지역주택조합 가입계약 시 동호수 지정에 대하여 

1. 지역주택조합 가입계약 시 동 호수 지정에 대하여

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주택조합의 공동주택 신축사업은 조합 설립인가 후에 사업계획승인을 받아야만 아파트의 세대수와 규모 등이 정해지므로, 조합가입 당시 정한 동·호수는 단순한 예상에 불과하고, 지역주택조합의 아파트 배분이 나중에 확정되지만 사업추진단계에서도 건축할 수 있는 세대수, 건축계획 등이 대략적으로 정해지므로 조합원들 간에 동·호수를 배분하기 위해 조합원 가입 시 동·호수를 지정할 필요성도 있고, 이는 조합원 분담금액과도 연계돼 있는 점 등을 고려하면, 향후 변경가능성을 인지한 상태에서 조합원들(또는 가입희망자)이 동·호수를 정해 계약을 체결여 왔습니다. {동·호수 지정 및 분양가격은 주택건설사업계획 승인 시 확정되며 조합원 모집 시에는 절대로 확정될 수 없습니다.} 이는 주택공급에 관한 규칙 제3조 제2항 제5호가 지역주택조합이 조합원에게 주택을 공급하는 경우에는 추첨 방법에 의한 배정방식을 정한 동 규칙 제25조의 적용을 배제하고 있기에 가능한 것이었습니다. 즉 이러한 선착순 배정방식에 의한 공급 자체가 위법한 것은 아니었습니다.

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그런데 2019.10. 29. 일부 개정된 주택법 시행규칙 제7조의4 제2항 제15의2호는 ‘동·호수는 법 제15조에 따른 사업계획승인일 이후에 배정한다는 사실과 구체적인 배정 시기의 결정 및 통지 방법’을 조합원 모집공고에 포함시키도록 함으로써 동·호수가 사업계획 승인 이후 확정된다는 점을 사전에 알리도록 정하고 있습니다. {부칙 2조(조합원 공개모집에 관한 적용례)는 “제7조의4 제2항 제15호 및 제15호의2의 개정규정은 이 규칙 시행 이후 법 제11조의3제1항에 따라 조합원 모집신고를 하는 경우부터 적용한다.“ 고 규정하고 있습니다.}

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따라서 조합원 모집신고 기준일이 되기에 조합 측 에서 2019. 10. 29. 이전에 조합원 모집신고 하였다면 동호수지정은 가능하나 조합원 모집신고를 2019. 10. 29. 이후에 진행하였다면 지역주택조합 동호수지정은 불가능하다고 할 것입니다. 다만, 지역주택조합이 가입계약서에 단서조항으로 임의적인 계약, 예정인 계약이며 확약내용은 아니라는 내용을 덧붙인 경우 동·호수, 층수 등이 확정되었다는 의미가 아니라 임시적이라는 의미인 것이어서 그와 같은 임시적 지정은 가능한 것으로 보아야 하지 않을까 합니다.

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2. 주택법상 지역주택조합의 조합원이 된 사람이 사업추진 과정에서 조합규약이나 사업계획 등에 따라 당초 체결한 조합가입계약의 내용과 다르게 조합원의 권리·의무가 변경될 수 있음을 전제로 조합가입계약을 체결한 경우, 그러한 권리·의무의 변경을 계약 불이행으로 보아 조합가입계약을 해제할 수 있는지 여부(원칙적 소극)

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주택법상 지역주택조합사업은 통상 지역주택조합 설립 전에 미리 조합원을 모집하면서 그 분담금 등으로 사업부지를 매수하거나 사용승낙을 얻고, 그 이후 조합설립인가를 받아 추가적으로 소유권을 확보하고 사업승인을 얻어 아파트 등 주택을 건축하는 방식으로 진행되므로, 그 진행 과정에서 조합원의 모집, 재정의 확보, 토지매입 작업 등 사업의 성패를 좌우하는 여러 변수들에 따라 최초 사업계획이 변경되는 등의 사정이 발생할 수 있습니다(대법원 2014. 6. 12. 선고 2013다75892 판결 참조).

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따라서 지역주택조합의 조합원이 된 사람이, 사업추진 과정에서 조합규약이나 사업계획 등에 따라 당초 체결한 조합가입계약의 내용과 다르게 조합원으로서의 권리·의무가 변경될 수 있음을 전제로 조합가입계약을 체결한 경우에는 그러한 권리·의무의 변경이 당사자가 예측가능한 범위를 초과하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 이를 조합가입계약의 불이행으로 보아 조합가입계약을 해제할 수는 없습니다.(대법원 2019. 11. 14. 선고 2018다212467 판결 )

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​3. 착오 또는 사기를 이유로 동호수를 지정한 가입계약을 취소할 수 있는지 여부

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동·호수 지정 및 분양가격은 주택건설사업계획 승인 시 확정되며 조합원 모집 시에는 확정될 수 없는 것이기에 가입자가 조합가입계약을 체결하면서 동호수를 지정한 경우 착오 또는 사기를 이유로 가입계약을 취소할 수 있는지가 문제됩니다.

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가입계약 체결 과정에서 동·호수를 먼저 지정했다는 사정만으로 곧바로 가입계약의 취소를 인정하기는 어려워 보이고, 동·호수가 아직 확정되지 아니했음에도 변동 가능성을 제대로 안내하지 않고 무조건 해당 동·호수에 입주가 가능한 것처럼 오인하게 하는 등 사회통념상 허용되는 수준을 넘거나 신의칙에 비춰 시인될 수 없는 정도에 이르러야 비로소 가입계약을 취소할 수 있을 것으로 보입니다. 가입자가 2019. 10. 29. 이후에 조합가입계약을 체결한 것이라면 그 이전 보다 착오 또는 조합측의 기망을 이유로 가입계약을 취소하기가 용이할 수 있습니다.

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이를 구체적으로 보면

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① 주택조합의 공동주택 신축사업은 조합 설립인가 후에 사업계획승인을 받아야만 아파트의 세대수와 규모 등이 정해지므로, 조합가입 당시 정한 동·호수는 단순한 예상에 불과하고 변경될 여지가 상당히 많은데도, 조합이 가입계약 체결 당시 이를 자세히 설명하거나 고지하지 아니한 경우

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② 지역주택조합이 추진하는 아파트 신축사업이 어떤 절차를 거쳐 진행되는지 일반인으로서는 쉽게 알기 어려우므로 조합으로서는 조합가입을 원하는 계약자에게 사업의 진행방식 및 관할 지방자치단체로부터 사업계획승인을 받은 이후에야 비로소 아파트의 규모와 세대수가 결정된다는 점을 명확히 설명할 의무가 있음에도 이를 게을리 한 경우

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③ 가입계약서 표지에 수기로 특정한 동·호수가 적혀있는 반면, 동·호수 변경 가능성에 기재돼 있는 계약 조항은 작은 글씨로 한 줄 적혀있을 뿐이어서 조합의 주관적 의사와 상관없이 계약 상대방인 가입자로서는 가입계약이 특정된 동·호수에 관한 것이라고 생각하기에 충분하다고 보이는 경우 등에는 가입계약의 취소가 가능하다고 보입니다.

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반면에

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① 지역주택조합의 아파트 배분이 나중에 확정되지만 사업추진단계에서도 건축할 수 있는 세대수, 건축계획 등이 대략적으로 정해지므로 조합원들 간에 동·호수를 배분하기 위해 조합원 가입 시 동·호수를 지정할 필요성도 있고, 이는 조합원 분담금액과도 연계돼 있는 점 등을 고려하면, 향후 변경가능성을 인지한 상태에서 조합원들(또는 가입희망자)이 동·호수를 정해 계약을 체결한 경우

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② 조합규약, 가입계약서, 위임장 및 확약서 등의 내용에 비춰보면, 가입자로서는 동·호수를 미리 지정하더라도 주택건설사업계획이 변경됨에 따라 평형, 층수, 배치 등이 변경돼 지정한 동·호수대로 배정이 이뤄지지 않을 수 있다는 것을 충분히 예상할 수 있었고, 조합은 사업계획 변경 등의 특별한 사정이 없는 한 가입자가 지정한 동·호수를 공급할 의사였던 것으로 보이는 경우 등에는 가입계약의 취소가 어려워 보입니다.

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아래의 대법원과 하급심 판결을 참고하시기 바랍니다.

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*대법원 2019. 11. 14. 선고 2018다212467 판결

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주택법상 지역주택조합사업은 통상 지역주택조합 설립 전에 미리 조합원을 모집하면서 그 분담금 등으로 사업부지를 매수하거나 사용승낙을 얻고, 그 이후 조합설립인가를 받아 추가적으로 소유권을 확보하고 사업승인을 얻어 아파트 등 주택을 건축하는 방식으로 진행되므로, 그 진행 과정에서 조합원의 모집, 재정의 확보, 토지매입 작업 등 사업의 성패를 좌우하는 여러 변수들에 따라 최초 사업계획이 변경되는 등의 사정이 발생할 수 있다(대법원 2014. 6. 12. 선고 2013다75892 판결 참조).

따라서 지역주택조합의 조합원이 된 사람이, 사업추진 과정에서 조합규약이나 사업계획 등에 따라 당초 체결한 조합가입계약의 내용과 다르게 조합원으로서의 권리·의무가 변경될 수 있음을 전제로 조합가입계약을 체결한 경우에는 그러한 권리·의무의 변경이 당사자가 예측가능한 범위를 초과하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 이를 조합가입계약의 불이행으로 보아 조합가입계약을 해제할 수는 없다

2. 가. 원심이 인용한 제1심판결의 이유와 원심이 적법하게 채택한 증거들에 의하면, 다음과 같은 사정들을 알 수 있다.

1) 피고는 화성시 ○○동 (지번 생략) 일원에서 공동주택 신축을 목적으로 2015. 2.경 설립된 지역주택조합이다. 원고는 2014. 11. 17. 피고의 조합원이 되어 화성 ○○동 (아파트명 생략) 아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다) 중 (동·호수 생략)을 분담금 234,550,000원에 공급받는다는 내용의 조합가입계약을 체결하였다(이하 ‘이 사건 조합가입계약’이라 한다).

2) 원고는 이 사건 조합가입계약에 따라 2014. 11. 17. 계약금 5,000,000원, 업무추진비 8,000,000원, 2015. 3. 30. 업무추진비 4,000,000원, 2차 계약금 17,255,000원을 각 지급하였다.

3) 이 사건 아파트는 당초 1,121세대 규모로 신축될 계획이었으나 사업부지 중 일부가 확보되지 못함에 따라, 2016. 1.경 1,014세대만이 신축되는 것으로 사업계획이 변경되었고, 그 결과 107동의 신축은 무산되었다.

4) 피고는 2016. 1. 22. 원고에게 다른 동·호수의 아파트로 변경할 수 있다고 안내하였지만, 원고는 2016. 2. 12.경 피고의 분양업무를 대행하는 주식회사 연건디앤씨에 이 사건 조합가입계약의 해제를 통지하였다.

5) 원고가 2014. 11. 16.경 작성하여 제출한 각서(이하 ‘이 사건 각서’라 한다)에는 “본인은 (가칭) 화성시 ○○동 지역주택조합에 가입함에 있어 후일 아파트 단지 배치 및 입주 시 면적과 대지 지분이 다소 차이가 있어도 이에 이의를 제기하지 아니한다.”(제6조), “본인은 (가칭) 화성시 ○○동 지역주택조합 및 조합업무대행 용역사가 결정 추진한 조합업무에 대하여 추인하며, 향후 사업계획 승인 시 사업계획(설계, 자금계획, 사업규모 등)이 변경, 조정될 수 있음을 인지하고 이에 이의를 제기하지 아니하기로 한다.”라고 기재되어 있다.

나. 위와 같은 사실관계에 기초하여 앞서 본 법리에 따라 판단한다.

1) 변경된 사업계획에 의하더라도 신축되는 이 사건 아파트의 규모가 1,014세대에 이르러 원고는 피고로부터 당초 공급받기로 한 이 사건 아파트 (동·호수 생략) 대신 그와 비슷한 위치와 면적의 다른 아파트를 공급받을 가능성이 있으므로, 특별한 사정이 없는 한 이와 같은 정도의 변경은 이 사건 각서에서 예정한 범위 내의 아파트 단지 배치 및 사업계획의 변경에 해당한다고 볼 수 있다.

2) 지역주택조합사업의 특성상 사업추진 과정에서 최초 사업계획이 변경되는 등의 사정이 발생할 수 있으므로 원고 또한 이러한 점을 고려하여 이 사건 조합가입계약을 체결하면서 후일 아파트 단지 배치 등에 일부 차이가 발생하거나 사업계획이 변경되더라도 이의를 제기하지 않겠다는 취지의 이 사건 각서를 작성하여 교부한 것으로 보인다.

3) 따라서 원고가 당초 지정한 동·호수의 아파트를 공급받지 못하게 되었다는 사정만으로 이 사건 조합가입계약의 위반이라거나 원고에 대한 피고의 아파트 공급이 불가능하게 되었다고 단정할 수 없다.

다. 그럼에도 원심은, 이 사건 조합가입계약에 따른 피고의 원고에 대한 채무가 피고의 귀책사유로 인하여 이행불능이 되었고 이 사건 조합가입계약이 적법하게 해제되었다고 판단하였다. 이러한 원심판단에는 지역주택조합 가입계약의 해제에 관한 법리 등을 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이 점을 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.

3. 그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채, 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다

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* 수원지방법원 2020. 12. 16. 선고 2019가합31521 판결- 기망행위 인정

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.........3) 동·호수 지정 관련 기망 주장에 관한 판단

갑 제1호증의 1 내지 6의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 조합가입계약에 첨부된 피고의 규약에 아래와 같은 내용이 기재되어 있는 사실, 원고들은 이 사건 조합가입계약을 체결하면서 아래와 같은 내용이 포함된 각서를 작성하여 피고에게 제출한 사실이 각각 인정된다.(조합규약에는 동 호수가 변경될 가능성을 규정하고 있으며, 조합가입자는 이에 대하여 이의를 제기하지 않는다는 각서를 작성하여 조합에게 제출한 사실 등인 인정된다.)

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그러나 앞서 든 증거들에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 모두 고려하여 보면, 피고는 이 사건 조합가입계약을 체결하면서 마치 특정 동·호수의 아파트를 분양받을 수 있는 것처럼 원고들을 기망한 사실이 인정된다.

① 아파트의 경우 같은 단지라고 하더라도 단지 내 동의 위치, 동의 배치와 구성, 같은 동 내에서 해당 호수의 방향, 층의 위치 등에 따라 선호도와 매매가격이 달라지는 것이 일반적이다. 따라서 아파트의 분양계약이나 조합가입계약의 경우 동·호수는 매우 중요하게 고려되는 요소이다.

② 원고들은 이 사건 조합가입계약을 체결하면서 3회에 걸쳐 자필로 동·호수를 기재하였고, 특히 계약서의 표지에는 동·호수와 이름을 자필로 기재한 뒤 그 위에 도장을 날인하기도 하였다.

③ 위 기초사실에서 본 것과 같이 이 사건 조합가입계약 제14조에는 동·호수를 지정하여 조합원을 모집한다고 기재되어 있다.

④ 그런데 이 사건 사업은 조합 설립인가 후에 지방자치단체장으로부터 사업계획승인을 받아야만 아파트의 세대수와 규모 등이 정해지므로, 이 사건 조합가입계약에서 정한 동·호수는 단순한 예상에 불과하고 변경될 여지가 상당히 많은데도, 피고가 이 사건 조합가입계약 당시 원고들에게 그러한 사정을 설명하거나 고지하였음을 뒷받침할만한 자료가 부족하다.

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* 서울서부지방법원 2021. 3. 11. 선고 2019가단266129 판결 - 기망행위 부정

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...........가. 원고의 '기망행위에 따른 취소' 주장에 관한 판단

1) 상품의 선전 광고에서 거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당할 것이나, 그 선전 광고에 다소의 과장이 수반되었다고 하더라도 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 것이라면 이를 기망행위라고 할 수 없다[대법원 2015. 5. 28. 선고 2014다10793, 2014다10809(병합), 2014다10816(병합), 2014다10823(병합) 판결 등 참조].

2) 이 사건에 관하여 보건대, 앞서 든 증거, 증인 H의 증언에 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음의 사정에 비추어 보면, 피고가 동호수 존재·특정, 시공사 특정에 관하여 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지하는 방법으로 원고를 기망하였다는 점에 관하여 원고가 제출한 증거만으로 이를 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 원고의 이 부분 주장은 이유 없다(아울러 동호수 존재·배정 및 시공사 선정에 관하여 이 사건 조합가입계약 체결 당시 기망의 고의가 있었다고 볼 만한 증거가 없다).

7 원고와 피고 사이에 체결된 이 사건 조합가입계약에는 피고가 원고에 대한 아파트 1세대의 공급의무를 부담하는 내용이 포함되어 있다(가입계약서 제11조 제1항, 제13조). 다만 공급대상물에 있어, 표지에 기재된 "F호"와 위 가입계약서 제11조 제1항 문구상 "추첨"이 서로 불일치하여 계약내용으로 공급대상물 확정이 문제될 수 있으나, 이 사건 조합가입계약에 따라 공급의무의 대상물이 F호로 지정된 점에 있어 원고와 피고는 별다른 이의가 없는 것으로 보이고, 원고도 당시 그렇게 알고 있었던 것으로 보인다.

2 또한 원고와 피고는 장래 이 사건 사업에 따라 건설될 아파트 1세대를 공급받는 내용의 계약을 하였다. 즉 원고 스스로도 그 계약 체결 당시 계약 목적물을 이미 건설완료된 아파트나 주택법상 사업계획의 승인이 완료된 아파트로 정하지 않았고 이러한 점을 충분히 알 수 있었다고 보인다. 피고가 사업계획승인일 이전에 동호수를 지정하여 조합원을 모집하는 행위 자체가 당시 시행되던 주택법 관련규정에 위반된다고 볼 만한 자료도 없다.

나아가 원고가 당시 서명, 날인한 확약서(을 제3호증) 중 13항에는 "본인은 조 합이 본 사업과 관련하여 사업계획의 변경 또는 추진과정이나 사업계획승인 인,허가(건축심의 등) 과정에서 사업계획(대지면적, 배치계획, 사업 연면적, 세대수의 증감과 평형 (동, 층, 호수), 각종 도로개설 및 시설물 등의 설치요구 등)이 조정 또는 변경될 수 있음을 인지하고 있으며, 향후 상기 사유로 인하여 사업계획이 조정 또는 변경되더라도 이를 수용하고 조합 및 조합 업무지원 컨설팅 용역사의 조정 요청에 응하며 이로 인하여 이의를 제기하지 않을 것을 확약한다"라는 내용의 문구가 기재되어 있다.

c 피고 등이 당시 원고에게 '이미 F호가 존재한다'라거나 '사업계획 등의 변경에도 불구하고 피고가 확정적으로 F호를 공급한다'는 내용의 말을 하였다고 볼 만한 구체적이고 객관적 증거는 제출되지 않았다.

2 원고는 '추첨에 의할 경우 원고가 F호를 배정받을 확률이 낮다'는 취지의 주장을 하나, 앞서 본 바와 같이 가입계약서 표지상 "F호"와 제11조(동호수 추첨후 입주 절차) 사이의 불일치함이 있고, 원, 피고는 이를 알았거나 알 수 있었다고 보인다. 피고의 업무대행사 대표자이었던 H은 이 법정에 증인으로 출석하여 "건축계획대로 진행이 되는 것이라고 하면 변경이 없으면 당연히 그렇게(해당 동호수 그대로 공급) 진행되는 게 맞습니다"라거나 '제11조는 국토부에서 권장하는 규정사항을 그대로 가져온 것이다', '향후 조합 총회를 통해 기존 동호수 배정방법은 삭제되어야 할 사항으로 보고 있다'는 취지의 증언을 하였다.

앞서 본 바와 같이 이 사건 조합가입계약의 가입계약서(을 제3호)의 표지에 G 주식회사는 시공(예정사)라고 기재되어 있고, 그 가입계약서 중 제4조에는 피고 측과 G 주식회사 사이에 향후 가계약 및 본계약의 체결을 명확히 예정하고 있다.

[아울러 원고는 '피고 측이 원고에게 '사업부지 중 80% 이상의 동의를 얻었다' 내지 '사업부지 확보율이 72% 상당이다'이라는 허위의 고지를 하였거나 '타 지역주택조합과 비교 시 평당가 기준 최대 500만 원이 저렴하다. 계약과 동시에 3~4억 원의 차익이 확정된다' 등의 내용을 허위의 고지를 함으로써 기망행위를 하였다는 취지의 주장을 하나, 원고가 제출한 증거만으로 이를 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다].