내가 살고 있는 주택이 임의경매로 넘어간 경우 

내가 살고 있는 주택이 임의경매로 넘어간 경우 대처법에 대해 말씀드리도록 하겠습니다.

만일 경매로 인해 소멸될 근저당권이 나의 임차권등기보다 먼저 설정되어 있다면,

민사집행법 제91조(인수주의와 잉여주의의 선택 등) ①압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하거나, 매각대금으로 그 부담을 변제하는 데 부족하지 아니하다는 것이 인정된 경우가 아니면 그 부동산을 매각하지못한다.

②매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다.

③지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 저당권ㆍ압류채권ㆍ가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.

​

즉, 민사집행법 제91조 제3항에 따라 나의 임차권등기는 소멸될 것입니다.

만일 집주인이 매각 대금 지급기일 이전에 채무 변제를 다 하였다면,

만일 집주인이 매각대금 지급기일 이전에 근저당권과 관련한 채무를 모두 변제하였다면, 나의 임차권등기는 소멸되지 않고, 매수인에게 인수될 것입니다(대법원 2003. 4. 25. 선고 2002다70075 판결).

​

이때 집주인은 임차권이 설정된 집을 매수인에게 매각하는 것이므로 집주인에게는 매수인에 대한 민법 제578조 제3항에 따른 배상 책임이 있다 할 것입니다.

만일 나의 임차권등기가 근저당권보다 먼저 설정되어 있다면,

민사집행법 제91조 제4항 "제3항의 경우 외의 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다."

​

즉, 근저당권보다 나의 임차권등기가 먼저 설정되어 있는 것이므로 매수인은 나의 임차권을 인수하여야 합니다.

그럼에도 불구하고 내가 경매 절차에서 배당요구를 하게 된다면?

근저당권보다 나의 임차권등기가 먼저 설정되어 있어서 나의 임차권으로 근저당권에 대항할 수 있는바, 설사 해당 주택의 소유권이 매수인에게 이전된다 하더라도 나는 계속 해당 주택에서 살 수 있습니다.

​

하지만 만일 해당 주택에서 퇴거하고 싶다면, 경매 절차에서 배당요구를 하면 됩니다.

배당요구를 했는데, 보증금 일부만 반환받은 경우

주택임대차보호법상 임차인에게는 대항력과 우선변제권이 모두 있는바, 배당요구를 통해 반환받지 못하는 보증금이 있다면, 이를 이유로 임대차 관계의 존속을 주장할 수 있습니다.

​

즉, 임차인은 매수인으로부터 보증금을 반환받을 때까지 해당 주택에서 퇴거하지 않아도 된다 할 것입니다(아래 판결 참조..)

​

민법 등의 법률이 규정하는 바에 따른 경매도 민사집행법에 정한 강제경매에 관한 규정이 준용되므로 집행법원은 민사집행법 제91조에서 정한 부동산 위의 담보권, 용익권이 소멸·인수되는 법정매각조건에 따라 경매를 할 수 있고, 이와 달리 별도의 특별매각조건을 정하여 경매를 실시할 수도 있다(민사집행법 제91조, 제110조, 제111조, 제268조, 제274조 참조).

한편 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였더라도, 보증금 전액을 배당받지 못한 경우 잔액에 관하여는 경매절차상 부동산의 매수인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다. 이 경우 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종료되고, 다만 같은 법 제4조 제2항에 의하여 임차인이 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되어 경락인은 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계하는바(대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결, 대법원 1998. 6. 26. 선고 98다2754 판결 등 참조), 주택임대차보호법 제3조의5<각주1>는 위와 같은 법리를 명문화한 것이다(대법원 2006. 2. 10. 선고 2005다21166 판결 등 참조).

그래도 임차인은 차임 상당액을 매수인에게 지급하여야

임차인은 해당 주택을 본래 목적대로 사용수익하고 있는 것인바, 매수인에게 차임 상당액을 지급하여야 합니다.

매수인이 보증금 잔액을 주지 않는다면, 해당 보증금이 다 소진될 때까지 해당 주택에서 거주하는 것도 방법

앞서 살펴본 바와 같이, 임차인의 임차권으로 대항할 수 있다 하더라도 임차인은 해당 주택에서 거주하고 있는 한, 차임 상당액을 매수인에게 지급하여야 합니다.

​

이에 만일 매수인이 보증금 잔액을 전혀 주지 않을 것으로 생각된다면, 해당 보증금 잔액이 다 소진될 때까지 해당 주택에 거주함으로써 권리 구제를 하는 것도 방법이 될 수 있다 할 것입니다(수원지방법원 2020. 12. 2.자 2020라5849 결정 참조).