전세 보증금 일부만 먼저 주겠다고? 

저는 임차인인데, 곧 전세 계약이 끝나요.
그런데 집주인이 돈이 없다면서 전세 보증금 중에 일부만 먼저 반환하겠다고 해요.
나머지는 나중에 받기로 하고 이사를 가도 되나요?

안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산전문변호사 최아란입니다.

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요즘 전세 보증금을 반환받지 못하는 사태가 줄을 잇고 있는데요. 만기가 되어도 도저히 보증금을 반환할 능력이 없는 경우, 임대인이 임차인에게 보증금을 나누어서 변제하는 방안을 제시하고 있습니다.

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오늘은 임대인이 전세 보증금 중에서 일부만 먼저 반환하겠다고 할 때, 임차인이 어떤 부분을 주의하셔야 하는지 살펴보겠습니다.

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가급적 전액을 한꺼번에 받으시기 바랍니다.

전세 보증금을 한꺼번에 변제받지 못할 경우, 임차인은 추후 소송 제기를 염두에 둘 수밖에 없습니다. 임차인이 이사를 한 경우에는 보증금 반환은 물론이고 이사일 이후부터 발생한 지연이자까지도 청구할 수 있는데요.

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임대인이 일방적으로 보증금의 일부만 먼저 변제하겠다고 하더라도, 임차인은 일부 변제의 수령을 거절하고 전액을 한꺼번에 변제받겠다고 주장할 수 있습니다.

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전액에 대해서 지연이자를 한꺼번에 청구하는 것이 가장 깔끔하고, 그것이 임차인에게 가장 이익이 되는 방법입니다. 따라서 보증금 중 일부를 먼저 반환받는 것은 그다지 추천드리지 않습니다.

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다만 전세자금대출 상환 또는 임대인의 불확실한 자금 사정 등으로 인해 당장 일부 금액이라도 반환받아야 하는 상황이라면 아래의 상황을 주의하시기 바랍니다.

전액을 반환받을 때까지는 이사하지 마십시오.

본래 임차인은 임대인으로부터 보증금을 반환받기 전까지 목적물을 인도하지 않아도 됩니다. 임대인의 보증금반환의무와 임차인의 목적물인도의무는 동시이행관계에 있기 때문인데요.

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보증금 중의 일부만 먼저 반환받은 경우에도 나머지 보증금을 반환받기 전까지는 여전히 임차인은 그 집에서 이사를 가지 않고 살아도 됩니다. 합법적인 점유인 것이지요.

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따라서 임대인이 임차인에게 "나머지 돈은 나중에 돌려줄테니 일단 이사를 가라"라고 요구할 수는 없고, 이사를 나오셔서도 안됩니다.

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이사를 해야 한다면 반드시 임차권등기명령을 먼저 받으십시오.

임차인은 거주, 전입신고, 확정일자 세 가지의 요건을 유지하고 있어야 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.

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만에 하나 위 세 가지 요건 중에 하나라도 상실한다면, 임차인은 전셋집의 경매가 진행될 경우 1순위로 배당을 받을 수 없게 됩니다.

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따라서 이사를 해야 한다면 거주, 전입신고, 확정일자 세 가지의 요건을 모두 유지하고 있는 상태에서 임차권등기명령을 신청하여 등기부에 기입되는 것까지 반드시 확인하신 이후에 이사를 나오시기 바랍니다.

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그렇지 않고 일부 보증금만 반환받은 상태에서 이사를 나오게 되면, 그 후 임대인이 새로운 세입자를 들이거나 근저당권 등을 설정할 경우 보증금을 안전하게 지키지 못할 수 있습니다.

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보증금 반환 계획에 대한 확실한 합의를 하십시오.

법대로 따져보면 만기에 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 임차인은 당장이라도 임대인을 상대로 보증금반환청구소송을 제기할 수 있습니다.

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이사를 가지 않은 상태에서는 "이사를 함과 동시에 보증금 전액을 반환하라"라고 소송을 제기하면 되고, 이사를 간 상태에서는 "보증금 전액은 물론이고 이삿날 이후부터 연 5~12%의 지연이자까지 지급하라"라고 소송을 하면 됩니다.

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즉 만기가 도래했음에도 임차인이 보증금을 전액 반환받지 못했다면, 그때부터는 임차인이 당장이라도 소송을 할 수 있지만 임대인을 배려해서 기다려주는 입장이 된다는 말입니다.

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그러므로 임대인이 보증금을 일부만 반환하겠다고 하는 경우, 임차인은 "내가 소송을 하지 않고 기다리는 데에 대한 안전장치"를 요구하시기 바랍니다.

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예를 들어 "임대인은 이 사건 건물에 대한 새로운 임차인이 구해지는 즉시 임차인에게 나머지 보증금을 반환하기로 한다. 만약 2023. 6. 1.까지 임대인이 이 사건 건물에 대한 새로운 임차인을 구하지 못할 경우, 임차인은 언제든지 이사할 수 있으며, 임차인이 이사를 한 경우 이사일 다음 날부터 나머지 보증금을 다 반환하는 날까지 임대인은 나머지 보증금 및 이에 연 12%의 지연손해금을 가산하여 지급하기로 한다."라는 합의서를 받아두시는 것입니다.

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이런 식으로 안전장치를 마련해두면, 임차인은 소송을 하지 않고 기다리면서도 소송을 했을 때와 마찬가지로 높은 지연손해금을 보장받을 수 있습니다.

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임대인이 합의를 거부하거나 약속을 지키지 않는다면 바로 법적 대응을 시작하시기 바랍니다.

임대인이 추후 보증금 반환 계획에 대해서 합의서 작성을 거부한다면, 결국 그 임대인은 자신의 계획대로 새로운 세입자가 구해지지 않는 이상 기약없이 보증금을 반환하지 않을 사람이라고 선언하는 것이나 다름없습니다.

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따라서 임대인이 전세 보증금 중 일부만 주겠다고 하면서 미래에 대해 어떠한 약속도 하지 않으려 한다면, 그때는 재빨리 법적 대응을 시작하시는 편을 권유드립니다.

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보증금반환청구 소송은 결국 임차인이 승소하는 소송이고, 임차인이 승소하고 나면 소송에 들어간 변호사 비용까지도 상대방에게 모두 받아낼 수 있는 소송입니다. 임차인이 굳이 임대인의 갑질에 끌려다니며 보증금을 달라고 사정할 필요가 없다는 뜻입니다.

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간단한 법률상담이 미래의 법률분쟁을 예방할 수 있습니다. 당연히 받아야 할 전세 보증금을 받지 못해 스트레스를 받고 계신다면, 전문 변호사와의 법률 상담을 통해 가장 현명한 대응 방법을 모색해보시기 바랍니다.

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대한변호사협회 인증 부동산전문변호사 최아란입니다.