전세사기 수법도 점점 교묘해져 일반인들이 알아채기 어려워지고 있는데요.
전세사기 피해를 입으셨거나 피해가 예상된다면 신속하게 법적조치를 취하여 피해를 줄이셔야 하는바, 오늘은 전세사기 방법과 함께 고소대리가 필요한 이유에 대해 살펴보겠습니다.
전세사기 방법 (동시진행, 무자본갭투자)
주택매매와 전세를 ‘동시진행’ 하는 전세사기 수법입니다.
신축빌라에서 많은 피해가 발생했는데요.
신축빌라는 시세를 정확히 알 수 없다는 점을 노려 건축주가 분양가보다 높은 전세보증금으로 전세계약을 한 후 같은 날 다른 사람에게 매도(바지명의자에게)하는 것입니다.
무자본 갭투자는 임대인이 자기 돈 없이 세입자의 보증금과 대출금으로 주택을 구입하는 것을 말합니다.
전세가와 매매가 차이가 거의 없는 주택을 대출받아 매입한 후 집값이 오르면 시세차익을 얻는데요.
보통 깡통전세 임대인들이 주택을 매입하는 방식입니다.
깡통전세는 전세보증금+임대인의 선순위 대출금⟩매매가 보다 높은 주택으로, 집값이 하락하면 임대인이 집을 팔아도 세입자는 전세보증금을 반환하지 못해 피해를 입게 됩니다.
동시진행 전세사기는 이러한 무자본갭투자, 깡통전세와 결합된 형태로 행해지고 있는데요.
기존 임대인은 임차인에게 보증금을 돌려줄 책임이 없고, 새로운 임대인은 자본 없이 집을 가지기 때문에 깡통전세의 경우 경매해도 전세보증금을 전부 반환받지 못한 임차인만 피해를 보게 됩니다. 이러한 사기범행은 보통 중간에 브로커가 개입되어 있습니다.
고소대리 필요성
형법상 사기죄는 최대 징역 10년까지 가능하고, 피해금액에 따라서는 특가법이 적용되어 벌금형 없이 중형을 선고받기 때문에 형사고소는 전세사기범을 압박하는데 유효한 수단이 될 수 있습니다.
고소 후 전세사기범은 형량을 줄이기 위해 합의를 요청해 오기도 합니다.
하지만 보증금을 돌려받지 못했다고, 바로 전세사기로 고소할 수 있는 것은 아닙니다.
임대차계약에서 발생한 돈이기 때문에 수사기관에서는 민사해결 사안이라며 수사를 하지 않는 경우도 있어, 전세사기범들 중에는 고소하면 돈 못준다며 적반하장으로 나오기도 합니다.
이처럼 재산범죄인 전세사기는 고소장에 수사기관이 납득할 정도로 혐의가 드러나지 않으면 수사착수가 어려울 수 있습니다.
따라서 고소장은 수사기관이 수사를 개시할 수 있을 정도로 작성해야 합니다.
고소취지는 간단하게 기재하면 되고 고소이유를 자세하게 기재합니다.
고소이유는 수사기관이 납득할 수 있도록 고소인과 피고소인의 관계부터 사건의 순서대로 상세하게 기재하되, 잘못 기재하면 이후에 바로 잡기가 어렵기 때문에 정확하게 기재합니다.
그리고 법적으로 의미 없는 사실들 모두를 기재하면 수사기관이 방향을 잡기 어렵습니다.
핵심이 되는 범죄 사실을 정확하게 기재하는 것이 중요합니다.
고소장을 작성하려면 먼저 사실관계를 정확하게 파악하여 사기죄가 성립하는지부터 판단해야 합니다.
사기죄는 가해자의 기망행위, 피해자의 처분행위, 재산상 손해발생, 재산상 이익취득이 있어야 성립하여, ‘기망행위’와 ‘고의’가 중요합니다.
그리고 전세사기 공범을 특정하여 종전 임대인, 브로커, 새로운 임대인인 바지명의자 등의 공모관계와 혐의를 입증해야 합니다.
종전 임대인이 매매가보다 높은 금액으로 전세계약을 체결 후 바지명의자에게 소유권을 넘겨주었다면 기망행위와 고의를 인정할 수 있습니다.
또한 계약서, 문자내역, 통화녹취록 등을 통해 어떻게 전세사기 피해를 입었는지 증명할 수 있어야 합니다.
이러한 증거는 합법적인 방법으로 수집해야 합니다.
전세사기 피해자에게 가장 중요한 것은 보증금을 돌려받는 것입니다.
고소와 동시에 공범자들에게 자력이 있는지 파악하여 민사상 손해배상청구소송도 함께 진행하여 보증금을 받아내야 하고, 이 과정에서 사기범들의 재산에 가압류·가처분신청도 해야 합니다.
일반인이 고소과정을 진행하기에는 복잡하고 어려운 부분이 많습니다.
전세사기범이 취득한 재산을 빼돌리거나 도주하는 것을 막으려면 신속하게 변호사의 도움을 받아 고소절차를 진행하셔야 합니다.
변호사를 선임하시면 사실관계 확인부터 사기죄 성립여부, 적용법률 검토, 판례분석, 증거자료 수집 등 도움을 받아 제대로 된 고소장을 작성하실 수 있습니다.
전세사기는 갭투자, 깡통전세, 이중계약, 중복계약, 전세계약과 근저당권 동시진행 등 수법이 다양하므로 신속한 해결을 위해서는 법률상담을 통해 최선의 방법을 찾아보시기 바랍니다.
최장호 변호사는 대한변호사협회 등록 형사법 전문변호사로, 채널A 기자 ‘강요미수’사건 변호인(무죄), 공군 성추행 피해 부사관 사망 사건 공군본부 장교 변호인 (무죄), 전세 사기, 공인중개사법위반, 도로교통법위반, 보이스피싱 사건, 마약류관리법위반, 군형사 사건 등 여러 사건을 성공적으로 해결한 경험을 가지고 있습니다.
상담부터 사건 마무리까지 모두 직접 관리하고 있으니 도움이 필요하신 분들은 언제든 연락 주시기 바랍니다.
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