1. 지역주택조합의 조합원이 될 수 있는 자격은 조합설립인가 신청일부터(해당 주택건설대지가 법 제63조에 따른 투기과열지구 안에 있는 경우에는 조합설립인가 신청일 1년 전의 날을 말합니다. 이하 같습니다.) 해당 조합주택의 입주 가능일까지 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택이거나, 세대주를 포함한 세대원 중 1인이 주거전용면적 85㎡이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주이어야 하고, 조합설립인가 신청일 현재 해당 지역주택조합이 시행하는 사업의 지역에 6개월 이상 계속하여 거주하여 온 사람이어야 하고, 본인 또는 배우자가 같은 또는 다른 지역주택조합의 조합원이거나 직장주택조합의 조합원이 아니어야 합니다.{주택법시행령 제21조}
조합원 자격과 관련하여 설립인가 신청일로부터 입주가능일까지 무주택(또는 주거전용면적 85㎡이하의 주택 1채 소유) 세대의 세대주 자격을 유지하여야 하는 것입니다.
2. 안심보장약정에 대하여
지역주택조합(또는 지역주택조합 추진위원회, 이하 지역주택조합이라 합니다.)은 가입자들과 조합가입계약을 체결하는 과정에서 일정한 사유가 발생하는 경우(예컨대, 조합가입계약을 체결한 날로부터 2년 이내에 설립인가 신청을 하지 못한 경우 등) 가입자가 납입한 업무대행비를 포함한 납입금 전액을 반환한다는 취지의 내용을 기재한 안심보장증서(또는 안심보장확약서){이하 ‘안심보장증서’라 합니다.}를 교부하면서 안심보장약정을 체결하는 경우가 있습니다.
주택법상 지역주택조합 사업은 통상 지역주택조합 설립 전에 미리 조합원을 모집하면서 그 분담금 등으로 사업부지를 매수하거나 사용승낙을 얻고, 그 이후 조합설립인가를 받아 추가적으로 소유권을 확보하고 사업승인을 얻어 아파트 등 주택을 건축하는 방식으로 진행되므로, 그 진행과정에서 조합원의 모집, 재정의 확보, 토지매입작업 등 사업의 성패를 좌우하는 여러 변수들에 따라 최초 사업계획이 변경되는 등의 사정이 발생할 수 있는 것입니다.
위와 같은 지역주택조합 사업의 특성상 지역주택조합은 안심보장약정을 통하여 가입자들의 조합가입계약 체결을 유도하는 것이고, 가입자들은 안심보장약정에 기하여 업무대행비를 포함한 납입금 전액의 반환을 보장받을 수 있을 것이라 믿고 조합가입계약을 체결하게 되는 것으로 가입자들로서는 안심보장약정이 조합가입계약 체결 여부를 결정하는데 상당히 중요한 동기가 되는 것입니다.
3. 안심보장증서(사업진행확약서 등)가 특별약관에 해당하는 것으로 약관법의 적용 대상이 된다고 할 것이라는 점
약관심사지침은 “약관은 일방당사자(사업자)에 의하여 마련된 것이어야 하고(일방성), 다수의 상대방(고객)과 계약을 체결하기 위한 것이어야 한다(일반성).”라고 하면서 “약관은 그 명칭이나 형태 또는 범위를 불문한다. ○○약관, 계약서, 약정서, 규정, 규약, 규칙, 회칙, 특별약관, 특약조항, 부가약관 등 명칭을 불문하고, 계약서 가운데 포함되어 있거나 별지로 되어 있거나 영업소나 출입구에 게시되거나 상관이 없으며, 약관이 소위 유일조항인지 다수의 조항으로 이루어졌는지를 묻지 아니한다.”고 규정하고 있습니다. (약관심사지침 Ⅲ. 1. 가.항, 라.항 참조.)
한편, 대법원 1998. 12. 23. 선고 96다38704 판결(이하 ‘96다38704 판결’이라 합니다.)은 【약관의규제에관한법률의 적용 대상이 되는 약관이라 함은 명칭이나 형태 또는 범위를 불문하고 계약의 일방당사자가 다수의 상대방과 계약을 체결하기 위하여 일정한 형식에 의하여 미리 마련한 계약의 내용이 되는 것을 말한다.】고 판시하고 있습니다.
위 96다38704 판결이 판시하고 있는 내용, 약관법 제2조 제1호에서 규정하고 있는 내용, 약관심사지침이 규정하고 있는 내용 등을 종합해 볼 때, 귀하와 지역주택조합 추진위원회 사이의 이 사건 가입계약서의 경우 위 조합추진위원회가 조합원으로 가입을 원하는 다수의 가입 희망자들과 계약을 체결하기 위하여 미리 마련해놓은 것으로, 가입 희망자들은 그 기재내용에 대해 별도의 협의여지 없이 일방적으로 수락하는 방식으로 계약을 체결하게 되므로, 약관법의 적용 대상인 약관에 해당한다고 할 것입니다.
그리고, 안심보장증서의 경우 가입계약서에 안심보장약정에 관한 규정을 보충 내지 추가하는 약관으로서 특별약관에 해당하는 것으로 약관법의 적용 대상이 된다고 할 것입니다.
4. 안심보장증서의 효력
가. 관련 법리
민법상 조합의 명칭을 가지고 있는 단체라 하더라도 고유의 목적을 가지고 사단적 성격을 가지는 규약을 만들어 이에 근거하여 의사결정기관 및 집행기관인 대표자를 두는 등의 조직을 갖추고 있고, 기관의 의결이나 업무집행방법이 다수결의 원칙에 의하여 행해지며, 구성원의 가입, 탈퇴 등으로 인한 변경에 관계없이 단체 그 자체가 존속되고, 그 조직에 의하여 대표의 방법, 총회나 이사회 등의 운영, 자본의 구성, 재산의 관리 기타 단체로서의 주요사항이 확정되어 있는 경우에는 비법인사단으로서의 실체를 가지는 것입니다(대법원 1992. 7. 10. 선고 92다2431 판결 등 참조). 그리고 민법 제275조, 제276조 제1항은 총유물의 관리 및 처분에 관하여는 정관이나 규약에 정한 바가 있으면 그에 의하되 정관이나 규약에서 정한 바가 없으면 사원총회의 결의에 의하도록 규정하고 있으므로, 이러한 절차를 거치지 아니한 총유물의 관리·처분행위는 무효입니다. (대법원 2003. 7. 11. 선고 2001다73626 판결 등 참조).
나. 안심보장증서의 내용이 설립인가 등 조합설립 전의 사항을 조건으로 하고 있는 경우(조합설립인가를 받지 아니한 경우를 전제)
이러한 경우 안심보장증서에 기한 조합원 분담금반환 약정은 추진위원회가 조합설립을 위한 활동으로서 그 조합원이 되고자 하는 가입계약자를 가입시키면서 만일 일정한 기간 내에 조합설립을 위한 업무가 설립인가 등(교통영향평가, 건축심의 완료 등)의 단계까지 진행되지 않을 경우에는 가입계약자가 납부한 분담금을 그대로 반환하겠다는 약정을 한 것으로 지역주택조합이 설립 이전의 단계에서 가입계약자로 하여금 분담금 전액을 반환 받고 탈퇴할 수 있는 권리를 부여한 것으로 봄이 상당하고 또한 이 사건 조합가입계약과 더불어 위 반환약정을 한 당사자들의 의사를 해석하면 가입계약자가 납부한 분담금은 위 반환약정에서 정한 조건이 불성취되거나 조합이 설립되었을 때 비로소 총유물이 되는 것으로, 그 전까지는 일종의 계약금으로 보관되는 금원으로 해석하는 것이 당사자들의 의사에 부합하는 것으로 보입니다.
따라서, 이러한 경우에 있어서 안심보장증서에 의한 분담금 반환약정은 단순한 채무부담행위에 불과하거나 그렇지 않더라도 총유물의 관리, 처분 즉 총유물 그 자체에 대한 법률적 사실적 처분행위 및 이용 개량행위에 해당한다고 보기 어렵다고 할 것이기에 조합의 총회 결의를 거치지 아니하였다고 하여 이를 당연히 무효라고 볼 것은 아닙니다.{비법인사단의 경우, 총유물의 관리 및 처분에 관하여는 정관이나 규약에 정한 바가 있으면 이에 따라야 하고, 그에 관한 정관이나 규약이 없으면 사원 총회의 결의에 의하여야 하는 것이므로, 정관이나 규약에 정함이 없는 이상, 사원 총회의 결의를 거치지 않은 총유물의 관리 및 처분행위는 무효라고 할 것이고, 여기서 총유물의 관리및 처분행위라 함은 비록 단순한 채무부담행위는 포함하지 아니하나, 총유물 그 자체에 관한 법률적·사실적 처분행위와 이용·개량행위는 모두 포함한다고 할 것입니다.(대법원 2003. 7.22. 선고 2002다64780 판결 등 참조)}
다만, 단순한 채무부담행위에 해당하는 경우에는 조합규약 등에 대표자의 대표권을 제한하는 규정 등이 있다면, 거래 상대방이 그와 같은 대표권 제한 및 그 위반 사실을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에 그 거래행위가 무효로 된다고 봄이 상당하며, 이 경우 그 거래 상대방이 대표권 제한 및 그 위반 사실을 알았거나 알지 못한데에 과실이 있다는 사정은 그 거래의 무효를 주장하는 측이 이를 주장·입증하여야 합니다.(대법원 2007. 4. 19. 선고 2004다60072, 60089 전원합의체 판결 등 참조)
조합설립 전의 사항을 조건으로 하고 있는 안심보장증서에 의한 분담금 반환약정은, 조합 설립을 위한 활동의 일원으로 그 조합원이 되고자 하는 가입자를 가입시키면서 만약 일정한 기간 내에 조합설립을 위한 업무가 진행이 되지 않으면 가입자가 납부한 가입비 등 분담금을 그대로 반환하겠다는 약정을 한 것으로 아래에서 살펴보는 바와 같이 사실상 탈퇴를 할 수 있는 권리를 부여한 것으로 봄이 상당하고, 당사자들의 의사에 비추어 보더라도 가입자가 납부한 분담금 등은 위 분담금 반환약정에서 정한 조건이 불성취되거나 조합이 설립되었을 때 총유물이 되는 것으로, 그때까지는 분담금 등을 일종의 증거금 내지 계약금으로 보관하려는 것이 당사자들의 의사에 더 부합하는 것으로 보입니다. 따라서 위 안심보장증서에 의한 분담금 반환약정은 단순한 채무부담행위에 불과하거나 그렇지 않더라도 총유물의 관리 및 처분, 즉 총유물 그 자체에 대한 법률적·사실적 처분행위 내지 이 용·개량행위에 해당한다고 보기 어렵고, 사원총회의 결의를 거치지 않았다고 하여 당연히 무효라고 볼 것은 아닙니다.
한편, 조합가입계약, 조합규약, 정관 등에서는 '조합원이 임의로 조합을 탈퇴할 수 없다'는 규정을 두고 있기는 하나, 이는 해당 문구 그대로 지역주택조합이 정식 지역주택조합이 된 후에 그 조합원에게 적용되는 규정으로 보일 뿐이고, 달리 비법인사단이 주택조합이 되기 이전에 구성원인 사원의 탈퇴를 막는 규정은 찾아보기 어려운 점, 위와 같이 조합이 가입자에게 안심보장증서를 통하여 조합 설립이 이루어지지 않는 등 일정한 경우를 조건으로 하여 분담금 반환약정을 한 것은 그 내용 등에 비추어 가입자에게 탈퇴, 즉 조합가입계약을 해지할 수 있는 권리를 부여한 것으로 봄이 상당한 점 등을 종합하여 보면, 다른 특별한 사정이 없는 한 가입자로서는 안심보장증서에 정한 조건이 성취되면 자신이 납부한 금원을 반환받고 조합으로부터 탈퇴할 수 있다고 봄이 상당하다고 할 것입니다.(부산지방법원 동부지원 2019. 10. 10. 선고 2019가단215137 판결)
다. 안심보장증서의 내용이 사업계획 승인 등 조합설립 인가 후의 사항을 조건으로 하고 있는 경우(조합설립인가를 받은 경우를 전제)
① 주택조합이란 주택법상 많은 수의 구성원이 주택을 마련하기 위하여 결성하는 조합을 말하고, 주택조합 또는 주택조합을 설립하기 위하여 구성된 추진위원회가 그 업무를 수행하기 위하여는 조합원의 모집 및 위와 같이 모집한 조합원들의 분담금 납부가 필수적이며, 주택조합의 사업 추진은 조합원들이 납부한 분담금을 통하여 이루어지게 되므로, 피고가 망인을 포함한 조합원들로부터 수령하여 보유하고 있는 조합원 분담금 등 금전은 조합원들이 집합체로서 소유하는 총유물에 해당한다고 보아야 할 것입니다.
② 안심보장증서에 의한 분담금 반환약정은 조합원들이 탈퇴 또는 자격을 상실하는 경우 잔존 조합원들의 총유로 귀속되는 총유물인 조합원분담금 등의 처분(반환)을 그 내용으로 하는 것으로 이는 총유물인 조합의 조합원들이 납부한 분담금 자체의 감소를 발생시키는 행위에 해당하고, 단순한 채무부담행위에 해당한다고 할 수 없습니다. 따라서 조합이 가입계약자와 이 사건 안심보장증서에 의한 분담금 반환약정을 체결하기 위해서는 조합의 정관이나 규약에 정한 내용이 있으면 그에 따르고, 그렇지 않다면 총회 결의를 필요로 합니다.
③ 조합표준규약 제23조 제1항은 제3호에서 '예산으로 정한 사항 외에 조합원에 부담이 될 계약 체결'을, 제7호에서 '사업비의 조합원별 분담내역'을 각 총회의 의결사항으로 정하고 있습니다. 안심보장약정이 그 내용대로 실행될 경우 조합이 조합원들로부터 지급받은 총유물인 분담금 등이 반환되어 감소하게 되고, 결국 감소한 분담금은 신규조합원이 가입하지 아니하는 한 조합의 잔존 조합원들이 부담하게 될 것이므로, 안심보장약정은 지역주택조합의 잔존 조합원들에게 부담이 될 계약에 해당한다고 할 것입니다. 또한 분담금의 감소로 조합원별 사업비 분담내역에도 영향을 미칠 수 있으므로, 결국 조합이 가입계약자에게 이 사건 안심보장증서를 작성·교부함으로써 이 사건 약정을 체결하는 것은 조합표준규약에 따르면 조합의 총회 결의를 요하는 사항에 해당한다고 할 것입니다.
따라서 조합의 창립총회 등에서 안심보장증서나 안심보장약정에 관한 안건을 상정하여 이를 승인하는 결의가 있었던 사실을 인정할 만한 아무런 증거가 없는 이상, 안심보장에 관한 약정은 결의없어 무효라고 보아야 할 것입니다.
[참고] 대법원 2022. 3. 17. 선고 2020다288375 판결-납입금 환불보장 약정과 함께 체결된 조합가입계약이 무효인지 여부가 문제된 사건
1. 관련 법리
법률행위의 일부분이 무효인 때에는 그 전부를 무효로 하나, 그 무효 부분이 없더라도 법률행위를 하였을 것이라고 인정될 때에는 나머지 부분은 무효가 되지 아니한다( 민법 제137조). 이와 같은 법률행위의 일무무효 법리는 여러 개의 계약이 체결된 경우에 그 계약 전부가 경제적, 사실적으로 일체로서 행하여져서 하나의 계약인 것과 같은 관계에 있는 경우에도 적용된다. 이때 그 계약 전부가 일체로서 하나의 계약인 것과 같은 관계에 있는 것인지의 여부는 계약체결의 경위와 목적 및 당사자의 의사 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 한다(대법원 2006. 7. 28. 선고 2004다54633 판결, 대법원 2013. 5. 9. 선고 2012다115120 판결 등 참조).
2. 원심의 판단
원심은 이 사건 안심보장증서에 따른 환불보장 약정이 비법인사단인 피고 총회의 결의 없이 이루어진 총유물의 처분행위에 해당하여 무효라고 판단하였다. 한편, 안심보장증서에 따른 약정이 무효라면 그와 일체로 체결된 이 사건 조합가입계약도 무효가 되어야 한다는 원고들의 주장에 관하여는, 이 사건 조합가입계약과 이 사건 안심보장증서에 따른 약정은 각각 독립된 법률행위에 해당하므로 일무무효의 법리가 적용됨을 전 제로 하는 원고들의 주장은 더 살펴볼 필요 없이 이유 없다고 판단하였다.
3. 대법원의 판단
그러나 원심의 위와 같은 판단은 다음과 같은 이유에서 그대로 수긍하기 어렵다.
가. 원심판결 이유 및 기록에 의하면 다음 사실을 알 수 있다.
1) 피고는 평택시 (주소 생략) 일원을 사업시행구역으로 하여 지하 1층~지상 25층, 약 1,400세대의 아파트 조성사업을 추진하고 있는 지역주택조합 추진위원회이다.
2) 원고 1은 2016. 10. 10. 피고로부터 ‘2017. 11. 30.까지 사업계획이 승인되지 않는 경우 납부한 전액의 환불을 보장한다’는 취지가 포함된 안심보장증서를 받고, 피고와 사이에 분양 목적물을 116동 1501호로, 총 납입금을 196,710,000원으로 정하여 조합가입계약을 체결하였다.
3) 원고 2는 2017. 10. 16. 피고로부터 같은 취지의 안심보장증서를 받고, 피고와 사이에 분양 목적물을 109동 1001호로, 총 납입금을 204,910,000원으로 정하여 조합가입계약을 체결하였다.
4) 위 각 조합가입계약에 따른 계약금 등으로 원고 1은 35,142,012원을, 원고 2는 40,090,000원을 피고에게 납입하였다.
나. 위 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 보면, 이 사건 안심보장증서상의 환불보장 약정은 이 사건 조합가입계약에 따른 납입금에 관한 특약 사항을 정하기 위한 목적으로 조합가입계약에 수반하여 경제적, 사실적으로 일체로서 체결된 것이므로, 전체적으로 하나의 계약인 것과 같은 관계에 있다. 따라서 안심보장증서상의 환불보장 약정이 원심의 판단과 같이 피고 총회의 결의 없이 이루어진 총유물의 처분행위에 해당하여 무효라고 한다면, 법률행위의 일부무효의 법리에 따라 이와 일체로서 체결된 조합가입계약도 무효가 되는 것이 원칙이지만, 환불보장 약정이 없더라도 조합가입계약을 체결하였을 것임이 인정되는 경우에는 조합가입계약은 여전히 효력을 가지게 될 것이므로, 원심으로서는 이에 관한 당사자들의 가정적 의사를 심리하여 이 사건 조합가입계약의 무효 여부를 판단했어야 한다.
그런데도 원심은 판시와 같은 이유만으로 당사자들의 가정적 의사를 살펴보지도 아니한 채 이 사건 조합가입계약이 무효라는 원고들의 주장을 배척하였다. 이러한 원심의 판단에는 법률행위의 일부무효에 관한 법리를 오해하고 필요한 심리를 다하지 아니하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.
5. 안심보장증서에 기한 조합원 분담금반환 약정이 무효인 경우의 가입자의 구제방안
가. 기망으로 인한 이 사건 가입계약의 취소 - 부당이득반환 , 불법행위에 기한 손해배상청구
부동산 거래에 있어 거래 상대방이 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 그 거래를 하지 않았을 것임이 경험칙상 명백한 경우에는 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있으며, 그와 같은 고지의무의 대상이 되는 것은 직접적인 법령의 규정뿐 아니라 널리 계약상, 관습상 또는 조리상의 일반원칙에 의하여도 인정될 수 있습니다.(대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812, 5829, 5836 판결 등 참조)
안심보장증서가 지역주택조합이 사업계획 승인을 받지 못할 경우 가입자가 납부한 분담금 전액을 환불하여 주는 것을 그 내용으로 하는 것이라면, 이는 총유물인 조합의 조합원들이 납부한 부담금 자체의 감소를 발생시키는 행위에 해당한다고 할 것입니다. 따라서 조합이 가입자들에게 안심보장증서를 교부하기 위해서는 조합의 정관이나 규약에 정한 바가 있으면 그에 따르고, 그렇지 않다면 총회결의를 필요로 합니다.
표준규약 제23조 제1항 제3호는 '예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약'을 총회 의결사항으로 정하고 있고, 이는 조합의 재산인 총유물의 처분에 관한 규정이라고 할 것이므로, 결국 조합이 가입자에게 안심보장증서를 교부하는 것은 규약에 따라 조합의 총회결의를 요하는 사항인데, 조합이 이와 관련하여 총회의 의결절차를 거치지 아니하였다면 안심보장증서 상의 약정은 총회 결의가 없어 무효라고 보아야 할 것입니다.
한편, 가입자는 안심보장증서가 유효하다고 믿고 조합가입계약을 체결하였으므로, 계약 체결 당시 안심보장증서 중 환불보장 약정 부분의 유효성에 관하여 착오에 빠져 있었던 것으로 보이고, 일반적으로 지역주택조합 가입계약을 체결함에 있어 조합사업이 제대로 진행되지 않을 경우 이미 납부한 분담금의 회수 가능성은 매우 중요한 고려요소가 되므로, 가입자가 그 사실을 알았더라면 이 사건 계약을 체결하지 아니하였을 것임이 경험칙상 명백하다고 할 것입니다.
따라서 조합은 신의칙상 가입자에게 안심 보장증서 상 환불보장 관련 문구 부분에 관한 조합 총회의 의결이 없었다는 사실을 고지할 의무가 있다 할 것인데, 조합이 가입자에게 피 이에 관하여 아무런 고지를 하지 아니하였다면 가입자는 사기에 의한 의사표시를 원인으로 이 사건 계약을 취소할 수 있을 것입니다.
그리고, 조합은 계약체결과정에서 계약의 중요한 내용인 안심보장증서와 그에 따른 가입계약금 전액환불약정에 관하여 가입자를 기망하였고, 업무대행사는 지역주택조합 사업 시행과 관련하여 실질적으로 조합의 업무를 지휘 감독하였다고 봄이 타당한 경우 업무대행사는 민법 제제756조, 제750조에 따라 가입자에게 납입금 상당의 손해를 배상하여야 할 것입니다.
이 경우 업무대행사는 가입자에게 가입계약금을 불법행위로 인한 손해로 배상하여야 하고 조합의 가입계약금에 대한 부당이득반환채무와 위 회사의 손해배상채무는 동일한 경제적 목적을 가지고 있고 서로 중첩되는 부분에 관하여 일방의 채무가 변제 등으로 소멸한 경우 타방의 채무도 소멸하는 관계에 있으므로 부진정연대채무관계에 있다고 할 것입니다.{ 업무대행사와 조합을 상대로 공동불법행위에 기한 손해배상청구를 할 수도 있을 것입니다.}
나. 일부 무효의 법리
약관의 전부 또는 일부의 조항이 약관법 제3조 제3항의 규정에 의하여 계약이 되지 못하는 경우나, 제6조 내지 14조의 규정에 의하여 무효인 경우, 계약은 나머지 부분만으로 유효하게 존속하게 됩니다. 다만 유효한 부분만으로는 계약의 목적달성이 불가능하거나, 일방 당사자에게 부당하게 불리할 때에는 당해 계약을 무효로 합니다.(약관법 제16조)
안심보장증서 상의 약정이 총회 결의가 없어 무효라고 보아야 할 경우 이는 약관의 전부 또는 일부의 조항이 약관법 제3조 제3항의 규정에 의하여 계약이 되지 못하는 경우나, 제6조 내지 14조의 규정에 의하여 무효인 경우에 해당하는 것은 아니어서 약관법 제16조가 적용될 수는 없는 것이고 민법 제137조가 적용된다고 할 것입니다.
법률행위의 일부분이 무효인 때에는 그 전부를 무효로 합니다. 그러나 그 무효부분이 없더라도 법률행위를 하였을 것이라고 인정될 때에는 나머지 부분은 무효가 되지 아니합니다(민법 제137조).
지역주택조합 가입계약 당시 작성·교부된 안심보장증서 상의 환불보장약정은 조합가입계약에 따른 납입금에 관한 특약 사항을 정하기 위한 목적으로 조합가입계약에 수반하여 경제적, 사실적으로 일체로서 체결된 것이므로, 전체적으로 하나의 계약인 것과 같은 관계에 있습니다.
따라서 안심보장증서 상의 환불보장약정이 지역주택조합 총회의 결의 없이 이루어진 총유물의 처분행위에 해당하여 무효라고 한다면, 법률행위의 일부무효의 법리에 따라 이와 일체로서 체결된 조합가입계약도 무효가 되는 것이 원칙이지만, 환불보장약정이 없더라도 조합가입계약을 체결하였을 것임이 인정되는 경우에는 조합가입계약은 여전히 효력을 가지게 될 것이므로, 이에 관한 당사자들의 가정적 의사를 심리하여 조합가입계약의 무효 여부를 판단하여야 합니다.(대법원 2022. 3. 17. 선고 2020다288375 판결 참조)
그런데 지역주택조합사업은 그 특성상 장래의 진행경과를 예측하기 어렵고 사업이 지연되거나 무산될 위험성도 높기 때문에 조합원 분담금의 환불에 관한 약정의 존재는 지역주택조합 가입계약의 체결 여부를 결정함에 있어 일반적으로 중요한 고려사항이 되는 점을 고려하면, 지역주택조합의 조합원으로서 가입한 자가 지역주택조합의 조합원으로서 적극적으로 활동하였다거나 안심보장증서를 교부받기 전에 지역주택조합에게 계약금과 업무추진비를 납입하였다는 사정이 있더라도 그와 같은 사정만으로 안심보장증서 상의 환불보장약정이 없더라도 가입자가 이 사건 조합원가입계약을 체결하였을 것이라고 단정하기 어렵다고 할 것입니다.
이에 조합가입계약은 민법 제137조 본문에 따라 무효인 것입니다.
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