-전세사기 중개보조원에 대한 공동불법행위 손해배상청구 전부기각 - 성공사례 

[최광민 대표변호사]

- 불법행위 손해배상청구 전부기각 - 성공사례

사건 개요

가. 원고는 임차인이고, 피고 1은 임대인이며, 의뢰인들은 ○○공인중개사무소 중개보조원들이자 이 사건의 피고 2, 3, 4입니다. 소외 서○○은 피고 1과 200억대 전세 사기를 공모했던 핵심 공범입니다.

나. 서○○은 2019. 10.경 피고 1에게 부동산 임대사업을 위해 소유자명의를 빌려달라고 제안한 다음 피고 1로 하여금 같은 달 ㈜○○건설, ㈜○○○○건설, ○○개발 주식회사의 각 대표이사로 취임한 다음 부산 ○○동 ○○○○ 오피스텔 100개 호실, 부산 ○○동 ○○○○○ 오피스텔 10개 호실, 부산 ○○동 ○○○○○ 오피스텔 5개 호실, 상가 4개 호실, 부산 ○○동 ○○○○○ 6개 호실, ○○동 ○○○○○○○ 33개 호실 등을 본인 또는 위 각 법인 명의로 소유권이전등기를 마치게 함으로써 위 각 부동산을 실질적으로 취득하였습니다.

그러나 사실 서○○은 위 각 부동산들을 피고 1명의로 취득할 당시 일정한 수입이 없었고, 은행으로부터 약 280억 원을 대출받아 매월 은행에 납부해야 할 이자가 약 1억 8,000만 원에 달하는 등 채무를 감당하지 못하는 상태였으며 해당 오피스텔들은 은행 대출시 모두 공동담보로 설정되어 있었으므로, 위 각 부동산을 임대하고 임차인들로부터 임대차보증금을 지급받더라도 해당 계약이 종료된 이후 임차인들에게 임대차보증금을 반환해 줄 의사나 능력이 없었습니다. 그럼에도 불구하고 서○○은 임차인들에게 임대차기간이 끝나면 임대차보증금을 돌려주겠다고 거짓말하며 이에 속은 임차인들로부터 피고 1 명의의 부산은행 계좌로 임대차보증금을 송금받아 편취하였고 피고 1은 서○○의 사기범행을 위와 같이 방조하였고, 피고 1은 2023. 10.경 징역 6년을 선고받은 상황이었습니다.

한편, 의뢰인들(피고 1, 2, 3)은 피고 1, 서○○과는 예전부터 친분이 있었던 사이고 피고 1과 서○○이 임차인들에게 위 각 부동산들을 임대할 때 중개 보조를 했었는데, 그 과정에서 임차인들을 적극적으로 기망하여 실질적으로 임대차계약을 체결하게 함으로써 피고 1과 서○○의 전세사기 범행을 완성시켰다는 이유로 전세사기 공범으로 경찰 수사를 거쳐 검찰로 송치된 상황이었습니다.

그러던 중 위 임차인들 중 1명이었던 원고가 피고 1, 2, 3, 4를 상대로 전세사기로 인해 임차보증금 1억 3천만 원 상당을 편취당했으니 이를 배상하라는 불법행위 손해배상청구 소송을 제기하였습니다.

2. 본 사건의 쟁점

가. 『민법 제760조 제1항』은 수인이 공동의 불법행위로 타인에게 손해를 가한 때에는 연대하여 그 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있습니다.

나. 『민법 제760조 제3항』은 교사자나 방조자는 공동행위자로 본다고 규정하고 있습니다.

다. 한편, 불법행위의 방조는 형법과 달리 손해의 전보를 목적으로 하여 과실을 원칙적으로 고의와 동일시하는 민법의 해석으로서는 과실에 의한 방조를 인정합니다(대법원 1998. 12. 23. 선고 98다31264 판결). 따라서 고의만 부정하면 방조에 있어서 무죄가 선고될 수 있는 형법과는 달리 민법에서는 고의와 과실을 모두 부정해야 방조의 손해배상책임을 면할 수 있다는 점에서 그 의의가 있습니다.

다. 이 사건의 쟁점은 민사재판에 앞서 수사 및 형사재판을 통해서 수집된 증거와 그로부터 밝혀진 사실을 종합해 볼 때, 의뢰인들이 서○○과 피고 1의 전세사기 범행을 완성시킴으로써 이에 대한 공범으로 적극 가담하였는지, 과실로 서○○과 피고 1의 공동불법행위를 용이하게 하였는지가 문제되었습니다.

3. 사건의 의의

가. 최광민 대표변호사는 의뢰인으로부터 사건을 선임한 즉시, 원고가 증거로 제출한 수사기록과 기타 기록을 면밀히 살펴 적극적으로 원고의 청구를 방어하기로 하였습니다.

나. 최광민 대표변호사는 피고 2, 3, 4는 ○○공인중개사 사무소의 지시에 따라 중개보조업무를 처리한 것이지 피고 1이 운영하는 회사의 직원으로서 업무를 처리한 것이 아니라는 점, 피고 2, 3, 4는 원고에게 등기부등본을 제공하는 등의 사실행위만 담당하였고, 원고는 피고 2, 3, 4가 제공한 등기부등본을 확인하고 권리관계를 충분히 파악한 상태에서 건물을 임차했다는 점, 피고 2, 3, 4의 위 행위들은 공인중개사법 제2조 제6호가 규정하는 현장안내 및 일반서무 등 중개보조인으로서의 단순 업무에 해당하는바, 그렇다면 피고 2, 3, 4가 맡은 업무의 성질이나, 피고 2, 3, 4의 지위 등을 고려한다면 피고 2, 3, 4는 피고 1 및 서○○의 원고에 대한 임대차보증금을 반환할 의사나 능력이 없다는 사정을 전혀 알 수 없었다는 점, 그러므로 피고 2, 3, 4가 피고 1과 서○○의 임대차보증금 편취행위에 함께 공모 가담하였다거나 이를 용이하게 하였다고 보기 어려우며, 원고 스스로 임대차계약의 조건을 형성하고 임대차보증금을 지급한 이상 원고의 의사형성에 불법적으로 관여했다고 보기도 어렵다는 점을 적극 주장하였습니다.

4. 사건의 결과

이에 재판부는 원고가 제출한 증거들만으로는 의뢰인들(피고 2, 3, 4)이 피고 1과 서○○의 원고에 대한 불법행위를 공모하였다거나 방조하였다고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다는 취지로 원고의 피고 2, 3, 4에 대한 손해배상청구를 모두 기각하는 판결을 선고하였습니다.

이를 통해 형사재판에서 피고 2, 3, 4를 방어할 수 있는 방법을 연구하게 되었고, 형사재판의 결론을 조심스럽게 일부 예측할 수 있었다는 점에서 의의가 있는 사건이었습니다.