주택건설대지 80% 이상 토지 사용권원 확보 증명 서류 

1. 주택법 제21조 제1항

주택법 제21조 제1항에 따르면, 주택건설사업계획의 승인을 받으려는 자는 원칙적으로 해당 주택건설대지 전체의 소유권을 확보하여야 하지만, 같은 법 제19조 제1항 제5호에 따라 의제되는 경우를 포함하여 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 '국토계획법'이라 합니다.) 제49조에 따른 지구단위계획의 결정이 필요한 주택건설사업의 경우 예외적으로 해당 대지면적의 80% 이상(등록사업자와 공동으로 사업을 시행하는 주택조합의 경우에는 95% 이상 소유권을 확보하여야 합니다.)을 사용할 수 있는 권원을 확보하고, 확보하지 못한 대지가 제22조 및 제23조에 따른 매도청구 대상이 되는 대지에 해당하는 경우 주택건설사업계획의 승인을 받을 수 있습니다.

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2. 주택법 제21조 제1항 단서 제1호의 해석

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가. 주택법 제21조 제1항 단서 제1호는 국토계획법 제49조에 따른 '지구단위계획'의 결정이 필요한 주택건설사업에 관한 규정으로서, 지구단위계획과 지구단위계획구역은 구분되는 개념이고, 지구단위계획구역이 지정, 결정된 이후 지구단위계획이 수립, 결정되는 것이므로, '지구단위계획구역'의 지정 등을 규정하고 있는 국토계획법 제51조가 주택법 제21조 제1항 단서 제1호의 해석기준이 될 수는 없습니다.[지구단위계획구역이 재량행위(국토계획법 제51조 제1항)의 대상이 되었든, 기속행위 (국토계획법 제51조 제2항)의 대상이 되었든 지정된 이상, 그 어느 경우이든 지구단위계획의 결정이 필요한 경우에 해당함은 차이가 없습니다]

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​나. 2005. 1. 8. '국토계획법 제49조의 규정에 의한 지구단위계획의 결정{(제17조 제1항 제5호의 규정(현행 주택법 제19조 제1항 제5호와 같은 취지의 규정)에 의하여 의제되는 경우를 포함합니다.}이 필요한 주택건설사업으로서 당해 대지면적의 100분의 90 이상을 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우 주택건설사업계획의 승인을 얻을 수 있다'는 주택법 규정이 신설되었고(2005. 1. 8. 법률 제7334호로 개정된 주택법 제16조 제2항 단서 제1호), 이후 2007. 1. 11. 주택건설 예정지에 대한 소위 알박기 등으로 인한 사업지연 및 분양원가상승 등의 문제점을 해결하기 위하여 사업주체의 주택건설 대지확보 의무비율을 완화하여, 해당 대지면적의 100분의 90 이상을 사용할 수 있는 권원을 확보하도록 하던 것을 해당 대지면적의 100분의 80이상을 사용할 수 있는 권원을 확보하도록 하는 것으로 위 조항이 개정되었으며(2007. 1. 11. 법률 제8239호로 개정된 주택법의 개정이유 참조), 이후 여러 차례 개정을 통해 세부 내용이 추가되고 제21조 제1항 단서 제1호로 조문 위치가 옮겨졌을 뿐 위 규정의 주된 내용은 동일하게 이어지고 있습니다.

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위 주택법 조항(현행 주택법 제21조 제1항 단서 제1호)의 입법 취지는 주택건설사업주체가 해당 주택건설대지 전체의 소유권을 확보하지 못한 때에도 향후 주택법에 규정된 매도청구권 제도를 통하여 그 대지 전체의 소유권을 확보할 수 있게 되는 경우에는 사업계획승인을 받을 수 있게 함으로써 주택건설사업을 촉진하려는 데에 있습니다.[대법원 2018. 11. 29. 선고 2016두38792 판결 등]

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​한편, 국토계획법은 국토의 이용·개발과 보전을 위한 계획의 수립 및 집행 등에 필요한 사항을 정하여 공공복리를 증진시키고 국민의 삶의 질을 향상시키는 것을 목적으로 제정된 법률로서(국토계획법 제1조), 광역도시계획, 도시·군계획의 수립을 통하여 이러한 목적을 달성하게 됩니다.

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​국토교통부장관, 시·도지사, 시장 또는 군수는 도시·군계획 수립 대상지역의 일부에 대해 토지 이용의 합리화, 기능 증진, 미관 개선, 양호한 환경 확보 및 체계적·계획적 지역 관리를 위해 도시·군관리계획인 지구단위계획을 수립할 수 있고(국토계획법 제2조 제5호, 제30조, 제50조), 이 때 고려할 사항을 정한 것이 국토계획법 제49조의 규정입니다.

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이와 같은 주택법 제21조 제1항 단서 제1호의 개정 연혁과 입법 취지, 국토계획법의 목적, 지구단위계획의 개념 등을 종합하여 보면, '국토계획법 제49조에 따른 지구단위계획의 결정이 필요한 주택건설사업'은 국토교통부장관, 시·도지사, 시장 또는 군수가 토지 이용의 합리화, 기능 증진, 미관 개선, 양호한 환경 확보를 통해 공공복리를 증진시킬 목적 등으로 수립, 결정하게 되는 지구단위계획을 통해 체계적·계획적인 지역 관리가 필요한 곳에서 시행하는 주택건설사업을 의미하는 것으로, 그러한 공익상 필요가 인정되는 주택건설사업에 대해서는 주택건설사업을 촉진하기 위하여 소유권 내지 사용권 확보 요건을 완화한 것이라고 해석하는 것이 타당하다고 할 것입니다.

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3. 해당 주택건설대지의 80퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하였음을 증명하는 서류

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주택법은 '소유권 확보'와 '사용할 수 있는 권원확보'를 명백히 구분하고 있고 주택법 제15조 제2항은 「제1항에 따라 사업계획승인을 받으려는 자는 사업계획승인신청서에 주택과 그 부대시설 및 복리시설의 배치도, 대지조성공사 설계도서 등 대통령령으로 정하는 서류를 첨부하여 사업계획승인권자에게 제출하여야 한다.」 라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제27조 제6항 제1호 카목은 “그 밖에 국토교통부령으로 정하는 서류”를 법 제15조제2항에서 “주택과 그 부대시설 및 복리시설의 배치도, 대지조성공사 설계도서 등 대통령령으로 정하는 서류”로 규정하고 있고, 같은 법 시행규칙 제12조 제4항 제2호는 「영 제27조 제6항 제1호카 목에서 “국토교통부령으로 정하는 서류”란 사업주체가 토지의 소유권을 확보하지 못한 경우에는 별지 제9호의2 서식의 토지사용 동의서나 그 밖의 토지사용 승낙서(「택지개발촉진법」 등 관계 법령에 따라 택지로 개발ㆍ분양하기로 예정된 토지에 대하여 해당 토지를 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우에는 그 권원을 증명할 수 있는 서류를 말한다).」라고 규정하고 있습니다.

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그리고 별지 제9호의2 서식의 토지사용 동의서에는 첨부서류로 인감증명서 또는 본인서명사실 확인등에 관한 법률에 따른 본인서명사실확인서를 제출하도록 하고 있습니다.

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이에 해당 주택건설대지의 80퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하였음을 증명하는 서류란 토지사용 동의서나 토지사용 승낙서를 말하는 것으로 인감증명서 또는 본인서명사실 확인등에 관한 법률에 따른 본인서명사실확인서가 첨부되어 있어야 합니다.

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한편, 토지매매계약이 체결되었다고 하더라도 매도인은 매수인이 잔금을 지급하기 전까지는 매수인에게 토지를 인도하여 줄 의무는 없는 것이기에 토지에 대한 매매계약을 체결하였다는 사실만으로는 매수인이 토지를 사용할 수 있는 권원을 확보하였다고 할 수는 없는 것입니다.

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대지에 관하여 매매계약을 체결하면서 매수인에게 한 대지사용승낙은 그들 간에 매매계약이 유효하게 존속하고 있음을 전제로 이에 터잡은 부수적인 사용대차계약이라고 할 것인바 매수인은 토지에 대한 매매계약체결시 별도로 사용승락을 받아야 하는 것입니다.

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따라서 매매계약서에 사용승락서가 첨부되어 있지 아니한 이상 매매계약서를 사용동의서 내지 사용승락서로 볼 수는 없는 것이어서 매매계약서는 해당 주택건설대지의 80퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하였음을 증명하는 서류라고 볼 수 없다고 할 것입니다.