경계복원측량의 개념 및 판례의 태도 

안녕하세요

지적공사 출신 김성욱 변호사입니다.

지적측량과 관련하여 가장 기본적이면서 필수적으로 알고 있어야 하는 개념이 경계복원측량입니다.

아래에서는 경계복원측량(실무상 줄여서 '경계측량'이라고도 하지만, 정확한 명칭은 '경계복원측량'입니다)의 개념이 무엇이며, 실무상 왜 경계복원측량을 하는지(경계복원측량의 필요성) 및 경계복원측량의 방법에 관한 판례의 태도를 알아보겠습니다.

경계복원측량의 개념은 무엇인가요?

지적측량과 관련하여는 구 지적법에서 개념에 관하여 정의하고 있었으며, 현재는 "공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률(법률 제19047호, 2022. 11. 15. 일부개정)" 제2조에서 정의규정을 두고 있습니다.

먼저 "측량"이란 공간상에 존재하는 일정한 점들의 위치를 측정하고 그 특성을 조사하여 도면 및 수치로 표현하거나 도면 상의 위치를 현지에 재현하는 것을 말하며, 측량용 사진의 촬영, 지도의 제작 및 각종 건설사업에서 요구하는 도면작성 등을 포함합니다(동법 제2조 제1호의2).

"지적측량"이란 토지를 지적공부에 등록하거나 지적공부에 등록된 경계점을 지상에 복원하기 위하여 제21호에 따른 필지 의 경계 또는 좌표와 면적을 정하는 측량을 말하며, 지적확정측량 및 지적재조사측량을 포함합니다(동법 제2조 제4호).

"경계복원측량"이란 지적측량 중 하나로서 지적공부(특히 지적도 또는 임야도)에 등록된 토지의 경계점을 지상에 복원하는 것을 말합니다(동법 제23조 제1항 제4호).

복원하는 경계점을 지상에 표시하는 방법은 경계점표지(붉은색 나무말목, 철못)을 설치하거나, 스프레이 등으로 그 위치를 표시하는 것입니다.

경계복원측량은 왜 하는 것인가요?

가장 일반적인 경우는 토지의 현장에서의 경계를 정확하게 측량한 후에 경계의 범위 내에서 건물이나 담장, 펜스 등의 구조물을 설치하기 위하여 측량을 하게 됩니다.

당연한 얘기이지만,현장에서 정확한 경계를 인식한 후에 경계의 범위 이내에서 건물을 건축해야 인접토지를 침범하지 않게 되는 것이며, 인접토지 소유자로부터 구조물 철거소송을 당하지 않는 것입니다.

그리고 토지를 매매할 경우에 미리 경계를 확인한 후 매매하기 위하여 실시합니다.

만약 인접토지를 침범한 구조물이 있는 상태에서 토지를 매도한 경우에는토지매수인으로부터 담보책임을 부담해야 할 경우가 있을 수 있으며, 또한 토지매수인이 인접토지소유자로부터 철거소송을 당하고 나서,토지매수인이 토지매도인을 상대로 손해배상 소송 등을 제기할 위험도 있을 수 있기 때문입니다.

경계복원측량은 누가 누구에게 의뢰할 수 있나요?

토지소유자 등 이해관계인은 지적측량업의 등록을 한 자 또는 한국국토정보공사에게 경계복원측량을 의뢰할 수 있습니다(법률 제24조 제1항).

즉 원칙적으로 당해 토지의 소유자는 당연히 측량의뢰가 가능합니다.

소유자 이외에도 이해관계인도 측량을 의뢰할 수 있습니다.

이해관계인의 개념에 대해서 아래와 같이 유권해석을 한 바 있습니다.

<행정자치부 지적팀-2807(2006.06.12.)>

가. 지적측량을 의뢰할 수 있는 자는 원칙적으로 당해 토지의 소유자이어야 함.

다만, 1) 당해 토지에 대하여 직접 이해관계가 있는자(사망자의 재산에 관한 포괄적 권리의무를 승계하는 상속인 또는 지적측량 의 실시로 인하여 권리나 의무를 취득 또는 상실하거나, 권리의 행사·의무의 이행이 가능하게 되거나 또는 불가능하게 되는자를 말함),

2)「지적법」 제26조의 규정에 의한 사업시행자,

3)「지적법」 제28조의 규정에 의한 대위신청자는 지적측량을 의뢰할 수 있음

나. 그러나 측량대상 토지와 직접 관련이 없고 단순히 사실상 또는 감정상으로 이익을 얻거나 곤란을 받는 자는 제3자의 소유토지에 대한 지적측량을 의뢰할 수 없음

경계복원측량의 방법에 관한 판례의 태도

대법원 2003. 10. 10. 선고 2002다17791, 17807 판결은 경계복원측량의 방법과 관련하여 아래와 같이 판시하였습니다.

【판시사항】

[1] 경계복원측량의 방법

[2] 등록 당시의 측량방법에 따른 기지점을 발견할 수 없는 경우의 경계복원측량 방법

【판결요지】

[1] 경계침범 여부가 문제로 되어 지적도상의 경계를 실지에 복원하기 위하여 행하는경계복원측량은 등록할 당시의 측량 방법과 동일한 방법으로 하여야 하므로,첫째 등록 당시의 측량 방법에 따르고, 둘째 측량 당시의 기준점을 기준으로 하여 야 하며, 비록 등록 당시의 측량 방법이나 기술이 발전하지 못하여 정확성이 없다 하더라도 경계복원측량을 함에 있어서는 등록 당시의 측량 방법에 의하여야 하는 것이지 보다 정밀한 측량 방법이 있다 하여 곧바로 그 방법에 의하여 측량할 수는 없다.

[2] 토지의 등록 당시 기지점을 기준으로 한 측판측량 방법에 의하여 분할측량이 이루어진 경우 등록 당시의 기지점을 기준으로 하여 경계복원측량을 하여야 함이 원칙이나,현재에 이르러 등록 당시의 기지점을 찾을 수 없어 등록 당시의 기지점을 기준으로 하여 경계복원측량을 하는 것이 불가능하게 되었다면 분할측량원도를 토대로 등록 당시와 비슷한 조건 의 주위 기지점에 의거하여 경계복원측량을 할 수 있는바, 대상 토지의 사정변경으로 위 방법에 의하여 경계복원측량을 하 는 것마저 불가능하게 되었다면 기초측량에 의하여 해당 토지 인근의 도근점을 찾아내어 이를 기준으로 하여 경계복원측 량을 할 수밖에 없다.

마치며

지적 관련 법령 및 판례의 경우에는 기본적으로 용어도 전문적이며 실무용어도 많이 있어서 판례를 수 차례 읽어 보아도 선뜻 이해가 되지 않는 경우가 많습니다.

이는 지적업무 종사자가 아닌 일반 국민의 입장에서는 어쩔 수 없는 일이며, 지적관련 부서에서는 용어를 알기 쉽게 정리한 서적을 출판하고 있습니다.

가장 중요한 핵심내용이자 반드시 알고 있어야 하는 기본적 내용은 경계복원측량은 등록할 당시의 측량방법과 동일한 방법으로 하여야 한다는 것입니다.

실무상 등록당시 측량방법으로 해야 한다라는 용어를 씁니다.

실제 경계분쟁 소송(토지인도, 건물철거)에서 등록당시의 측량방법에 의하였는지에 대해 치열하게 다툼이 벌어지게 되며, 법원에서 선임된 감정인의 감정결과에 대해서도 등록당시의 측량방법에 의해 감정이 이루어졌는지 여부가 주된 쟁점이 됩니다.

경계복원측량 결과 인접토지에 설치된 구조물의 소유자(주로 철거소송, 인도소송의 피고)는 구조물 침범결과를 받아들일 수 없다고 주장할 것이며, 구조물로 인해 침범당한 당사자(주로 철거소송, 인도소송의 원고)는 구조물이 본인 토지를 침범하고 있다고 주장할 것이 기 때문입니다.

본 내용에 대해서는 추후 실제 사례를 통해 다시 설명드리도록 하겠습니다.

이상으로 경계복원측량의 개념과 필요성, 그리고 대법원 판례의 태도에 관하여 알아보았습니다.

토지 경계분쟁과 관련한 소송은 일반적인 민사소송보다 시간이 좀 더 오래 걸리며, 치열한 법적 다툼으로 인해 당사자들 간에도 깊은 불신을 낳게 되는 문제가 있습니다.

또한 보통은 인접한 토지소유자들 간의 분쟁이기 때문에, 즉 이웃간의 분쟁이기 때문에 마을 내에서 경계분쟁으로 인해 갈 등의 골이 심해지는 경우도 발생합니다.

이러한 사건의 경우 풍부한 경험을 가진 변호사를 선임하는 것이 좋을 것입니다.

경계분쟁이 발생할 경우 연락주시면 친절하게 상담드리도록 하겠습니다. 감사합니다.