상가건물임대차 차임 연체- 해지와 계약갱신요구권 거절 

임대인의 계약갱신요구 거절 사유로

상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 중 1호는 <임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우> 로 규정하고 있습니다.

가. 임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 임차인과의 계약관계 연장을 받아들여야 할 만큼의 신뢰가 깨어졌으므로 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 반드시 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 당시에 3기분에 이르는 차임이 연체되어 있어야 하는 것은 아니다(대법원 2020다255429).

따라서 3기분가 연체된 적이 있었지만 한 달 분을 지급하여 현재 2기분만 연체되어 있더라도, 임대인은 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다.

이에 반해 "임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다(제10조의8)."고 규정하고 있으므로, 임대인이 계약 해지하려면 차임 3기분이 연체된 상태여야 합니다.

따라서 3기분가 연체된 적이 있었지만 한 달 분을 지급하여 현재 2기분만 연체되어 있다면, 임대인은 해지할 수 없습니다.

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나. "상가건물의 임차인이 갱신 전부터 차임을 연체하기 시작하여 갱신 후에 차임연체액이 2기의 차임액에 이른 경우에도 임대차계약의 해지사유인 ‘임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때’에 해당하므로, 이러한 경우 특별한 사정이 없는 한 임대인은 2기 이상의 차임연체를 이유로 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있다"(대법원 2012다28486)는 판결에 대해서는, 3기로 개정된 현행법에서도 마찬가지로 해석될 것으로 생각됩니다.
따라서 갱신 전후 연결해서 해지 사유를 판단하면 되겠습니다.

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다. 제10조 제1항의 사유로 갱신거절한 경우에 임대인은 권리금 회수기회 보호의무를 지지 않습니다(제10조의4 제1항 단서).