보증금이 연체차임등으로 충당되고도 계속 점유하면 불법점유일까? 

대법원 판례 공보 ::

대법원 2024. 6. 13. 선고

2022다228667 판결



안녕하세요.

법무법인 서평 일산분사무소입니다.



임대차계약 중 임차인이 월세를 내지 않거나, 임대차계약이 종료되었는데도 임차인이 부동산을 계속 점유하고 있어서 임대인이 장기간 손해보는 일이 발생할 때가 있습니다. 만약 임대차계약이 만료된 상태에서 임차인이 건물인도를 하지 않으면 임대인은 연체차임을 보증금에서 공제하게 됩니다. 그런데, 보증금이 모두 공제된 후에도 임차인이 건물인도를 거부하면, 불법점유로 볼 수 있을까요?

오늘 소개해드릴 판례는 임차인이 보증금이 연체차임 등으로 모두 공제된 후에도 건물을 점유하여 임대인이 임차인인 피고를 상대로 건물인도와 불법점유로 인한 차임 상당 손해배상 등을 청구한 사안입니다.

이 사안에서는 임차인의 점유가 '불법점유'가 되는지 여부가 쟁점이었는데요. 대법원은 어떤 판결을 내렸는지 함께 알아보겠습니다.



▶ 사실관계

1. 임대인인 원고는 임차인인 피고가 차임을 연체하자 계약 해지를 통보하였습니다.

2. 임대인의 계약해지 통보에 따라 2019년 4월 상가임대차계약이 종료되었으나, 피고는 2019년 7월까지 상가에서 계속 영업을 하였습니다.

3. 임대인인 원고는 임차인인 피고를 상대로 임대차계약 해지를 이유로 건물인도와 불법점유로 인한 차임 상당 손해배상 등을 청구하였습니다.

▶ 원심법원의 판단

이 사안에서 임대차보증금이 연체차임 등으로 모두 충당된 후 임차인의 점유가 불법점유가 되는지 여부가 문제되었는데요.

이에 대하여 원심은, 임대차계약이 종료된 무렵 임대차보증금 잔액의 반환의무를 이행하거나 이행제공하지 않은 이상, 그 이후 피고의 점유를 곧바로 불법점유라고 볼 수는 없다는 이유로 원고의 손해배상청구를 배척하였습니다.

▶ 대법원의 판단

[임대차보증금이 연체차임 등으로 모두 충당된 후 임차인의 점유가 불법점유가 되는지 여부] → O

임대차계약이 종료되면 임차인은 목적물을 반환하고 임대인은 연체차임을 공제한 나머지 보증금을 반환해야 한다. 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행관계에 있으므로, 임대인이 임대차보증금의 반환의무를 이행하거나 적법하게 이행제공을 하는 등으로 임차인의 동시이행항변권을 상실시키지 않은 이상, 임대차계약 종료 후 임차인이 목적물을 계속 점유하더라도 그 점유를 불법점유라고 할 수 없고 임차인은 이에 대한 손해배상의무를 지지 않는다. 그러나 그 후 임대인의 임대차보증금 반환 또는 임대차에 따른 임차인의 채무 공제 등으로 임차인이 그러한 동시이행항변권을 상실하였는데도 목적물의 반환을 계속 거부하면서 점유하고 있다면, 달리 점유에 관한 적법한 권원이 인정될 수 있는 특별한 사정이 없는 한 임차인이 동시이행항변권의 상실을 알 수 있는 때부터의 점유는 적어도 과실에 의한 점유로서 불법행위를 구성한다(대법원 1996. 6. 14. 선고 95다54693 판결, 대법원 2020. 5. 14. 선고 2019다252042 판결 등 참조).

☞ 대법원은 위와 같은 법리를 근거로, 이 사건 임대차계약이 종료된 때에는 임대차보증금에서 연체차임 등을 공제하더라도 그 잔액이 남아있어 피고의 동시이행항변권이 존재하므로 피고의 점유를 불법점유로 볼 수 없다고 하더라도, 그 이후 피고가 계속하여 이 사건 상가를 점유함에 따라 발생한 차임 등으로 임대차보증금이 모두 공제된 때에는 피고가 동시이행항변권을 상실하므로, 피고의 점유는 적어도 과실에 의한 점유로서 불법행위를 구성한다고 보아, 이와 달리 판단한 원심을 파기·환송하였습니다.



▶ 결론

임대인인 원고는 임차인인 피고를 상대로 임대차계약 해지를 이유로 건물인도와 불법점유로 인한 차임 상당 손해배상 등을 청구한 사안에서, 임대차보증금이 연체차임 등으로 모두 충당된 후 임차인의 점유가 불법점유가 되는지 여부가 문제되었는데요.

대법원은, 피고가 계속하여 이 사건 상가를 점유함에 따라 발생한 차임 등으로 임대차보증금이 모두 공제된 때에는 피고가 동시이행항변권을 상실하므로, 피고의 점유는 적어도 과실에 의한 점유로서 불법행위를 구성한다고 보았습니다.

지난 2020년 '임대차 3법'을 도입해 시행하고 있지만, 임대차 관련 분쟁은 갈수록 증가하고 있습니다. 임차인이 상가를 무단 점유하고 있다면 임대인은 상가 명도소송을 제기해서 유리한 결과를 이끌어 낼 수 있으므로 초기부터 변호인을 선임하여 대응하는 것이 중요합니다. 대응하는 방식에 따라 결과가 천차만별이기 때문에 누구보다도 법리를 잘 알고, 노하우가 있는 변호사와의 사건 진행이 필요할 것입니다.

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법무법인(유한) 서평 일산분사무소에서 30년 경력의 부장판사 출신 장진훈 변호사님과 함께 원만하게 사건을 해결하시기를 추천드립니다.