유치권, 법정지상권, 분묘기지권 

We Solve 입니다. 이전 포스팅에서 경매에서 말소기준권리와 낙찰자가 떠 안아야 하는 권리를 알아봤습니다. 오늘은 낙찰자가 인수하는 대표적인 3가지 권리를 알아봅니다. 유치권, 법정지상권, 분묘기지권인데요. 이들 권리가 어떤 것인지 살펴봅니다.

유치권

유치권이란 타인의 물건에 관하여 생긴 채권이 있는 사람이 돈 받을 때까지 물건을 점유하는 권리입니다. 예컨대 건물 신축 공사를 하고 돈을 못 받은 공사 업자가 돈 줄 때까지 건물을 점유하는 것입니다. 몇 가지 요건이 있으나 핵심은 해당 채권과 물건 간의 견련관계 (물건에 관한 채권)가 있어야 하고, 유치권자가 목적물을 점유하고 있어야 한다는 것입니다. 경매에서 유치권이 있는지 없는지는 서류상 표시되지 않기 때문에, 반드시 현장에서 직접 확인하고 낙찰에 참여해야 합니다.

법정지상권

법정지상권이란 토지와 건물 소유자가 처음에는 같았는데, 나중에 달라진 경우, 건물 소유자가 타인의 토지를 이용할 수 있는 권리를 뜻합니다. 달라진 이유가 저당권 실행에 따른 경매인 경우, 민법상 법정지상권이 인정되고, 매매 기타 사유인 경우 관습법상 법정지상권에 해당하여 판례에서 인정됩니다.

경매에서 토지를 낙찰받았는데 토지 위 건물에 법정지상권이 있다면, 토지를 낙찰받아도 자유롭게 쓸 수 없습니다. 때문에 법정지상권이 있는지 없는지도 경매에서 낙찰 금액을 정하는 데 매우 중요하므로, 꼭 주의해야합니다.

분묘기지권

다른 사람 토지에 분묘가 있는 경우, 제사를 지내는 데 필요한 부분을 사용할 수 있는 권리입니다. 내 토지라면 이런 권리가 필요없겠지요. 하지만 남의 토지라고 하더라도 분묘기지권이 성립한 경우에는, 함부로 분묘를 제거할 수 없습니다. 때문에 경매에서 낙찰받을 때 분묘기지권이 있는지 없는지도 반드시 주의해야 합니다. 만일 법적으로 분묘기지권이 성립한다면 낙찰자가 자신의 토지라고 함부로 사용할 수 없으므로 사전에 꼭 확인해야 합니다.