불법 발코니 확장 아파트 계약 시 해결 방법은?

Question

26.4.30경 구축 아파트 계약(33년정도 된)을 했습니다. 가계약때 거실, 작은방 확장 되었다고 들었고(불법확장임은 전혀 듣지못함) 집본 당일(월요일)가계약금 내고 그주 목요일(4.30) 매매계약서를 작성했어요. 매매계약 당일에는 자세한 설명이 없어 몰랐는데 특약에 발코니 확장이 건축물대장에 반영되지 않다 는 한줄의 특약이 있더라구요. 계약당일 녹취가 있고(녹취에도 단순 읽어주고 끝이여서 중개인의 설명의무위반한것으로 추정됩니다)녹취에도 이행강제금이나 불법확장으로 인해 민원야기시 원복해야함은 전혀설명하지 않았습니다 저또한 확장사항이 건축물대장에 반영하지 않았다는 내용이 위법인지 몰랐으며 매매계약서상에는  적법건출물임이 표기되어있었어요.

5.31경 발코니 확장은 행위허가 및 사용검사를 받아야 됨을 알게되었고(미디어를 통해 처음 알게되었습니다) 구청에 확인해보니 매수하는 집에는 행위허가 접수된 건이 없었습니다.

이에대해 부동산에 문의하니 여태까지 이일로 뭔가 문제가 된 건이없으니 (어차피 원복해봤자 집값도 떨어지지않냐) 그냥 지나가자는 듯이 말합니다

저는 매수할 집에 올수리 인테리어를 하고갈예정인데 추후 민원으로 원복 등 이행강제금 등의 행정처분이 일어나면 곤란한 상황이고 영끌해서 집을 매수하여 소송비용또한 어려운 상황인데 어떻게해야 이부분을 해결할 수 잇을까요..(에이아이는 단순히 구청에 민원넣는다 중개인협회에 알린다는 내용을 하는데 그게 부동산이 겁먹을 내용에 해당될지 저도 특약에 써있는데 구제를 받을 수 있는지 궁금합니다) 이외에도 인테리어(도배 마루 배관설비) 할때 행위허가를 제가 받을 수 있는지 구청에 문의했으나 원복하고 다시 확장해야한다는 소리를 하는데 다른 사람들은 인테리어 할때 행위허가를 다시 받았다고 하고..(이부분도 정확한 사실이 궁금합니다)

이상으로 제가 어디까지 부동산과 매도인을 상대로 보상을 청구할 수 있고 비용은 어느정도 청구가능항니 둥은합니다

김동훈 변호사 · Answer

[문제 상황]
■ 의뢰인님은 구축 아파트 매매계약 후 발코니 확장이 구청의 허가를 받지 않은 불법 확장임을 뒤늦게 인지하셨습니다.
■ 계약서 특약에 건축물대장 미반영 문구가 있으나 중개사의 설명이 없었고 적법건축물로 표기되어 있어 매도인과 중개사를 상대로 한 배상 청구 등 구제 방안을 문의하셨습니다.

[해결 방법]
■ 특약에 발코니 확장이 건축물대장에 반영되지 않았다는 문구가 있더라도 중개사가 이행강제금 부과나 원상복구 의무 등 법적 불이익을 설명하지 않았다면 공인중개사법상 설명 의무 위반에 해당하여 손해배상을 청구할 수 있습니다.
■ 매도인을 상대로는 매매 목적물에 하자가 있는 것으로 보아 민법상 하자담보책임을 물어 배상을 청구하거나 착오를 이유로 한 계약 취소를 검토할 수 있습니다.
■ 여기서 생각해보아야 할 주요 쟁점은 특약과 계약서 본문의 적법건축물 표기가 모순된다는 점을 입증하는 것입니다. 행정처분 위험성을 알았다면 계약하지 않았을 것이라는 점을 녹취록으로 소명해야 합니다. 또한 인테리어 공사 시 구청의 원상복구 요구와 관련하여 요건을 갖추면 사후 양성화가 가능한 경우도 있으므로 행정적 기준 검토가 필요합니다.
■ 상대방이 책임을 회피하는 상황에서 단순 민원 제기만으로는 압박하기 어렵습니다. 변호사를 선임하여 내용증명을 발송하고 법리 구성으로 합의를 유도하는 것이 의뢰인님의 경제적 부담을 줄이고 소송 전 배상을 받아내는 실익을 가져다줄 것입니다.
■ 질문에는 적지 못한 구체적인 계약 조건 등 내용이 더 있을 것으로 사료되므로 상담을 통해 세밀한 법률 조언을 받아보시기를 권유합니다.
■ 상담 요청 주시면 대표 변호사가 자세히 안내드리며 사안의 중대성을 감안하여 상담 제한 시간을 넘더라도 충분한 상담을 드리겠습니다.

배진혁 변호사 · Answer

안녕하세요.

건축물대장에 미반영된 불법 발코니 확장 사실을 뒤늦게 알게 되어 상심이 크실 것으로 보이며, 매도인이나 공인중개사를 상대로 계약 해제나 손해배상(금전적 보상)을 청구하거나 행정적 절차를 통해 해결 방안을 모색할 여지가 있습니다.

계약서 특약에 관련 문구가 있더라도 중개인이 이행강제금(법을 위반했을 때 반복해서 부과되는 벌금)이나 원상복구 의무를 제대로 고지하지 않았다면 설명의무 위반에 따른 손해배상 책임을 물을 여지가 있습니다. 만약 매도인이 위법성을 적극적으로 숨겼다면 기망행위(남을 속이는 행위)를 이유로 계약 취소를 주장해 볼 여지도 있으나, 특약에 기재된 이상 매수인에게도 일부 과실이 인정될 수 있습니다.

실제 사례에서는 원상복구 비용이나 향후 발생할 이행강제금 상당액을 감액 자금으로 합의하는 경우가 많으며, 합의가 안 될 경우 중개협회 공제금 청구 등을 검토할 수 있습니다. 지자체에 따라 기존 불법 상태를 추인(사후에 인정함)받아 적법화하는 절차가 가능할 수도 있으나 구청의 안내대로 원상복구 후 재시공해야 할 위험도 존재하므로 인테리어 착공 전 건축사를 통해 도면 확인 및 행위허가 가능 여부를 재차 타진해보는 것이 적절합니다.

현 시점에서는 계약 당시 녹취록, 중개대상물 설명서상 적법 표기 내용, 구청 답변 등을 문서로 정리하여 매도인과 중개인에게 고지하고 손해배상 안을 제시하는 것이 유리할 수 있습니다.

추가로 궁금하신 점이 있으시면 상담 예약 부탁드립니다.