일시 퇴거 후 재전입 대항력 우선변제권 문제없나요 

We Solve 입니다. 주택임차인의 권리 중 제일 중요한 것이 대항력과 우선변제권입니다. 개념은 여러차례 공유한 바 있습니다. 그런데 살다보면 다양한 이유로 전입신고를 옮기는 일이 많습니다. 한번 옮겼다가 다시 재전입했을 때는 어떻게 될까요? 오늘은 주택임대차에서 퇴거했다가 재전입한 경우의 대항력과 우선변제권을 알아봅니다.

일시 퇴거 후 재전입하는 경우

주택임대차보호법에 의하면 점유+전입신고가 있어야 대항력이 있습니다. 여기에 확정일자를 찍어야 우선변제권도 있죠. 전입신고는 주민등록을 의미합니다. 그런데 개인사정으로 주민등록을 이전했다가 다시 재전입하면 어떻게 될까요? 최초 대항력이 유지될까요?

아닙니다. 일시 퇴거라고 하더라도 재전입한 다음날 오전 0시 대항력을 새로 갖습니다. 과거의 대항력이 유지되는 것이 아닙니다. 꼭 주의해야 합니다.

가족 일부 퇴거 vs 가족 전부 퇴거

일시 퇴거 후 재전입을 가족 중 일부만 하는 경우는 어떻게 될까요? 지난 포스팅에서 공유한 바 있죠. 동일 세대원이라면 가족의 전입신고로 대항력이 유지됩니다. 그래서 부부 중 1명만 전입신고를 이전해도 나머지 1명으로 인해 대항력은 유지됩니다. 동일 세대원이어야 한다는 점 주의하세요.

우선변제권은 어떻게 되나요

일시 퇴거 후 재전입이 위험하다는 것을 알려드렸습니다. 대항력의 원칙입니다. 그렇다면 우선변제권은 어떻게 되나요?

우선변제권은 확정일자가 추가 요건입니다. 하지만 대항력의 요건을 전제합니다. 다시 말해, 점유+전입신고+확정일자가 있어야 합니다. 일시 퇴거 후 재전입시 대항력이 다음날 오전 0시에 발생하면, 우선변제권만 살아 있을 수 없습니다. 우선변제권도 마찬가지로 재전입시 대항력 발생시점 (다음날 오전 0시) 에 발생합니다.

일시 퇴거 후 재전입 전에 제3의 권리가 설정되는 경우

일시 퇴거 후 재전입하더라도 그 사이에 제3자의 권리가 없다면 괜찮습니다. 하지만 주택이 매매되거나, 은행에 돈을 빌리면서 근저당권을 설정하는 경우, 재전입한 임차인은 대항력을 주장할 수 없습니다. 우선변제권도 마찬가지입니다. 그래서 위험한 것입니다.

일시 퇴거 후 재전입을 임대인이 요청하는 경우 (= 범죄)

임차인의 개인 사정이 아니라 임대인이 요청하는 경우도 있습니다. "잠깐만 전입 뺐다가 다시 넣어줘" 라고 요청합니다. 법을 모르는 임차인은 순순히 응합니다. 하지만 알고 보니 그 사이에 집을 매도해버리거나, 은행에 돈을 빌리고 순위를 역전시켜 버립니다. 임차인의 대항력과 우선변제권을 고의적으로 상실시켜 버립니다. 이때는 형사상 범죄가 됩니다. 관련 판례도 많습니다. 형법상 사기죄 또는 배임죄에 해당합니다.