전세사기 내용증명으로 해결한 사례 _ 법률 상담이 중요한 이유? 

안녕하세요. 법률사무소 KYL의 대표변호사 윤세영입니다.

신혼부부나 무주택 청년들을 대상으로 한 전세사기가 끊이지 않고 있는 가운데 전세보증금을 반환 받지 못해 형사 고소를 진행할 수 있는지, 민사 소송으로 전세보증금만이라도 돌려받을 수 있는지 문의를 주시는 분들 역시 늘고 있습니다.

전세사기는 시세차익을 노리고 무자본 갭투자 방식으로 보증금 돌려막기를 하다가 감당하지 못해 부도를 내거나 노골적으로 전세 보증금을 가로채는 형태로 이루어지는데요.

오늘은 법률사무소 KYL에서 오피스텔 전세사기 사건을 해결했던 성공사례를 바탕으로 전세사기 예방 및 사후 대책에 대해 상세하게 안내해드리는 시간을 갖도록 하겠습니다.


[사건 개요]
의뢰인은 취직을 하게 되면서 서울로 상경하였고, 처음에는 고시텔과 반지하 월세방을 전전하였지만 점차 형편이 나아지면서 월세방을 탈출해 전세방을 구할 수 있게 되었습니다.

회사와 가까운 신림동을 중심으로 집을 알아보고 있다가 보증금 1억 3천만 원의 괜찮은 원룸 전세 물건을 발견하게 되었고, 대출 1억 원에 그동안모아온 3천만 원을 잔금으로 치루면서 계약을 진행하게 되었는데요.

임대인과 전세계약서를 작성할 때 주민등록번호가 6으로 시작된다는 점이 다소 의심스럽긴 했지만 '대림동에 잘 사는 중국인이겠지" 하면서 긍정적으로 생각하셨다고 합니다.

사회 초년생이기도 했고, 이사를 하고 집을 꾸밀 생각에 들뜬 의뢰인은 폰뱅킹으로 직접 잔금까지 납입하였고, 이후 특별한 문제가 없었기에 전세사기를 당했다고는 꿈에도 상상을 못하셨는데요.

전세집에 살기 시작한지 1년도 안된 시점에 부동산 중개인으로부터 한국인으로 주인이 바뀌었다는 소식을 들었지만 근저당도 없고, 중국인보다 한국인이 훨씬 안전할거라는 이야기에 더욱 더 안심을 하셨다고 합니다.

그러나 전세사기 사건이 연일 뉴스에 보도되면서 중간에 집주인이 바뀐 정황 등에 문득 의구심을 품고 있던 의뢰인은 우연히 구해줘 윤변 유튜브 채널 전세사기 편 영상을 보게 되었고, 문의를 주시게 되었는데요.


[상황 파악]
제가 의뢰인으로부터 받은 전세계약서, 등기부등본 등을 확인했을 때에 전세사기 임을 직감할 수 밖에 없었습니다. 임차인인 의뢰인이 전세계약을 진행하고 난 직후 집 주인이 바뀌었으나 소유권자가 바뀌었다는 사실을 의뢰인은 전혀 모르고 있었던 것 이지요.

그렇게 전세 만기가 다가왔고 의뢰인은 이사 준비를 하며 임대인에게 전세 보증금 반환을 요구하게 됩니다. 그런데 임대인에게서 뜻밖의 연락이 오는데요. 은행 대출로 진행했던 1억 원은 대출 만기 시점에 돌려줄 수 있지만, 잔금으로 치웠던 3천만 원에 대해서는 기한이 필요하다는 것 이었습니다.

그러나 막상 의뢰인이 이사를 가고 나니 임대인은 연락이 되지 않는 상황이 잦아졌으며 이전 집을 찾아가니 비밀번호가 바뀐 것은 물론, 새로운 전세입자가 들어와서 살고 있는 상황이었습니다.


[법률사무소 KYL의 대응 및 결과]
막막해진 의뢰인은 법률사무소 KYL과 함께 법적 대응을 시작하게 되었는데요. 우선 등기부등본을 확인하여 가압류 설정과 임차인 등기명령신청을 동시에 진행하기로 하였습니다.

더불어 전세보증금 반환을 위해 현재 임대인, 전 중국인 임대인, 공인중개사 및 중개보조원에게 내용증명을 발송하였는데요.

내용증명이라는 것은 문서 자체로 법적인 효력을 지니는 것이 아니기에 전제사기와 같은 경우에는 변호사를 통해 전달되어야만 사건 관계자들에게 보다 강력한 경고의 의미를 전달할 수 있다는 점을 참고하시기 바랍니다.

내용증명을 통해 사기죄 공동정범으로 형사 고소에 휘말릴 수 있다는 경고를 보내자 그동안 연락이 닿지 않았던 부동산 중개인과 임대인은 3천만 원에 대한 변제 약속은 물론, 정해진 기간까지 변제를 하지 못하는 경우 위약금 500만 원과 변호사 수임료까지 부담한다는 내용의 합의서를 작성하게 되었는데요.

내용증명으로 해결이 되지 않는 경우에는 민사 소송을 통해 해결하는 등 추가적인 대응책도 준비해두었으나 다행히 변제금 및 위약금까지 받게 되면서 사건은 마무리 되었습니다.



현재 주택임대차보호법에 따르면 임대차 계약이 주택과 함께 이전되기 때문에 임차인은 주택 소유자가 변경된 경우에도 새로운 소유자로부터 보증금을 반환 받을 수 있습니다.

그런데 아이러니하게도 임차인을 보호하기 위한 법이 오히려 전세 보증금을 먹튀하고 새로운 소유자에게 집을 팔아 쉽게 전세사기를 칠 수 있는 발판을 마련해주고 있습니다.

때문에 전세 계약을 진행할 때에는 하기 법적 보호 장치를 통해 본인의 권리와 재산을 잃지 않도록 해야하며 조금이라도 의심스러운 상황에서는 법률 전문가와의 상담을 통해 계약서 내용 및 특약 조항 등에 대해 검토를 받는 것이 안전합니다.

❶ 전입신고와 확정일자: 임차인이 전입신고와 확정일자를 받아놓으면, 새로운 소유자는 임대차 계약을 인수해야 합니다.

❷대항력: 전입신고를 통해 임차인은 제3자에게 임대차 계약을 주장할 수 있는 대항력을 가집니다.

❸소유자 변경 확인: 주택 소유자가 변경된 경우, 새로운 소유자에게 보증금을 반환받기 위해 소유권 이전 사실을 반드시 확인해야 합니다.

❹임차권 등기 명령: 소유자가 변경되었을 때 임차권 등기 명령을 신청해 임차권을 법적으로 보호할 수 있습니다.

더불어 전세계약서를 작성할 때에는 계약서 뿐만 아니라 소유자와 실제 임대인이 일치하는지 등기부등본을 꼼꼼하게 확인하는 것이 중요하며 가능한 보증보험에 가입하여 전세금을 보호할 필요가 있습니다.

법적 조치를 사전에 하지 못하셨거나 조금이라도 의심이 가는 상황이 발생했다면 가능한 신속하게 전문가와의 상담을 통해 본인의 상황을 객관적으로 진단 받아보시기를 권합니다.