지난 30일 고 김대중 전 대통령의 사저가 100억에 매각되었다는 소식이 전해졌습니다.
차남 김홍걸 전 의원은 거액의 상속세 문제로 세무서의 독촉을 받아 어쩔 수 없이 매각을 결정했다고 밝혔는데요,
이처럼 상속을 통해 유산을 물려받는 것은 부의 무상이전에 해당하므로 우리나라의 경우 취득재산의 가액에 대해 상속세를 부담하도록 하고 있습니다.
상속세법상 상속재산가액은 피상속인이 사망할 때 소유한 재산 뿐만 아니라 상속인을 기준으로 할 때 사망일 전 10년 내 증여한 재산이 있다면 이 재산도 상속재산가액에 포함되며 과세표준에 따라 세율도 같이 오르게 됩니다.
상속재산의 취득가액은 원칙적으로 시가로 평가하는데, 시가로 인정되는 금액 중 어떤 종류의 시가로 신고하느냐, 그리고 시가가 확인되지 않는 부동산 가액은 어떻게 평가하느냐에 따라 세금 부담이 크게 차이날 수 있습니다.
최근 서울행정법원은 상속세 97억원을 냈는데 또다시 세무당국에서 추가로 96억원의 세금을 더 내라는 처분에 불복하여 상속세부과처분취소소송을 낸 A씨의 청구를 기각했습니다.
이는 해당 상속부동산이 거래가 없는 초고가부동산이어서 시가 산정방법에 있어서 상속인과 세무당국 사이에 차이가 있었기 때문인데요,
이번 시간에는 100억원이 넘는 고가부동산의 경우 상속세 부과를 위한 가액 산정방법과 A씨가 상속세 신고 후 추가로 상속세를 납부해야 했던 이유는 무엇인지 알아보도록 하겠습니다.
상속재산 취득가액 평가방법
상속세는 상속재산가액에서 각종 공제, 공과금 등을 제외한 나머지 상속재산(과세표준)에 세율을 곱하여 계산하는데, 상속부동산의 경우는 원칙적으로 시가로 평가합니다.
시가로 인정되는 금액은 매매사례가액, 감정가액, 보상가액, 경매가액, 공매가액 등이며 시가를 산정하기 어려운 경우에는 기준시가로 평가하게 됩니다.
그런데 상속세 및 증여세법 상 시가는 평가기준을 전, 후 6개월 기간 내의 거래가액으로 보지만, 매매사례가액으로 신고할 경우에는 상속일 전 6개월부터 신고일까지의 거래가액을 시가로 인정합니다.
때문에 상속재산으로 아파트를 물려받았는데, 상속세 신고 당시 매매사례가액이 기준시가보다 높은 경우, 상속세를 낮추기 위해 기준시가로 신고하는 경우가 있는데요, 이 경우에는 세무서에서 매매사례가액으로 정정해 과세하기 때문에 가산세까지 부담할 수 있으므로 주의해야 합니다.
또, 단독주택이나 상가건물처럼 매매사례가액을 알 수 없는 경우 감정평가를 하거나 기준시가로 신고할 수 있는데, 감정평가보다 기준시가가 낮다면 아무래도 낮은 금액으로 상속세 신고를 하려는 경우가 일반적입니다.
하지만 만일 해당 부동산을 추후 매각하려고 할때 상속세 신고당시보다 가격이 큰 폭으로 상승했다면 그만큼 양도소득세 부담이 커질 수 있다는 점을 간과해서는 안됩니다.
따라서 매매사례가액을 알 수 없는 상속재산의 경우에는 상속세 신고시 감정가액으로 신고해야 하는지, 아니면 기준시가로 신고할 지에 대해서는 세무사 자격증을 갖춘 상속전문변호사의 법률조력을 구해볼 필요가 있습니다.
거래가 없는 초고가부동산 가액산정방법
현행 상속세율은 10~50%로 5단계의 누진 구조다로 1억원 이하는 10%의 세금을 부과하지만, 30억원을 넘어서면 세율이 50%에 이릅니다.
따라서 상속재산가액이 얼마로 산정되느냐에 따라 누진세율이 달라집니다.
30억원을 초과하는 고가부동산의 경우 아파트가 아닌 토지나 건물이라면 가액을 추정하기가 쉽지 않습니다.
때문에 상속세를 내야하는 상속인 입장에서는 상속받은 재산의 가액을 어떻게 산정해 상속세 신고를 해야하는지 혼란스러울 수 밖에 없는데요,
하지만 상증세법 61조에 따르면 상속 부동산의 시가가 없는 경우, 토지는 개별공시지가 건물은 별도의 평가방법으로 평가를 하게 됩니다.
상속세및증여세법 제61조【부동산 등의 평가】
① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
1. 토지
「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가.
2. 건물
건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액
2021년 5월 돌아가신 부친으로부터 건물 및 토지를 물려받은 A씨는 공시지가를 토대로 상속재산의 가액을 141억원이라고 평가하여 97억원의 상속세를 납부했습니다.
그런데 세법이 개정되면서 납세자가 부동산에 대한 상속세나 증여세를 신고할 때 개별공시지가와 같은 기준시가로 평가해 신고했더라도 과세관청이 자체적으로 해당 재산을 감정할 수 있도록 하고 있습니다.
국세청이 기준시가가 아닌 감정평가액을 상속세 과세 대상으로 삼은 이유는 구 상증세법 제60조 제3항에서는 시가에 부합하는 가액을 찾기 어려운 경우, 그에 대한 대체 수단으로서 보충적 평가방법을 따를 수 있도록 정하고 있기 때문입니다.
이에 따라 관할 국세청은 상속세 조사를 하면서 감정 기관 두 곳에 A씨가 상속받은 부동산에 대한 감정평가를 의뢰했고 A씨가 신고한 부동산 가액보다 높은 332억원을 시가로 봐야한다며 기존 신고한 97억원의 상속세에 추가로 96억원을 더 납부하라고 결정했습니다.
A씨는 “과세 관청은 상속 재산에 대해 감정평가를 의뢰할 권한이 없다”며 소송을 냈지만 법원은 이를 받아들이지 않았습니다.
거래가 빈번하지 않은 상속재산의 경우 상속세를 낮추기 위해 공시가격으로 신고하는 경우가 많지만, 이는 부동산의 객관적 가치가 반영되지 못한 평가방법이므로 과세 관청은 시가를 확인하기 어려운 고가의 상속·증여 부동산을 대상으로 감정을 실시해 시가를 확인할 권한이 있다고 판단한 것입니다.
상속부동산 세금 폭탄 피하려면
상속재산에 부동산이 포함됐다면 최대 받을 수 있는 상속공제의 한도, 현재의 대략적인 시가, 부동산의 매매계획 등을 고려해야 합니다.
그래야 감정가액으로 신고할 것인지 개별공시지가와 같은 기준시가로 평가하여 신고할 것인지에 따라 세금 폭탄을 피할 수 있습니다.
지난 달 25일 정부는 25년만에 상속세율과 과세표준을 완화하는 2024 세법 개정안을 발표했습니다.
최고 세율을 50%에서 40%로 완화하고, 해당 세율이 매겨지는 구간은 10억 원 초과로 넓혔습니다.
또한 현행 상속세 공제는 기초공제 2억 원에 자녀 1명당 5천만 원인 자녀공제를 더한 액수를 적용하거나, 일괄공제 5억 원을 받는 방식이었으나 앞으로는 자녀 2명인 경우 공제액이 10억 원으로 늘어나고, 여기에 기초공제에 배우자공제(5억 원~30억 원)까지 더하면 상속재산 가운데 공제받는 액수가 상당 폭 늘어납니다.
따라서 달라지는 세법 체계와 고가부동산처럼 매매사례가액 확인이 어려운 부동산의 경우에는 상속세 신고시 과세당국에 의해 감정평가가 이루어질 가능성을 대비해 실질적인 절세 방안을 모색해야합니다.
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