전세는 우리나라 임대차 방식 중 하나입니다.
그렇기에 보증금이라고 하더라도 몇 억을 당연히 훌쩍 뛰어넘는데요.
그만큼 전세계약이 끝나면 또 다른 집을 찾기도 어렵습니다.
집주인의 입장에서는 새로운 임차인이 들어와야 전세보증금을 반환할 수 있다고 주장하는 것인데요.
집주인에게 전세보증금반환을 요구하지만 집주인이 집이 나가야 줄 수 있다면서 차일피일 미루는 상황으로 어려움을 겪을 수 있습니다.
이 때 보증금을 받기 위해 소송까지 준비해야 합니다.
‘전세보증금반환내용증명서’는 이러한 소송에 대비하기 위해 필요합니다.
내용증명은 개인 및 상호간의 채권 혹은 채무의 이행 등에 대한 득실변경을 문서화하는 것입니다.
보통 손해배상 청구나 계약해지 통보와 같은 상황에 많이 사용합니다.
내용을 통보했다는 기록을 남기기 위해서 보내는 문서이고, 법률적인 효력보다는 이후 일어날 소송에 대비해 사실적 근거를 마련하고자 보내는 것입니다.
그렇다면 전세보증금과 관련하여 발생한 소송의 사례를 알아보도록 하겠습니다.ㄱ씨는 ㄴ씨의 건물을 2년간 임차합니다.당시 2년 간 임차를 하였고 이들은 보증금 1800만원을 지급하는 계약을 체결합니다.그리고 계약기간이 만료되자 ㄱ씨는 이사를 갔는데요.문제는 ㄱ씨가 이사를 갔음에도 불구하고 ㄴ씨가 보증금을 돌려주지 않았다는 것입니다.이로 인해서 이들은 갈등을 빚게 됩니다.
ㄴ씨는 이렇게 ㄱ씨의 보증금을 반환하지 않은 상태로 사망합니다.
ㄱ씨는 1800만원의 돈을 돌려받고자 임차권 등기명령을 받았습니다.
임차권 등기명령은 보증금을 반환 받지 못한 세입자가 대항력과 우선변제권을 취득하기 위해서 임차권 등기를 하는 것인데요.
이후 10여년이 지난 후에 ㄱ씨는 전세금보증금을 돌려 달라는 전세보증금반환내용증명서와 함께 소송을 제기합니다. ㄱ씨가 주장한 바는 임대차 보증금 600만원을 반환해달라는 것이었습니다.
이미 ㄴ씨가 사망하였기에 그 상속인들을 상대로 소송을 제기합니다.
이 사건에 대해서 대법원 재판부는 그러나 ㄱ씨의 패소로 판결을 내렸습니다.
임차권 등기 명령까지 하고, 보증금도 돌려받지 못한 것은 ㄱ씨인데, 왜 재판부는 ㄱ씨의 패소로 판결을 내렸을까요?
여기서 중요한 것은 채권의 소멸시효입니다.
민법 상 채권의 소멸시효는 10년으로 정해져 있습니다. ㄱ씨가 2004년까지 계약을 체결하고, 소송을 진행한 것은 2016년이기 때문에 소멸시효가 이미 10년이 지나 보증금 반환이 불가하다고 판결을 내렸습니다.
임차권 등기명령은 대항력과 우선변제권을 취득하는 것은 가능하지만 담보적인 기능일 뿐 강제집행 보전을 위한 성질을 가질 수는 없음을 명시합니다.
즉, 민법 상의 소멸시효 중단 사유에 준하는 효력은 아니라고 밝혔습니다.
다시 말해서 보증금반환채권의 소멸시효가 이미 지났기에 ㄱ씨가 전세보증금 반환을 요구하는 것은 불가능하다고 판시합니다.
이렇게 전세보증금반환내용증명서 및 보증금 반환소송 에 대한 사례를 알아보았습니다.
증명서를 작성할 때 혼자 작성하기에 어려운 부분들이 있다면 변호사 등에게 법률적으로 조언을 구하여 해결하는 것이 좋은 방법일 수 있습니다.
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