주택의 시설물이 오래되어서 파손되었다면 누가 고쳐야할까 

1. 시설물 수선 주체에 관련하여 특약이 있을 경우

임대차 목적물에 설치된 시설물은 보일러, 에어컨 등 주택의 사용·수익을 위하여 임대차 목적물에 설치된 시설물을 의미합니다. 당사자들이 시설물의 수선 주체에 대하여 특약할 경우 그 특약을 따릅니다.

그러나 대법원은 당사자들 간 특약으로 임대인의 수선 의무를 면제한다 하더라도, 면제 범위를 "소규모 수선"으로 제한하고 있습니다.

" 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 특약에 의하여 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 94다34708 판결)."

2. 특약이 없을 경우

이러한 특약이 없다면 원칙적으로 임대인이 임대차 목적물의 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 집니다(민법 제623조). 형광등이나 변기 막힘 등 사소한 수리와 같이 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있는 것은 임차인이 수리하여야 하나, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비 부분의 교체 등(벽 균열, 누수, 보일러 고장 등)이 필요할 때는 임대인이 수선 의무를 부담하게 됩니다.

이는 임대인이 자신에게 귀책사유가 없는 경우뿐만 아니라(대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다96984 판결), 임차인에게 목적물을 인도할 당시에 존재하고 있던 하자의 경우에도 마찬가지입니다(서울중앙지법 2014. 6. 20. 선고 2014나13609 판결).

3. 임차인도 하자 통지 의무를 집니다.

임차인은 하자가 발생할 경우 즉시 임대인에게 하자 발생을 통지해야 합니다(민법 제634조). 만약 임차인이 통지 의무를 지체하여 손해가 확대된 경우, 임대인은 지체 없이 하자가 통지되었을 경우까지의 손해에 대해서만 책임을 지게 됩니다(서울중앙지법 2014. 6. 20. 선고 2014나13609 판결).

4. 임대인이 수선의무를 이행하지 않을 경우, 임차인의 대처 방법

임대인이 수선의무를 이행하지 않을 경우, 임차인은 차임 지급을 거절할 수 있고, 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 또한 일단 임차인의 비용으로 수리를 한 다음 임대인에게 그 상환을 청구하거나, 지급해야 할 차임에서 수리 비용을 공제할 수 있습니다(민법 제626조 제1항).

임대 목적물의 하자에 대한 수선이 불가능하고 그로 인하여 임대차의 목적을 달성할 수 없는 경우, 임차인의 해지를 기다릴 것도 없이 임대차는 곧바로 종료하게 되고, 임차인이 목적물을 인도받아 어느 정도 계속하여 목적물을 사용·수익한 경우가 아니라 목적물을 인도받은 직후라면 임대차계약의 효력을 소급적으로 소멸시키는 "해제"를 하는 것도 가능합니다(서울중앙지법 2014. 6. 20. 선고 2014나13609 판결).

임대차계약이 "해제"될 경우, 각 당사자들은 그 상대방에 대하여 원상회복의무가 있고, 임대인은 임차인에게 보증금 뿐만 아니라 보증금을 받은 날로부터 발생한 이자까지 반환하여야 합니다(민법 제548조).