계약갱신요구권 행사 번복으로 임대인이 피해를 입는다면 

We Solve 입니다. 주택임대차보호법 개정으로 임차인은 1회에 한해서 계약갱신요구를 할 수 있습니다. 만료 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. 그런데 임차인이 계약갱신을 안 하겠다고 했다가 다시 하겠다고 번복하는 것은 가능할까요? 이때 임대인이 매매계약을 체결하고 피해를 받았다면 어떻게 될까요? 지금부터 알아봅니다.

계약갱신요구권 행사 번복

임차인은 만료 6개월-2개월 전까지 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 이는 법률상 하나의 의사표현입니다. 때문에 임차인이 처음에는 행사 안 하겠다고 했더라도 동일한 기간 내에는 다시 하겠다고 의사표현을 변경할 수 있습니다. 계약갱신요구권 행사 효력은 계약만료시 발생하므로, 효력 발생 전에 의사표현을 철회할 수 있습니다. 손해배상 책임을 지는 것은 별개의 문제입니다.

임차인을 믿은 임대인의 매매계약이 있는 경우

그런데 만일 임대인이 매매계약을 맺었다면 어떻게 될까요? 매매계약만 맺었고 소유권이 바뀌지 않았다면 여전히 종전 임대인이 계약당사자입니다. 임차인이 갱신 안 한다고 해서 임대인이 매매계약을 맺었는데, 갑자기 갱신한다고 하면 매도인이 난감합니다. 경우에 따라 매수인에게 손해배상 책임을 질 수 있습니다. (매수인이 실거주를 전제로 매수한 경우)

매도인은 매매계약서에 특약을 남겨서 탈출한다.

이를 대비해서 매도인은 매매계약서에 임차인의 계약갱신요구권이 변경될 가능성을 넣는 것이 안전합니다. 매매계약 시점에는 임차인이 퇴거하겠다고 했으나, 향후 갱신으로 변경되더라도 매도인의 책임이 없다. 또는 (매매) 계약을 해지할 수 있다. 는 특약을 넣는 것입니다. 이때 임차인의 번복이 있어도, 매도인은 매매계약을 해지하고 탈출할 수 있습니다.

임차인의 번복으로 매도인이 위약금을 부담하는 경우

만일 매매계약서에 특약이 없었다면 어떻게 될까요? 임차인의 번복으로 매수인은 매매계약을 취소하길 원합니다. 이때 매도인에게 위약금 책임이 발생합니다. 매도인 측 (임차인) 사정으로 계약이 취소 또는 해제된 것이기 때문입니다.

이때 위약금을 임차인이 부담해야 할까요? 이는 민법상 특별손해의 영역입니다. 특별손해는 상대방이 알았거나 알 수 있었을 때 배상범위에 포함됩니다. (민법 393조 단서). 만일 임대인이 임차인에게 "너가 계약갱신 안 한다고 해서 매매계약을 체결했으며, 만일 번복하면 위약금이 발생한다"는 것을 미리 알리는 것이 중요합니다. 임차인은 미리 알았음에도 자신의 번복으로 임대인에게 위약금이 발생하므로 계약은 갱신하더라도 손해는 배상해야 합니다.

임차인이 매수인에게 확인서를 작성해 준 경우

매매계약 과정에서 임차인이 계약갱신을 안 하겠다는 확인서를 작성해서 매수인에게 전달했다면 어떻게 될까요? 이때는 임차인이 갱신을 번복할 수 없습니다 (법무부 유권해석). 향후 임대인 지위를 승계할 사람에게 미리 계약갱신 의사를 표현했고, 이를 전제로 매수인이 매매계약을 체결했기 때문입니다. 이때는 매수인과 임차인의 명도분쟁이 될 뿐, 임대인에게 위약금 등의 손해배상 책임은 없다고 봐야합니다.