재개발 재건축, 왜 다른 건가요? (목적을 알아야 이해한다) 

We Solve 입니다. 도시정비사업의 대표적인 것이 재개발, 재건축입니다. 물론 리모델링도 있습니다. 하지만 리모델링은 재건축을 못할 때 차선책으로 생각합니다. 절차와 요건이 간편하기 때문입니다. 그런데 재개발과 재건축은 요건도 까다롭고, 절차도 간단하지 않습니다. 왜 다른 걸까요? 이유가 무엇인지 지금부터 알아봅니다.

Q) 변호사님, 도시정비사업의 대표적인 것이 재개발, 재건축입니다. 많이 들어봤지만 뭐가 다른지 물어보면 대답하긴 좀 어렵습니다. 간단히 말해서, 재개발, 재건축은 뭐가 다른 건가요?

A) 재개발은 주택 외에 주변 기반시설을 다 바꾸는 겁니다. 재건축은 기반시설은 그대로 두고, 주택만 바꾸는 겁니다. 주변 기반시설을 함께 바꾸냐 안 바꾸냐가 재개발, 재건축의 핵심 차이입니다.

Q) 왜 재개발은 주변 기반시설을 함께 바꾸고, 재건축은 안 바꾸는 건가요? 지역에 따라 다른 건가요?

A) 맞습니다. 재개발 지역은 전체가 낙후돼서 함께 갈아치우는 겁니다. 재건축 지역은 주변은 양호해서 건드릴 게 없고 오래된 아파트만 갈아치우는 겁니다. 기반시설이란 도로, 상하수도, 공원 등을 의미합니다.

Q) 재개발과 재건축은 애초에 정비사업의 목적 자체가 다르다고 보면 될까요?

A) 맞습니다. 재개발은 정비기반시설을 바꾸는 거니까 공익적 성격이 강합니다. 재건축은 낡은 아파트만 새 아파트로 바꾸는 거니까 상대적으로 사적 목적이 강합니다. 재개발은 뉴타운이란 이름 하에, 정부나 지자체어서 주도하고 재건축은 돈이 되면 짓고, 돈이 안 되면 안 짓는데 조합원과 시공사의 판단이 중요하죠. 물론 정부나 지자체에서 규제나 세금으로 간접적으로 콘트롤하긴 하지만 굳이 나누자면 그렇습니다.

Q) 재개발과 재건축의 요건도 다른 부분이 많은데 바로 목적이 다르기 때문에 그런가요?

A) 정확합니다. 재개발은 공익적 성격이 강하므로, 안전진단이 없고 조합원도 당연가입입니다. 주거이전비를 보상해주고 토지수용 방식으로 현금청산자를 해결합니다. 하지만 재건축은 안전진단이 있고, 조합원도 임의가입니다. 주거이전비를 보상해주는 것이 없으며, 매도청구로서 현금청산자를 처리합니다.

Q) 뉴스나 신문에서는 재개발보다 재건축 이슈가 훨씬 많은 것 같습니다. 왜 재개발보다 재건축이 늘 이슈화되는 걸까요?

A) 언론에서는 기반시설이나 도시재생에 관심 있기보다, 아파트 가격이 얼마나 오르느냐, 사람들이 얼마나 참여하느냐에 관심 있으니까요. 재개발은 낙후 지역을 갈아엎는 방식이므로 정책적 성격이 강하지만, 재건축은 민간에서 자율적으로 새 아파트로 바꾸면 가격이 폭등하기도 하니까 사람들의 주목을 더 받는 겁니다. 흔히 사람들이 선호하는 입지의 아파트는 낙후 지역이 아니므로 다 재건축이니까 그렇습니다.

Q) 재개발, 재건축이 그냥 차이점을 외우기보다 애초에 목적 자체가 다르다는 것을 이해하면, 왜 요건이 다르고 사람들의 관심 대상이 다른지 알 수 있는 거군요.

A) 맞습니다. 재개발은 공적, 재건축은 사적, 이렇게 구별해두면 요건과 절차, 흐름이 자연스럽게 이해됩니다. 재개발보다 재건축에 사람들이 관심갖는 이유도 설명됩니다.