지역주택조합에 가입하신 조합원분들과 법률상담을 하다보면 조합측이 요구하는 과도한 추가분담금으로 인한 피해와 어려움을 토로하시며 이에 대한 대응책을 문의하시는 경우가 많습니다. 가입 당시에는 확정금액이라는 안내를 받았는데 토지매입이나 공사대금에서 추가비용이 발생하였다는 식의 설명을 하며 수천만 원에서 많게는 수억 원에 이르는 거액의 추가분담금을 요구하는 것입니다. 지역주택조합에 가입하는 조합원들이 주택을 소유하지 않거나 85㎡ 이하의 주택을 가진 서민들임을 고려하면, 이러한 예상치 못한 추가 비용은 상당한 부담이 될 수밖에 없습니다.
계약 체결 후 예상치 못한 거액의 추가분담금을 통보받은 경우
지역주택조합 사업은 사업의 특성상 사업 초기에 사업에서 발생하게 될 정확한 총 비용을 확정할 수 없기 때문에 대부분은 계약서 내에 '사업 중 변수가 발생할 수 있고, 그러한 상황이 발생할 경우 조합 총회의 결의를 거쳐 분담금 증액여부를 결정하게 된다'는 내용이 명시되어 있습니다. 이에 총회 결의를 거쳐 조합원들의 동의를 받게 되어 결정된 분담금 증액은 안타깝지만 조합탈퇴의 사유가 되기 힘듭니다.
일례로 대법원에서는 '사업 추진과정에서 조합규약이나 사업계획 등에 따라 당초 체결한 조합가입계약의 내용과 다르게 조합원으로서의 권리·의무가 변경될 수 있음을 전제로 조합가입계약을 체결한 경우에는 그러한 권리·의무의 변경이 당사자가 예측가능한 범위를 초과하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 채무불이행이나 사정변경으로 인한 계약의 해제를 인정할 수 없다'고 선고한 바 있습니다. (대법원 2019. 11.14. 선고 2018다212467 판결).
확정분담금을 약속하는 안심보장증서를 교부받았을 경우
하지만 가입 당시 확정분담금을 확약하는 안심보장증서를 교부받았다면 이는 기망행위 또는 이행 거절에 해당하여 계약을 해제할 수 있습니다. 이러한 예로, 법무법인 차원의 최동욱 변호사가 지역주택조합을 상대로 승소한 판결에 따르면, 서울중앙지방법원에서는 '조합가입계약 체결 당시 원고(조합원)에게 확약서를 교부하여 추가 분담금이 발생하지 않음을 보장하는 약정을 한 것은 준총유에 속하는 채권·채무관계 그 자체의 관리 및 처분행위에 해당하는데, 피고(지역주택조합)가 확약서의 내용에 관하여 총회의 결의를 거쳤다는 점을 인정할 증거가 없으므로 피고가 원고에게 확약서를 교부하여 추가 분담금이 발생하지 않음을 보장한 약정은 무효이다. 그러므로 조합가입계약이 전부 무효이므로, 피고는 부당이득으로 원고에게 조합가입계약에 따라 이미 지급받은 납입금 전액을 반환하여야 한다'고 선고하여 조합원들의 승소판결을 선고하였습니다.
이에 조합원들께서는 안심보장증서의 내용을 토대로 조합측에 계약 취소 및 기 납입한 분담금 환불에 대한 요구를 시도해 보실 수 있는데, 대부분의 경우 조합측에서는 조합원의 요구를 들어주지 않고 묵묵부답으로 일관하는 경우가 많기 때문에 이러한 경우에는 소송 등의 법적 분쟁을 통해 대응하시는 것이 더 유리하므로, 유사사례에 경험과 노하우를 지닌 변호사와 상담을 진행해 보실 것을 권해드립니다.
가입 전이라면 지역주택조합 가입에 신중을 기해야
지역주택조합 사업의 분담금발생 여부와 금액의 규모는 부동산 건설사업의 특성 상 사업 운영 중에 발생하는 변수들로 인해 계약 전에 분담금의 최종 금액을 알기가 어렵습니다. 특히 최근 부동산 PF 금리 및 건설원가 상승 등으로 인해 대부분의 부동산 사업에서 추가 비용이 발생하고 있기 때문에 지역주택조합 사업에서도 예외없이 이러한 상황이 발생하게 됩니다. 이에 만일 아직 지역주택조합 가입 전이시라면 지역주택조합에서 ‘추가분담금이 없는 확정분담금이다’, ‘현재 안내한 금액에서 더이상 변동이 없다‘ 라는 등의 설명은 절대 믿지 마시고 가급적이면 조합 가입 계약을 체결하지 않으실 것을 권해드립니다. 만일 조합가입을 고려 중이시라면 분양상담원이 확정분담금에 대해서 설명하는 사항을 녹취하시거나 그러한 내용이 적힌 홍보물을 모두 모아두시고, 상담원에 요청하셔서 설명대로 확정분담금을 확약하는 약정서를 미리 받아놓으실 것을 권장드립니다. 또한 만일 조합측에서 확정분담금을 약정하는 안심보장증서를 교부한다면 절대로 버리지 마시고 추후 분쟁 발생 시 증거자료로 활용할 수 있도록 잘 보관하시길 바랍니다.
지역주택조합 사업은 일반 분양가 보다 저렴하게 내집 마련을 할 수 있다고 홍보하지만 실상은 사업 성공률이 10퍼센트도 되지 않은데다, 계약 시엔 저렴한 금액의 분담금을 제시하면서 계약서 내에는 '분담금은 수시로 변동 가능하다'라는 식으로 기재한 후 실제로 사업 중에 거액의 추가분담금을 요구하여 조합원들의 피해를 유발하는 사례가 많습니다. 그런데 지역주택조합 사업의 특성 상 조합가입계약을 체결하고 나면 사업에서 발생하는 사항들에 대한 책임을 조합원들이 모두 떠안아야 하기 때문에 가입 전 신중하게 검토하실 것을 당부드리며, 만일 가입을 하신 후 어려움을 겪고 계신 사항이 있으시다면 지역주택조합 사건에 전문성이 있는 변호사로부터 법률진단을 받아보실 것을 권해드립니다.
법무법인 차원의 최동욱 변호사는 전국 수백여개의 지역주택조합을 상대로한 수많은 사건에서의 승소사례를 토대로 의뢰인을 위한 최선의 법률 솔루션을 제시해 드리고 있습니다.
가입하신 지역주택조합으로 인해 어려움을 겪고 계시다면, 최동욱 변호사와 직접 상담하신 후 해결책을 빠르게 모색해 보시길 바랍니다.
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