사 A가 임대인의 지위를 승계한 것이기에 의뢰인은 개인이 아닌 주식회사 A에게 임대차보증금에 대한 반환청구를 해야하는 구조가 되버립니다.

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승소전략

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송승원 변호사는 직원숙소로 쓰이는 회사명의 임대차계약서가 과연 주택임대차보호법이 적용되는지 여부에 대하여 검토하였습니다.

주택임대차보호법상 대항력을 갖추기 위해서는 1) 주택의 인도와 2) 주민등록(전입신고)을 마쳐야 합니다. 그런데 법인의 경우 전입신고자체가 불가합니다. 따라서 법인의 경우, 주택임대차보호법상 대항력을 구비할 수 없기 때문에 법인임차인의 경우 주택임대차보호법의 가장 중요한 보호수단인 대항력을 갖출 수 없어 주택임대차보호법이 적용될 경우 법인 임차인에게 매우 불리한 결과를 초래할 수 있습니다. 따라서 법인이 임차인인 경우 주택임대차보호법이 적용되지 않는다는 주장을 적극하였습니다.

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이러한 주장을 받아들여 법원 역시 1) 의뢰인이 중소기업기본법상의 중소기업으로서 소속직원이 주거용으로 이 사건 아파트를 인도받았다거나, 의뢰인이 선정한 입주자가 이 사건 목적물에 관하여 주민등록을 마치는 등으로 주택임대차보호법 제3조 제2항이나 제3항에서 정한 요건을 구비하여 주택임대차보호법상 대항력을 갖추었다고 인정할 근거가 없는 이상, 이 사건 목적물의 소유자가 변동되었다고 하더라도 피고는 의뢰인에게 보증금 반환의무를 면할 수 없다고 판시하며 원고인 의뢰인의 전부승소 판결을 내렸습니다.

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소송 소회

최근 전세사기등으로 인하여, 보증금 반환청구를 신속히 진행하여야 할 경우가 많이 발생하고 있습니다. 보증금 반환관련 임대인측에서도 여러가지 사유를 들어 항변하기 때문에 자칫하다가는 임차인이 패소할 수 도 있고, 그럴수록 보증금 반환채권의 회수는 늦어질 수 있습니다. 송승원 변호사는 모든 사건에 대하여 내 가족일처럼 꼼꼼하고 치밀하게 대응합니다.