안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산전문변호사 최아란입니다.
요즈음 보증금을 반환받지 못하는 전세 임차인들이 대단히 많습니다. 보증금을 받지 못한 경우, 임차인들이 가장 먼저 착수하는 법적 대응은 바로 임차권 등기명령을 신청하는 것인데요.
임차권등기설정 방법 및 해제 시기 | 로톡 (lawtalk.co.kr)
이 글에서는 먼저 임차권 등기의 효력에 대해 간단히 살펴본 다음, 임차권 등기를 둘러싼 임대인의 다양한 요구들이 왜 법적 근거가 없는지를 알아보겠습니다.
[요약]
임차권 등기가 말소되기 전까지는 임차권 등기상 임차인이 1순위를 유지합니다.
임대인이 임차권 등기를 말소하지 않아 임차인이 구해지지 않는다고 주장한다면? 무시하세요.
임차권 등기를 말소해야 보증금을 주겠다고 주장한다면? 거절하세요.
소송을 해도 임차인이 무조건 이깁니다.
임차권 등기는 반드시 보증금을 받은 다음에 말소하여야 합니다.
임차권 등기와 관련된 임대인의 주장은 대부분 일방적인 주장입니다.
임차권 등기가 말소되기 전까지는 등기상 임차인이 1순위를 유지합니다.
임차인이 임차권 등기명령을 신청하면 등기부에 임차권 등기가 기입됩니다.
등기가 등기부에 기입되어 있는 이상, 그 등기에 기입된 임차인은 이후에 전셋집에 근저당권자나 새로운 임차인이 생긴다고 하더라도 그들보다 우선순위를 유지합니다.
따라서 임차권 등기가 된 집에 새로운 임차인이 이사를 들어와 전입신고와 확정일자를 모두 마친다고 하더라도 그 새로운 세입자는 1순위 채권자가 되지 못하는 것입니다.
그러므로 임대인 입장에서는, 기존 임차인이 임차권 등기를 말소해주어야만 새로운 세입자를 구하기가 수월하겠지요.
임대인이 임차권 등기를 말소하지 않아 임차인이 구해지지 않는다고 주장한다면? 무시하세요.
간혹 일부 임대인이 "임차권 등기 때문에 새로운 임차인을 못 구하고 있다"라고 주장하며 기존 임차인에게 화살을 돌리는 경우가 있습니다.
물론 임대인의 주장은 얼토당토 않은 주장이므로 임차인은 신경쓰지 않으셔도 됩니다.
임차권 등기는 임차인이 무사히 임대차보증금을 반환받을 수 있도록 만들어진 제도입니다. 애당초 임대인이 제때 보증금을 반환하였더라면 임차인이 임차권 등기를 할 이유도 없었겠지요.
따라서 임차권 등기로 인해 임대인이 새로운 세입자를 구하지 못한다고 주장하더라도 그것은 임대인의 사정에 불과하고, 임차인은 전혀 신경쓰지 않아도 됩니다.
임차권 등기를 말소해야 보증금을 주겠다고 주장한다면? 거절하세요.
임차권 등기와 관련하여 흔하게 발생하는 문제는 임대인이 "임차권 등기를 말소해야 보증금을 주겠다"라고 하는 경우입니다.
그러나 순서가 틀렸습니다. 이미 오래 전에 대법원은 임대인이 먼저 보증금을 반환하면 그 후에 임차인이 임차권 등기를 말소하면 된다는 점을 명확하게 못박아두고 있습니다.
대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결
주택임대차보호법 제3조의3 규정에 의한 임차권등기는 이미 임대차계약이 종료하였음에도 임대인이 그 보증금을 반환하지 않는 상태에서 경료되게 되므로, 이미 사실상 이행지체에 빠진 임대인의 임대차보증금의 반환의무와 그에 대응하는 임차인의 권리를 보전하기 위하여 새로이 경료하는 임차권등기에 대한 임차인의 말소의무를 동시이행관계에 있는 것으로 해석할 것은 아니고, 특히 위 임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능만을 주목적으로 하는 점 등에 비추어 볼 때, 임대인의 임대차보증금의 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 할 의무이다.
따라서 임차인은 "보증금을 주면 그 다음에 임차권 등기를 말소하겠습니다."라고 하시면 됩니다. 임대인이 저항한다면 위의 대법원 판례를 그대로 보여주시면 됩니다.
소송을 해도 임차인이 무조건 이깁니다.
실제로 받은 후, 임차인이 보증금 반환 청구 소송을 제기하는 사례가 대단히 많은데요.
일부 임대인들이 "임차권 등기가 말소되기 전까지는 임대차보증금을 반환할 수 없다"라고 주장하는 사건들이 꽤 있었습니다. 그러나 이 주장에 대한 법원의 판단은 모두 같습니다.
임차권 등기가 말소되지 않았더라도 임대차보증금은 당연히 반환해야 한다는 것입니다. 당연히 소송에서 임차인이 승소하는 것입니다. 실제 사건의 판결에서도 피고(임대인)의 주장은 하나같이 이유 없다는 판결이 선고되고 있습니다(아래는 실제 사건의 판결문 일부입니다).
부산지방법원 2022. 9. 20. 선고 2022가단308699 판결
임차권 등기는 반드시 보증금을 받은 다음에 말소하여야 합니다.
임차권 등기는 임차인이 보증금을 반환받기 위해 취하는 최소한의 안전장치입니다. 만약 임차인이 이미 이사를 나온 상태에서 보증금을 받기도 전에 임차권 등기를 말소해버린다면, 최악의 경우 임차인은 대항력을 잃고 최악의 경우 보증금을 회수하지 못할 수도 있습니다.
그러므로 임차권 등기는 반드시 보증금을 받은 다음에 말소하시기 바랍니다.
임대인이 새로운 임차인에게 보증금을 받기로 했다며 임차권 등기를 말소해달라고 요구하더라도 이 요구에 쉽게 응해서는 안됩니다. 임대인이 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하였는지 여부, 받기로 한 보증금이 얼마인지도 알 수 없을 뿐더러, 임대인이 새로운 임차인에게 보증금을 받더라도 그 돈을 기존 임차인에게 주지 않고 다른 곳에 사용할 가능성도 열려있습니다.
잊지 말아야 할 것은 지금 임대인은 이미 보증금 반환 의무를 저버린 사람이라는 점입니다. 따라서 임대인이 새로운 임차인으로부터 보증금을 받아주겠다고 했다면, 불편하시더라도 새로운 임차인과의 계약일에 삼자대면(임대인, 기존 임차인, 새로운 임차인)을 하여 보증금을 지급받으면서 임대인에게 임차권 등기 말소 서류를 교부하시는 것이 안전합니다.
임차권 등기와 관련된 임대인의 주장은 대부분 일방적인 주장입니다.
앞에서 살펴보셨듯이 임차권 등기는 철저히 임차인을 보호하기 위한 제도입니다. 따라서 임대인이 자신에게 유리한 방향으로 임차권 등기에 대해 주장한다면, 그 주장은 법적 근거 없는 일방적인 주장인 경우가 대부분입니다.
그러므로 임대인의 주장에 휘둘리지 마세요. 주택임대차보호법은 언제나 임차인의 편에 있으니까요.
대한변호사협회 인증 부동산전문 변호사 최아란입니다.
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