기망행위를 이유로 한 조합가입계약취소/ 토지사용권한확보 증명서류 

이 사건 소송은 원고가 피고(지역주택조합 추진위원회)를 상대로 하여 피고의 기망행위를 이유로 조합가입계약의 취소를 주장하면서 납입금 반환을 청구한 사안인 것입니다.

본 변호사는 원고 소송대리인으로서 대법원 2009. 4. 23. 선고 2009다1313 판결 등을 근거로 [① 피고는 원고와 사이에 이 사건 조합가입계약을 체결하는 과정에서 조합가입계약서에 ‘주택건설대지의 사용권원 및 소유권을 확보한 면적 및 비율’을 전혀 명시하지 아니하고, 토지사용승낙서 확보비율이 29.13%에 훨씬 미치지 못하였음에도 마치 토지사용승낙서 확보비율이 65%에 이르는 것처럼 허위 고지하였던 것인바, 위와 같은 피고의 행위는 거래의 중요한 사항에 관한 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 현저히 비난받을 정도의 방법으로 허위 고지한 경우로서 기망행위에 해당한다고 할 것이다, ② 원고는 이 사건 소장 부본 송달로써 피고의 기망행위를 이유로 이 사건 조합가입계약 취소의 의사표시를 하였다, ③이 사건 소장부본이 피고에게 송달된 날에 원고와 피고 사이의 이 사건 조합가입계약은 취소된다고 할 것이기에 피고는 부당이득 반환으로 원고에게 납입금을 반환할 의무가 있다.]라는 등의 주장을 하였습니다.

제1심에서 법원은 원고의 청구를 인용하는 판결을 선고 하였고, 이에 피고가 항소를 하였는데, 항소심에서도 법원은 원고 소송대리인의 주장을 인정하여 피고의 항소를 기각하는 판결을 선고 하였습니다.

한편, 피고는 항소심에서 [관할관청으로부터 가능하다는 회신을 받고 관할관청에 토지사용권원 확보를 증명할 수 있는 서류로 국토교통부 지구단위계획 수립지침 별첨 2 양식인 지구단위계획구역 지정 및 계획수립(변경포함)에 대한 동의서 50% 이상을 첨부하여 신청을 하였던 것으로 기망행위를 하였다고 볼 수 없다]는 취지의 주장을 하였습니다.

이에 원고 소송대리인은 [토지소유자들이 ‘자신들의 토지가 소재한 지역의 지구단위계획이 변경되는 것에 대하여 동의를 하였다는 내용의 지구단위계획지정 동의서’와 토지소유자들이 지역주택조합에게 ‘자신 소유의 토지에 관한 소유권을 이전해 주거나 사용동의 내지 사용승낙을 하였다는 사실을 증명하는 서류인 토지 사용권한 확보 증명서류’는 그 용도나 내용이 전혀 다른 것인바, 지역주택조합이 지구단위계획지정 동의서로 토지 사용권한 확보 증명서류를 대체할 수 없는 것임은 명백한 것으로 피고의 주장은 이유 없다]는 취지의 주장을 하였습니다.

항소심에서 법원도 원고 소송대리인의 주장을 인정하여 피고의 주장을 배척하는 판단을 하였습니다.

[참고판례]

대법원 2009. 4. 23. 선고 2009다1313 판결 등은【상품의 선전·광고에 있어 다소의 과장이나 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다고 하겠으나, 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다.】고 판시하고 있습니다.

대법원 2023. 7. 27. 선고 2022다293395 판결은【지역주택조합의 설립인가를 위한 조합원 모집에 있어 그 모집 관련 거래의 관행과 신의칙에 비추어 거래의 중요한 사항에 관한 구체적 사실을 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에 해당하는지 여부는 관련 법령과 규약의 내용, 모집공고의 내용과 당시 모집 현황 및 이를 전후한 진행 경과 등 여러 사정을 종합하여 구체적 상황에 맞추어 합목적적으로 판단하여야 한다.】고 판시하고 있습니다.

[참고] - 기망행위를 이유로 한 지역주택조합 가입계약취소와 토지사용권한 확보 증명서류

1. 조합가입계약에 있어서의 기망행위

상품의 선전·광고에 있어 다소의 과장이나 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다고 하겠으나, 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다고 할 것입니다.[대법원 2009. 4. 23. 선고 2009다1313 판결 등]

그리고, 지역주택조합의 설립인가를 위한 조합원 모집에 있어 그 모집 관련 거래의 관행과 신의칙에 비추어 거래의 중요한 사항에 관한 구체적 사실을 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에 해당하는지 여부는 관련 법령과 규약의 내용, 모집공고의 내용과 당시 모집 현황 및 이를 전후한 진행 경과 등 여러 사정을 종합하여 구체적 상황에 맞추어 합목적적으로 판단하여야 한다고 할 것입니다.[대법원 2023. 7. 27. 선고 2022다293395 판결]

이에 지역주택조합이 가입자와 사이에 조합가입계약을 체결하는 과정에서 조합가입계약서에 ‘주택건설대지의 사용권원 및 소유권을 확보한 면적 및 비율’을 전혀 명시하지 아니하고, 토지사용승낙서 확보비율을 허위 고지하는 등의 행위는 거래의 중요한 사항에 관한 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 현저히 비난받을 정도의 방법으로 허위 고지한 경우로서 기망행위에 해당한다고 할 것입니다.

2. 토지사용권한 확보 증명서류

가. 국토의계획및이용에관한법률(이하 ‘국토계획법’이라 합니다.) 제26조 제1항 제2호는 주민이 도시ㆍ군관리계획을 입안할 수 있는 자(이하 ‘입안권자’라 합니다.)에게 ‘지구단위계획구역의 지정 및 변경과 지구단위계획의 수립 및 변경에 관한 사항’에 관한 제안을 할 수 있도록 규정하고 있고, 위 법 시행령 제19조의2 제2항 제2호는 위 법 제26조 제1항 제2호의 사항에 대한 제안을 하려는 자는 대상 토지 면적의 2/3 이상의 토지소유자의 동의를 받도록 규정하고 있습니다.

한편, 구 주택법(2020. 1. 23. 법률 제16870호로 개정되기 전의 것)은 제11조 제1항 및 제2항에서 지역주택조합을 설립하려는 경우에는 관할 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장(이하 ‘관할관청’이라 합니다.)의 인가를 받아야 하고, 주택조합 설립인가를 받으려는 자는 해당 주택건설대지의 80퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하여야 한다고 규정하고 있었습니다.

또한, 구 주택법시행령(2020. 7. 24. 대통령령 제30864호로 개정되기 전의 것)은 제20조 제1항 제1호 가.목 6)에서 지역주택조합 설립인가 신청시 해당 주택건설대지의 80퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하였음을 증명하는 서류(이하 ’토지 사용권한 확보 증명서류‘라 합니다)를 제출하도록 규정하고 있었습니다.

다만, 구 주택법(2020. 1. 23. 법률 제16870호로 개정되기 전의 것)이 시행되는 과정에서 토지 사용권한 확보 증명서류의 양식에 대해서는 특별히 규정하지 아니하고 있다가 2024. 6. 19. 국토교통부령 제1346호로 일부개정되어 2024. 6. 20.부터 시행된 주택법 시행규칙이 제7조 제3항에서 [별지 제9호의2 서식]인 ‘토지사용동의서’에 따를 수 있도록 규정하게 되었습니다.

나. 통상적으로 지역주택조합 사업을 진행하는 주체가 지구단위계획구역의 지정 등의 사항에 관한 제안을 하는 것은 종 상향을 위한 것, 즉 건설하는 주택의 층수 제한을 해제하기 위한 것입니다.{예컨대, 1종 일반주거지역의 경우 4층으로 층수가 제한되고, 2종 일반주거지역의 경우 18층으로 층수가 제한되나, 3종 일반주거지역의 경우 층수 제한이 없는 것입니다.}

이에 지구단위계획지정 동의서는 토지소유자들이 자신들의 토지가 소재한 지역의 지구단위계획이 변경되는 것, 예컨대 1종 일반주거지역에서 2종 일반주거지역으로 변경되는 사항에 대하여 동의를 한다는 내용의 동의서인 것입니다.

반면, 구 주택법 상 지역주택조합이 설립인가를 받기 위해서는 해당 주택건설대지의 80% 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하여야 하는 것으로 토지의 사용권원을 확보한다는 것은 해당 토지의 소유권을 취득하거나 해당 토지에 대한 사용승낙 또는 사용동의를 받아 토지를 사용할 수 있는 권원을 확보하는 것입니다.

즉, 토지 사용권한 확보 증명서류는 토지소유자들이 지역주택조합에게 자신 소유의 토지에 관한 소유권을 이전해 주거나 사용동의 내지 사용승낙을 하였다는 사실을 증명하는 서류인 것입니다.

위와 같이 [토지소유자들이 자신들의 토지가 소재한 지역의 지구단위계획이 변경되는 것에 대하여 동의를 하였다는 내용의 지구단위계획지정 동의서]와 [토지소유자들이 지역주택조합에게 자신 소유의 토지에 관한 소유권을 이전해 주거나 사용동의 내지 사용승낙을 하였다는 사실을 증명하는 서류인 토지 사용권한 확보 증명서류]는 그 용도나 내용이 전혀 다른 것인바, 지역주택조합이 지구단위계획지정 동의서로 토지 사용권한 확보 증명서류를 대체할 수 없는 것임은 명백한 것입니다.

그리고, 지구단위계획지정 등의 사항에 관한 제안을 하고, 조합원 모집신고부터 지역주택조합 청산에 이르기까지 지역주택조합 사업과 관련한 업무를 자신의 업무로 수행하는 지역주택조합이 위와 같은 사실을 알지 못한다는 것 자체가 경험칙에 현저히 반하는 것이라 할 것입니다.