토지확보 과정에서의 문제점과 조합원의 법률 대응방안 

전국적으로 지역주택조합으로 인해 피해를 입는 사례들이 많아지다 보니 지역주택조합 사건을 전문으로 하는 변호사들도 많아지고 피해를 줄이기 위한 정부와 지자체의 노력도 많아졌습니다. 하지만 그럼에도 불구하고 문제점들은 계속 발생하고 있고, 아직도 많은 분들이 지역주택조합을 정확하게 알지 못한 채 일반적인 아파트 분양 계약과 같은 것이라 생각해 조합에 가입하였다가 어려움을 겪고 계십니다.

대부분의 지주택 사업에서 발생하는 문제의 근본은 '토지 확보'의 어려움에서 시작된다는 것입니다. 일반 분양 아파트는 토지가 이미 모두 매입된 상태에서 아파트를 짓고 분양을 진행합니다. 그런데 지역주택조합은 조합원들이 모여서 토지를 거의 처음부터 함께 매입해야 하기 때문에 여기서 발생하는 예기치 못한 문제점들이 굉장히 많습니다.

가장 대표적인 문제는 조합측에서 의도적으로 토지확보율을 속여 조합가입 계약을 유도하는 것입니다. 대부분의 경우 상담원들이 '토지사용승낙서를 80%이상 받아 놓았다'와 같은 낯선 용어로 설명하는데, 토지사용승낙서는 토지주로부터 땅을 사용해도 된다고 승낙받은 내용을 담은 문서를 말하는 것일 뿐 매매계약을 체결해서 등기부등본 상 확인할 수 있는 토지가 존재한다는 의미가 아니기 때문에 주의해야 합니다. 또한 이마저도 거짓으로 허위안내를 하는 경우가 많아 가입 전에 조합의 토지확보율에 대한 공식 문서를 확인해 보는 것이 좋습니다.

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또한 토지주들과의 의견 불일치로 인한 토지확보의 어려움입니다. 아파트를 지으려면 매우 넓은 부지가 확보되어야 하기 때문에 다수의 토지주를 대상으로 매매계약을 체결해야 합니다. 그런데 대부분은 각 토지주마다 이해관계가 복잡하게 얽혀있기 때문에 토지 매입이 쉽게 진행되지 않아 수년의 세월이 아무런 진행없이 흘러가는 경우가 많습니다. 이 중에는 다가구 주택이나 생계를 위해 운영하는 상가가 많은 지역이어서 토지주들을 설득하기 어려운 경우도 있고, 대기업이 토지를 소유하면서 운영하는 대형마트가 자리잡고 있어 매입진행이 안되는 경우, 사업부지에 국공유지가 포함되어 있는 것이 뒤늦게 발견되어 해당 부지를 확보하지 못한 체 수년이 지나가는 등 이유도 각양각색입니다.

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그리고 이렇게 토지매입으로 인해 사업기간이 오랜기간 지체되다보면 부동산 시세가 상승해 거액의 추가분담금을 내고 토지를 매입해야 하는 경우도 발생합니다. 지역주택조합은 홍보를 할때 '추가분담금 없이 시세보다 저렴한 분양가로 아파트를 마련할 수 있다'고 하지만 현실은 오히려 땅값 상승, 공사비 급등과 프로젝트파이낸싱(PF) 금리 상승 등의 여러가지 이유로 거액의 추가분담금이 발생해 오히려 시세보다 더 비싸지고 조합원들의 부담만 가중됩니다. 또한 조합 측이 이러한 상황에서 자금운영을 미숙하게 진행할 경우 자금경색으로 조합이 파산할 수 있는데, 그럴 경우 조합원들이 기존에 납입했던 계약금과 분담금을 돌려받을 가능성이 거의 없고 오히려 조합의 채무를 떠앉아야 할 수 있기 때문에 각별히 주의해야 합니다.

따라서 만일 가입하신 지역주택조합으로 인해 조금이라도 우려가 되신다면 조합을 탈퇴하고 분담금을 환불받는 방법을 모색해야 합니다. 대부분의 경우 구두 협의로 탈퇴와 환불이 원활하게 진행되는 경우는 거의 없고, 조합측에서는 어떠한 방법을 써서라도 피해금원을 돌려주지 않으려고 하기 때문에 토지확보율 기망이나 안심보장증서의 위법성, 허위·과장 광고 기망 등을 이유로 하여 계약취소를 위한 민사소송을 제기해야 하는 것이 가장 빠른 길이라 할 수 있습니다. 소송제기와 동시에 조합재산에 대한 가압류 등의 강제집행을 진행하여 조합 측에 채무에 관한 압박을 가해야 하는 것입니다. 이러한 법률대응은 조합과 의뢰인의 상황에 따라 쟁점이 달라질 수 있는 데다 최근 조합 측에서는 운영 초기부터 정기자문 변호사를 선임하여 법률이슈가 발생할 때마다 치밀하고 전략적으로 대응하는 경우가 많으므로 일반인이 혼자서 이를 대응하기에는 어려움이 따릅니다. 따라서 지역주택조합으로 어려움을 겪고 계신다면 반드시 유사사례에 경험과 노하우가 풍부한 법률전문가로부터 도움을 받으시길 당부드립니다.

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법무법인 차원의 최동욱 변호사는 서울, 경기, 부산을 비롯한 전국의 수많은 지역주택조합을 상대로 전액승소 판결을 이끌었으며, 조합측의 재산을 대상으로 다양한 강제집행을 책임지고 진행해 드리는 등 민사소송에서부터 채권회수까지 통합 법률서비스를 제공해 드리고 있습니다.

최동욱 변호사는 특히 다른 변호사나 로펌들이 재판에서 승소 후 의뢰인에게 곧바로 성공보수를 요구하는 지급방식과 달리 의뢰인들이 실제로 피해금원을 '회수'하였을 때에만 변호사 성공보수를 지급받는 방식으로 법률서비스를 제공해 드리고 있습니다. 일반적으로 변호사 선임비용은 착수금과 성공보수로 두번에 걸쳐 지급되게 되는데, 재판에서 승소한 후 곧바로 성공보수를 지급한다는 것은 피해금원을 아직 한 푼도 돌려받지 못한 상황에서 변호사의 성공보수만 지급해야 한다는 것을 의미합니다. 따라서 지역주택조합 사건으로 변호사를 선임하실 때에는 이러한 변호사 선임 지급비용을 꼼꼼하게 확인해 보시길 바랍니다. ​

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가입하신 조합이 이미 수년의 시간을 지체하였다면 그 사업은 성공 가능성이 거의 없다고 봐도 무방하기 때문에 신속히 계약취소와 납입금을 반환받을 수 있는 법률대응책을 모색하셔야 합니다. 가입하신 지역주택조합으로 인해 피해회복이 필요하시거나 조합가입 계약 취소, 조합탈퇴, 강제집행, 추심 등에 관한 상담을 원하신다면 최동욱 변호사와 직접 상담해 보시길 바랍니다.