새문안 법률사무소 대표변호사 김동현입니다.
올 여름 기나긴 장마로 전국 각지에서 누수로 인한 피해가 극심하였고, 저도 하루에도 관련 상담을 10건 이상 진행하며 물심양면으로 도와드렸습니다.
그러나 아직도 전국에 누수로 인해 고통을 받고 계시는 분들을 위하여, 이번에 누수로 인한 분쟁해결, 누수소송이 어떤 구조로 진행되는지 총 정리를 해보고자 합니다. 저에게 상담을 요청해주시기 전 한번씩 일별해보셔도 좋겠습니다.
1. 누수로 인한 손해배상의 근거
누수로 인한 손해배상의 근거는 민법 제758조 (공작물등의 점유자, 소유자의 책임) 입니다.
제758조(공작물등의 점유자, 소유자의 책임) ①공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에는 공작물점유자가 손해를 배상할 책임이 있다. 그러나 점유자가 손해의 방지에 필요한 주의를 해태하지 아니한 때에는 그 소유자가 손해를 배상할 책임이 있다.
②전항의 규정은 수목의 재식 또는 보존에 하자있는 경우에 준용한다.
③전2항의 경우 점유자 또는 소유자는 그 손해의 원인에 대한 책임있는 자에 대하여 구상권을 행사할 수 있다.
누수는 주택이나 상가의 배관이나 기타 시설물이 노후화되거나 파손되어서 물이 흘러 발생하는 피해입니다.
따라서 민법 제758조의 공작물 책임이 적용되는데요, 1순위는 공작물의 "점유자", 2순위는 공작물의 "소유자"가 책임을 지는 구조입니다. 예를 들면 세입자는 점유자이지만 소유자는 아닌 사람이 되겠습니다.
2. 누수로 인한 손해배상의 주체
점유자 vs 소유자
따라서 공작물(배관이나 외벽)에 하자가 발생하면 1순위는 임차인, 2순위로는 소유자가 책임을 지게 됩니다. 그렇다고 임차인이 모두 책임을 부담하는게 아닙니다. 점유자가 자신의 과실이 없었다는 점을 증명하면, 손해배상책임은 소유자가 지게 됩니다.
아파트 내부 배관의 경우가 그렇겠지요. 내부 배관 같이 임차인의 과실이 개입될 수 없는 부분에 대해서는 소유자가 책임을 지지만, 욕조나 에어컨 호스를 잘못 설치했다는 등의 이유가 있다면 임차인이 책임을 부담해야 할 것입니다.
공용부분 vs 전유부분
공용부분과 전유부분에 따라서도 책임이 나뉩니다.
공용부분은 아파트의 공용으로 쓰는 외벽, 엘리베이터, 복도, 우수관 등이고, 전유부분은 실제로 아파트 거주자들이 배타적으로 사용하는 공간(안방, 거실 등)을 말합니다.
공용부분의 하자가 발생한다면, 공용부분의 점유자는 입주자대표회의이고, 소유자는 아파트 전체 소유자들이므로, 1차적으로 입주자대표회의가 책임을 부담하게 됩니다(서울중앙지방법원 2018. 1. 30. 선고 2017나61067 판결).
그외 분양받은 아파트에서 누수가 발생하였다면 건설회사를 상대로 하자담보책임을 물을 수 있을 것입니다.
3. 누수로 인한 손해의 종류
누수가 발생하면 발생할 수 있는 손해의 종류는 다음과 같습니다.
(1) 벽지, 천장, 장판, 가구 등 훼손되거나 파손된 부분에 대한 수리비
(2) 누수공사비용, 누수공사를 위해 필요한 부대비용(이사비, 보관비), 누수로 인해 해당 부동산을 사용할 수 없었으므로 임대료 상당의 금액, 영업손실 금액
(3) 정신적 손해배상(위자료)
위 금액들을 산정해서 상대방에게 손해배상을 요구하고, 이에 불응하면 손해배상청구소송을 진행해야 합니다.
4. 누수소송 진행 절차
누수소송은 다음과 같은 절차로 진행됩니다. 기본적으로 3개월에서 1년간 진행되게 됩니다.
(1) 사안의 검토 - 누수 사진, 상대방과의 교신내역, 의뢰인의 원하는 해결방안을 종합하여 소송이 필요한 사안인지 검토합니다.
(2) 민사소송 제기 - 누수에 대한 증거와 손해배상내역을 총 정리하여, 법원에 민사소송을 제기합니다.
(3) (감정신청) - 상대방이 누수 원인에 대해 자신의 책임을 인정하지 않거나, 누수 원인을 밝히고 손해배상액을 확정해야할 필요가 있을 경우 법원에 전문 감정인을 선임해줄 것을 신청하게 됩니다. 이때 감정비용은 신청인이 200~500만원 사이 금액을 예납해야 합니다.
(4) 변론기일 - 상대방의 주장을 반박하고, 감정내용을 종합하여 법원에서 변론기일을 진행합니다.
(5) 판결의 선고 및 강제집행 - 승소 판결을 받아 상대방의 자산에 대한 강제집행을 진행합니다.
5. 누수소송이 필요한 경우
누수소송은 변호사의 조력을 받아 긴 시간동안 진행되는 전문적인 소송절차입니다. 따라서 모든 누수 사건에 소송이 필요하지는 않습니다.
내용증명을 통해 상대방에 피해사실을 명백히 밝히고 손해배상을 받고 마무리되는 경우가 상당수입니다. 실제로 저희는 대부분의 사건을 저희 법률사무소 명의의 내용증명을 통해 해결해내곤 합니다. 연락이 닿지 않던 상대방이, 저희의 주장이 담긴 내용증명을 받으면 곧바로 협의 의사를 밝히기도 하는데, 이는 저희가 후속 법적 절차까지 준비하면서 잘 정비된 주장내용을 담아내기 때문에, 상대방으로서는 소송절차를 진행하기 부담스럽기 때문입니다.
그러나 소송이 꼭 필요한 경우도 있습니다.
(1) 누수 원인을 도저히 찾을 수 없이 윗집/아랫집과 분쟁이 계속되는 경우
(2) 누수 원인을 인정하지 않아 윗집/아랫집과 분쟁이 계속되는 경우
(3) 누수로 인한 손해배상금액의 협의가 되지 않는 경우
(4) 누수로 인한 손해발생의 원인을 공식적으로 받아두어야 하는 경우(매매를 예정하는 등)
(5) 추가적인 누수피해가 예상되는 경우
이런 경우에는 누수소송을 피할 수 없습니다. 피할 수 없는 경우에 해당된다면 반드시 선임할 수 있는 가장 좋은 변호사와 한팀을 이루어야 합니다. 그럴 땐 저희와 함께 하시는 것을 권해드립니다.
이상으로 누수소송의 기본 구조에 대해 총 정리를 해드렸습니다. 상담이 요새 참 많아져서 포스팅할 시간이 녹록치 않습니다만, 좀더 도움을 드리고자 누수와 관련된 중요한 하급심 판결들을 정리한 포스팅도 준비해보겠습니다.
저희가 올린 포스팅도 한번 읽어보시고, 사건이 발생한 가장 초기부터, 저희의 조력을 받아서 체계적으로 대응해나가시길 바랍니다.
초기부터 조력을 받는 경우 얼마 들이지 않고서도 사건이 해결되기도 하며, 굳이 장기간의 소송절차까지 나아가지 않아도 되는 경우가 상당수이기 때문에, 법률 주치의가 되어드리고자 하는 저희로서도 가장 선호하는 옵션이기도 합니다.
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