주택을 상속받는 경우 상속인은 물려받는게 좋을지 바로 처분하는게 좋을지 고민이 되기 마련입니다.
주택을 그대로 상속받게 되면 다주택자의 경우 보유세 부담이 있을 수 있고, 처분시에는 양도세 부담이 있기 때문입니다.
또 상속인이 여러명인 경우 공유형태로 주택을 물려받게 되면 나중에 처분이나 관리에도 어려움이 있을 수 있습니다.
주택상속과 관련해 세금이 걱정이라면 절세가 가능한 다양한 공제제도를 숙지해둘 필요가 있습니다.
자신의 상황에 따라 보유할지 처분할지 결정할 수 있고 어떻게 처리해야 세금부담이 적은지 알 수 있기 때문입니다.
이번 시간에는 상속주택 비과세특례와 각종 상속공제혜택에 대해 알아보도록 하겠습니다.
10억짜리 주택 상속세 얼마나 나오나요?
상속세는 피상속인의 상속재산에서 채무와 상속공제를 빼고 계산하는데요,
과세표준이 1억원 이하이면 10%, 5억원 이하는 20%, 10억원 이하 30%, 30억원 이하 40%, 30억원 초과 50%의 세율을 적용하는데요, 누진세율 체계여서 1억원을 초과하는 각 구간별로 계산된 세액에서 1000만원~4억6000만원을 누진공제로 빼줍니다.
일반적으로 국내에 주소를 둔 거주자가 사망할 경우 배우자와 자녀가 있으면 최소 10억 원, 자녀만 있으면 최소 5억 원의 상속 공제가 가능합니다. 즉, 상속재산이 5억 원 또는 10억 원보다 적으면 상속세를 내지 않을 수 있다는 뜻이기도 합니다.
가령 남편이 사망하고 10억 원을 상속받은 부인과 아들이 있다고 가정하면, 피상속인의 재산을 물려받는 상속인이 자녀일 경우 최소 5억 원의 공제(일괄공제)를 받을 수 있습니다.
그리고 상속인 가운데 피상속인의 배우자가 있으면 추가적으로 최소 5억 원의 배우자 공제를 더 받을 수 있습니다.
따라서, 남편이 10억의 재산을 남겼을 경우, 부인과 아들은 일괄 공제와 배우자 공제를 더해 최소 10억 원의 상속 공제를 적용받아 상속세를 내지 않아도 되는 것입니다.
상속주택 비과세 특례 조건
상속주택 비과세 특례는 원래 갖고 있던 한 채의 주택(일반주택)을 먼저 팔면 상속주택이 없는 것으로 간주하고 1세대 1주택 비과세하는 제도로 ① 상속개시(사망) 당시 1세대 1주택자가 ② 상속주택(주택 한 채만 적용)을 물려받은 뒤 ③ 상속주택이 아닌 일반주택을 양도하는 경우에 적용됩니다.
만일 60세 이상 노부모(배우자 부모 포함)를 동거 봉양하기 위해 합가(合家)한 경우에 한해 합가 이전부터 소유한 주택은 비과세 대상이 됩니다.
이때 합가는 부모·자식 세대가 계속 동거한 게 아니라 세대 분리 후 다시 합쳐야 인정받습니다.
또하나 ‘피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 비 수도권 읍·면 소재 주택(기준시가 3억 원이하)’인 농어촌 주택을 상속 받은 경우에는 일반 주택을 계속해서 취득·양도할 때마다 비과세를 적용받을 수 있습니다.
한편 2020년 상속분부터 동거주택 상속공제도 가능한데요, 아래와 같은 요건을 갖추어야 동거주택 상속공제액(6억원 한도)을 상속세 과세가액에서 공제합니다.
피상속인이 거주자일 것
피상속인과 상속인(직계비속)이 상속개시일부터 소급하여 10년 이상 계속하여 동거할 것
피상속인과 상속인이 상속개시일부터 소급하여 10년이상 「소득세법」 제88조 제6호에 따른 1세대를 구성하면서 1주택(같은 호에 따른 고가주택을 포함한다)에 소유할 것
-피상속인의 일시적 2주택, 혼인 합가, 등록문화재 주택, 이농·귀농 주택, 직계존속 동거봉양한 경우에는 1세대가 1주택을 소유한 것으로 봅니다.
3.상속개시일 현재 무주택자로서 피상속인과 동거한 상속인(직계비속)이 상속받은 주택일 것
상속주택 처분시 양도세 줄일 수 있는 장기보유특별공제제도
장기보유특별공제란 1가구 1주택자가 2년 이상 거주한 주택을 양도하는 경우 보유기간과 거주기간에 따라 최대 80%(10년 이상 보유 및 거주) 공제율이 적용되는 제도입니다.
여기서 말하는 보유기간과 거주기간은 주택을 취득한 동일가구원이 사망하기 전까지 보유·거주한 기간은 제외하고, 주택을 물려받은 이후 보유·거주한 기간만 계산합니다.
즉 보유 기간은 동일·별도 세대 구분없이 상속개시일~양도일이므로 상속 후 최소 3년을 보유해야 장기보유특별공제혜택을 받을 수 있게 됩니다.
일반 부동산의 경우 3년 보유 시 6%이며, 그 이후 보유기간이 1년마다 2%씩 올라가는데 15년 이상 보유시 30%를 공제받습니다.
만일 1세대1주택이고 양도가액인 12억원 이상으로서 양도소득세가 해당될 경우에는 보유기간과 거주기간으로 나누어 10년 이상이라면 각 40% 한도로 공제되므로 보유기간과 거주기간이 모두 10년이 넘는다면 최대 80%까지 공제할 수 있게 됩니다.
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