세입자의 임차주택 경매시 배당순위와 우선변제권 

세입자의 임차주택 경매시 배당순위

우선변제권

주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 따르면 제3조 제1항의 대항요건(주택인도 + 전입신고)과 임대계약서 상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자 보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다.

최우선변제권

최우선 변제권은 소액임차인을 보호하기 위한 것으로 일정 보증금 이하인 임차인들이 대항력과 확정일자를 갖춘 경우 선순위권리자가 있어도 보증금의 일정부분을 먼저 변제받을 수 있는 권리입니다.

주택임대차보호법 제8조 제1항은 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자 보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다고 규정하고 있습니다.

즉, 주택의 인도와 전입신고(대항요건)의 요건을 갖추고 배당 요구종기 전까지 배당을 요구한다면, 다른 선순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 것입니다.

배당요구종기까지 배당을 요구하지 못하면 배당을 받을 수 없지만, 최선순위 담보물권이 등기되기 전에 대항력을 갖춘 경우에는 경락인에게 임차권을 대항할 수 있어, 보증금을 전액 반환받을 때까지 주택을 점유하 수 있습니다. 

우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 아래와 같습니다.

제10조(보증금 중 일정액의 범위 등) ① 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다. <개정 2010. 7. 21., 2013. 12. 30., 2016. 3. 31., 2018. 9. 18., 2021. 5. 11., 2023. 2. 21.>

1. 서울특별시: 5천500만원

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 4천800만원

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 2천800만원

4. 그 밖의 지역: 2천500만원

② 임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다.

③ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다.

④ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1명의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다.

[전문개정 2008. 8. 21.] [제3조에서 이동, 종전 제10조는 제17조로 이동 <2013. 12. 30.>]

제11조(우선변제를 받을 임차인의 범위) 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다. <개정 2010. 7. 21., 2013. 12. 30., 2016. 3. 31., 2018. 9. 18., 2021. 5. 11., 2023. 2. 21.>

1. 서울특별시: 1억6천500만원

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 1억4천500만원

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 8천500만원

4. 그 밖의 지역: 7천500만원

[전문개정 2008. 8. 21.] [제4조에서 이동, 종전 제11조는 제18조로 이동 <2013. 12. 30.>]

예를 들어 서울을 보면 보증금 1억 6천 5백만원 이하인 세입자는 최고 5천 500만원의 범위까지 보증금을 최우선적으로 변제받을 수 있는 것입니다. 다만 최우선변제받을 수 있는 변제금은 주택가격(대지가격 포함)의 2분의 1을 넘지 못합니다. 

주의할 점은 소액보증금에 해당하는 지 여부에 대한 판단은 최선순위 담보물권의 설정일자를 기준으로 해당일의 법령에 따라 정해지고, 최선순위 담보물권 설정자가 전액을 변제받으면 다음 최선순위 담보물권 설정일이 기준일이 된다는 점을 주의하시기 바랍니다.

경매시 배당순위

1순위 : 경매집행 비용, 경매목적 부동산에 지출한 유익비 및 필요비
2순위 : 소액임차 보증금 중 최우선 변제금, 최종 3개월 분 임금 채권 및 3년 간의 퇴직금, 재해보상금
3순위 : 당해세
4순위 : 성립순위에 따른 우선변제(저당권, 전세권, 대항요건 및 확정일자 갖춘 임차인의 보증금채권, 조세채권)
5순위 : 최종 3월분 임금을 제외한 일반 임금채권
6순위 : 전세권이나 저당권 등의 설정일 보다 법정기일이 늦은 조세채권
7순위 : 국민연금, 의료보험, 전기세, 수도세 등 공과금
8순위 : 일반채권