전세사기로 수사받았거나, 공소 제기 되었다면 꼭 읽어보세요.
전세사기란 무엇인가?
전세사기란, "집주인(임대인)이나 건축주, 중개인 등 전세계약 관련자들이 세입자(임차인)를 속여 전세보증금을 가로채는 행위"로 정의된다.
임대차계약의 기간이 만료되었는데도 임차인이 전세보증금을 반환받지 못하면 전세사기의 이슈가 생긴다. 한편, 형법상 사기죄는 "사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득한" 경우에 성립하는 범죄이다.
사기죄는 "기망행위"가 있어야만 성립하는 범죄로서 단순한 민사상 채무불이행(즉, 어떤 이유로 전세보증금을 반환하지 못한 것)과는 구별된다.
과거에는, 임차인이 전세보증금을 반환받지 못하여, 임대인을 상대로 고소장을 제출한 경우에만 전세사기 관련 수사가 개시되었다.
그러나 최근에는 다르다.
경기도 지역의 전세사기 사건에서는 임차인이 이사지원비나 옵션(가구) 지원을 받고 임대차계약을 체결한 경우가 많고, 컨설턴트 혹은 중개보조원들이 보증보험 가입을 전제로 임대차계약을 중개한 사건이 많은바, 대부분의 임차인은 임대차계약 기간이 종료되었을 때 보증보험을 통하여 대위변제를 받았기 때문에, 경제적으로 피해를 입은 사실이 없다.
즉, 임차인의 고소가 없는데도 사기죄가 문제되는 사안이 더 많다.
최근의 수사는, 임차인의 고소로 인하여 시작되는 것이 아니라 정책적인 목적에서 개시된 것이다.
무자본 갭투자 유형
"무자본 갭투자"란, 임대차계약을 체결하여 보증금을 받아 매입자금을 마련함으로써, 결국 자기자본 없이 금융권 대출과 임대보증금을 통해 자금을 마련해 부동산을 매입하여 투자하는 방식을 말한다(순천지원 2023. 9. 14. 선고 2023고단420 사기 등 ).
무자본 갭투자를 벌인 임대인은 통상 징역 5년 이상의 실형을 선고받게 된다(광주지방법원 순천지원 2023. 9. 14. 선고 2023고단420, 2023초기396, 2023초기263 판결 등). 임대인에게 가담한 것으로 인정되어, 공범으로 처벌받는 공인중개사, 중개보조원의 경우에도 징역 1~5년의 실형을 선고받는 경우도 많다.
최근에는 단 1건의 무자본 갭투자에 가담한 것으로 인정되어, 중개보조원에게 징역 1년의 실형을 선고한 사례도 있었다(인천지방법원 부천지원 2023. 12. 7. 선고 2023고단2368 판결).
기망행위가 없었다는 것을 증명하는 것이 핵심.
중개보조원/컨설턴트/임대인 등이, 임차인을 상대로 '임대차기간이 만료되면 임차보증금이 반환될 것이다'라고 속였다고 본다면 기망행위가 있었다고 본다.
조금 더 구체적으로 말하면, "매수인이 변경될 것인데, 그 매수인은 종전 임대인과 달리 임대차보증금을 반환할 능력이 없는 사람이다"라는 사실, "임차인이 지급하는 전세보증금은 매매대금과 같거나 유사한 금액으로서, 정당한 전세금액보다는 높게 설정된 금액이다"라는 사실 등을 말하지 않아, 임차인을 속였다는 것이다.
전세사기, 이득액이 중요하다.
어느 중개보조인이 보증금 2억원짜리 전세사기 사건의 공범으로 지목되었는데, 그 중개보조인이 해당 임대차계약을 중개해서 얻은 이익이 500만원이라 한다면, 상식적으로는 500만원의 재산상 이익을 얻은 것으로 처벌받을 것처럼 보인다.
그러나 실제로는 2억원의 재산상 이익을 편취한 것으로 공소 제기된다. 이는 공동정범의 법리 때문이다.
일반적인 전세사기 사건이 유죄로 인정되는 경우, 전세사기의 공범은 다음과 같다.
(1) 매수인
(2) 매수인 측 컨설턴트
(3) 임차인 측 공인중개사(내지 중개보조원)
(4) 경우에 따라 - 매도인
이 때, 매수인이 변제자력이 전혀 없는 소위 "깡통" 임대인이라면, 매수인이 임대차계약 체결 당시 임차인으로부터 편취한 금액은 임차보증금 2억원 전액이다(가사, 보증보험을 통하여 임차인이 2억원을 전액 변제받았다고 하더라도, 이는 범죄 후의 사정에 불과하지 사기죄의 성립에 영향을 주지 않는다).
매수인 측 컨설턴트/ 임차인 측 공인중개사들의 경우에도, 실제로 얻은 리베이트 내지 수수료 수익 500만원이 아니라, 공범인 매수인이 얻은 보증금 전액 2억원을 편취하였다고 본다.
그래서 "공범은 한 몸이다"라는 말이 나오는 것이다. 그리고, 이와 다른 결론을 받아내려면, 그에 맞는 논리와 증거가 필요하다.
억울하게 중개보조원, 컨설턴트가 전세사기의 피의자/피고인이 되었을 때의 대응전략
전세사기로 수사를 받은 경우, 무혐의, 무죄가 가능한 사건들이 있는데, 기망행위를 했다고 보기에 부족한 경우이다.
대표적으로 임대인과 임차인이 공모하여 전세대출금을 편취한 사안이 있으며, 임차인이 공모한 것까지는 아니라고 하더라도, 매수인(새로운 임대인)이 변제자력이 없다는 사실을 잘 알고 있었다거나, 보증보험을 통하여 대위변제를 받을 계획으로 임대차계약을 체결한 경우가 있다.
또한 전세보증금이 시세에 비추어 지나치게 낮게 설정된 것이 아니라는 사실을 증명할 수 있는 경우에도 무혐의, 무죄를 증명할 수 있을 것이다.
무혐의/무죄 가능성은 구체적인 사실관계를 파악하여야 가능하다. 구체적으로는, 아래의 사항들을 검토한다.
- 임대차계약을 중개하였을 당시 임차인을 기망한 사정이 있는지, 그와 반대되는 증거는 없는지
- 중개보조인이 얻은 이익은 무엇인지
- 임차인이 공모한 것은 없는지, 임차인의 피해 상황, 피해 회복 여부는 어떠한지
- 중개보조인이 입은 / 입게될 손실은 없는지
중개보조원, 전세사기로 처벌받으면 중개업 할 수 있는가?
공인중개사법 관련 규정을 요약하면 아래와 같다.
(1) 어떠한 범죄로든 형의 집행유예를 선고받은 경우
-> 집행유예기간 만료된 때로부터 2년까지 등록이 어렵다.
(2) 공인중개사법을 위반하여 300만원 이상의 벌금형을 선고받은 경우
-> 벌금형 선고받은 날로부터 3년이 될 때까지 등록이 어렵다
(3) 공인중개사법이 아닌 다른 범죄(예를 들어, 사기죄)로 벌금형을 선고받는 경우
-> 법률상으로는 중개보조원 등록에 문제 없을 것이다.
결론적으로, (1) 사기죄로 집행유예 이상의 처벌을 받거나, (2) 공인중개사법 위반으로 벌금형 이상의 처벌을 받으면 공인중개사/중개보조원으로 등록하기 어렵다.
전세사기, 유죄로 인정되면 가석방도 어렵다.
사기죄는 처벌의 정도 뿐만 아니라 가석방의 가능성도 '피해액' 및 '피해 회복 여부'가 가장 중요한 기준이 된다.
실무 경험상, 사기죄로 징역형이 선고되면, 가석방은 거의 이루어지지 않았다. 특히 피해자, 피해액이 대규모인 사건에서는, 피해액이 전부 회복되지 않으면 가석방은 거의 불가능하다고 보아야 한다.
가석방이 불가능한만큼, 사기 사건은 처음부터 제대로 대응하는 것이 중요하다.
엄건용 변호사는 증권회사 및 대형로펌에서 대규모 재산범죄를 취급하여 왔습니다.
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