안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
만기에 전세보증금을 반환받는 것, 이건 너무나도 당연한 임차인의 권리인데요. 요즘에는 그 당연한 권리가 제대로 보호받지 못하는 경우가 너무나도 많습니다.
보증금을 반환받지 못한다는 사실은 그 자체로서 임차인에게 굉장한 스트레스를 줍니다. 하물며 임차인이 새로 이사갈 집을 계약을 해 두었는데, 집주인이 보증금을 반환하지 않아 이사를 못 갈 상황인 경우에는 더욱 그렇습니다.
기존 집주인이 보증금을 주지 않으면, 임차인은 새로 이사갈 집의 잔금을 지급하지 못하게 되고, 이로 인해 새로 이사갈 집의 임대차계약이 해제되는데, 이 경우 임차인은 새로 이사갈 집의 집주인에게 지급한 계약금을 몰취당하게 되기 때문입니다.
오늘은 보증금 반환 지체로 인한 새 집 계약금 몰취 사태를 미리 예방하기 위해 임차인이 취할 수 있는 방법에 대해서 알아보겠습니다.
계약금 몰취를 예방하기 위한 방법
새로 이사갈 집을 계약해두었는데, 임대인이 계약금을 반환하지 않는다면 세입자가 할 일은 다음과 같습니다.
첫째, 집주인에게 새로 이사할 집에 대한 계약을 했다고 통지할 것
집주인이 보증금을 안 줄 때, 우리가 생각할 수 있는 세입자의 손해는 보통 '지연이자'입니다.
이 지연이자를 법률상 '통상손해'라고 합니다. 통상손해는 따로 통지하고 말고 할 것도 없이, 이사를 했다면 그 다음 날부터 당연히 청구가 가능합니다.
단, 새로 이사할 집의 계약금을 몰취당하는 손해는 모든 임차인에게 당연히 발생하는 손해는 아닙니다. 새로 이사할 집의 계약을 체결한 임차인에게만 발생하는 손해지요.
이렇듯 특별한 사정으로 인하여 발생하게 되는 손해를 법률상 '특별손해'라고 합니다. 특별손해는 채무자가 그 사정을 알고 있었거나, 알 수 있었을 때에만 손해배상책임이 있습니다.
즉, 집주인이 '내가 보증금을 반환하지 않으면 임차인이 새로 이사할 집의 계약금을 몰취당한다'라는 사정을 알았거나 알 수 있었어야 된다는 말입니다.
이걸 알게 하는 가장 좋은 방법은 임차인이 집주인에게 직접 알려주는 것입니다.
"내가 새로 이사할 집 계약을 해놨는데, 당신(집주인)이 보증금을 안주면, 이사갈 집 잔금을 못내서 계약금을 몰취당해요"라고 말이지요.
둘째, 보증금만 받으면 바로 이사갈 수 있는 만반의 준비를 갖추고, 이 사실을 임대인에게 통지할 것
간혹 일부 임차인들의 경우, 집주인이 확실히 보증금을 준다는 말을 안 했다는 이유로 새로 이사할 집에 대한 계약을 체결해놓고도 이사 준비를 제대로 하지 않는 경우가 있습니다.
그러나 이것은 매우 위험합니다.
임차인은 집주인이 보증금을 반환하는 경우와 반환하지 않는 경우 두 가지를 모두 대비해야 합니다.
집주인이 보증금을 반환하면 이사를 하면 되니 별 문제가 없겠지요.
그런데 집주인이 보증금을 반환하지 않는다면? 이때 임차인은 집주인을 상대로 ① 보증금반환 청구, ② 몰취당한 계약금에 대한 손해배상청구 두 가지를 준비하셔야 합니다.
① 보증금반환 청구는 별 문제 없이 승소하실 가능성이 높습니다.
② 몰취당한 계약금에 대한 손해배상청구의 경우, 집주인의 '보증금 반환 지체'로 인해서 계약금을 못 받았다는 점을 입증해야 승소할 수 있습니다.
중요한 것은 일반인이 생각하는 보증금 반환 지체와, 법에서 생각하는 보증금 반환 지체 사이에 차이가 있다는 점입니다. 일반인들은 만기에 집주인이 보증금을 안주면 그 자체로서 보증금 반환 지체라고 생각하는 경우가 많습니다. 그러나 법은 그렇지 않습니다.
왜냐하면 집주인의 보증금 반환의무와 임차인의 목적물 인도의무는 법률상 동시이행의 관계에 있기 때문인데요.
쉽게 말하면 임차인이 이사를 하거나, 이사를 할 만반의 준비를 갖추었음에도 불구하고 집주인이 보증금을 안 주어야 그때 비로소 법률상 보증금 반환 지체가 성립됩니다.
따라서 세입자는 만기에 이사를 갈 만반의 준비를 해 두고, 임대인에게 '저 이사갈 준비 다했어요'라고 말한 증거까지 수집해두시는 편이 좋습니다.
셋째, 보증금을 반환하지 않을 경우, 세입자가 취할 법적 대응을 경고할 것
당연한 말입니다만 임차인이 원하는 것은 소송에서 승소하는 것이 아니라, 소송을 하지 않고 집주인에게 보증금을 받아내는 것입니다.
즉, 집주인이 어디서 빚을 내서든 만기에 보증금을 반환하는 것이 최선이라는 거죠.
이를 위해서는 집주인에게 '만기에 보증금을 반환하지 않으면, 집주인은 훨씬 더 큰 손해를 입게 될 것이다'라는 점을 확실하게 경고하는 것이 좋습니다.
임차권등기를 신청하겠다
가압류를 걸겠다
보증금반환청구 소송을 걸겠다.
보증금에 대한 지연이자를 청구하겠다.
몰취당한 계약금에 대한 손해배상청구도 하겠다.
소송에서 이겨서 경매, 은행 압류 등 강제집행도 하겠다.
당연히 변호사비용도 집주인이 물어내야 한다.
라는 내용을 통지하는 것이 집주인에게 강력한 경고가 됩니다.
강력한 경고로 보증금을 반환받은 사례
이 사건의 의뢰인은 서울 소재 한 아파트의 임차인입니다.
의뢰인은 전세 계약의 만기가 도래하여 이사를 준비하고 있었습니다. 그런데 임대인이 이삿날 보증금을 주겠다고 확답을 안하는 것이었습니다.
하루하루 만기가 다가오는데, 임대인이 보증금 반환을 지체할 기세를 보이자 의뢰인은 더는 안되겠다 싶어 저에게 내용증명 발송을 의뢰하셨습니다.
이에 저는 집주인에게 만기에 보증금을 반환하지 않을 경우, 의뢰인이 입게 될 손해(몰취당한 계약금, 부동산 중개수수료, 이사비용 등)를 임대인에게 조목조목 알려주었습니다.
그리고 의뢰인이 입게 될 손해는 전부 임대인이 배상하여야 한다는 점도 알려주었지요.
당연히 손해배상청구 소송을 제기할 경우에 임대인이 변호사비용을 비롯한 소송비용까지 전부 부담해야 한다는 점도 알려주었습니다.
임대인은 처음 내용증명을 받고 나서는 길길이 날뛰며 화를 냈지만, 결국 자신이 만기에 보증금을 반환하는 것 외에는 빠져나갈 방법이 없다는 점을 받아들였습니다.
그 결과, 의뢰인은 만기에 무사히 보증금 전액을 반환받았습니다. 새로운 세입자가 구해지지 않았음에도 임대인이 다른 곳에서 자금을 융통한 것이지요.
계산적인 임대인에게는 내용증명이 효과적입니다.
① 임대인이 시세 대비 너무 높은 금액으로 다른 세입자를 구하려고 해서 문제인 사건
② 혹은 임대인이 다른 곳에서라도 자금을 끌어올 능력이 충분한 사건
에서는 내용증명을 잘 보내면 문제가 해결되는 경우가 상당히 많습니다.
왜냐하면 이런 임대인들은 보증금 반환 문제에 있어서도 철저히 계산적으로 접근하기 때문인데요.
보증금 반환 지체로 인한 손해를 배상하는 것보다 시세 대비 낮은 금액으로 다음 세입자를 구하는 것(혹은 다른 곳에서 돈을 구해오는 것)이 더 이익이라고 판단될 경우, 이런 임대인들은 재빠르게 문제를 해결하려고 노력합니다.
따라서 내 임대인이 지극히 계산적인 사람이라고 판단되신다면, 최대한 빠른 시점에 내용증명을 보내 임대인이 스스로 문제를 해결해나갈 기회를 줘 보시기 바랍니다.
대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
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