[임대차] 차임 현실화를 위한 상가 임대인의 고민해결! 

안녕하세요, 법무법인 심의 심준섭 변호사입니다.

최근 5년간 약국 임차인과 임대차계약을 유지해온 상가건물 임대인 의뢰인으로부터 재계약 시 차임 증액 문제로 상담 요청을 받았습니다. 비슷한 상황에 놓인 상가건물 임대인분들께 도움이 될 만한 내용이어서 상담 사례를 간략히 소개하고자 합니다.

주요 상담 내용 정리

의뢰인은 5년 전 현 임차인과 약국 개설 목적의 임대차계약(계약기간 5년)을 체결하였습니다. 당초 약정 임대료는 환산보증금이 법정 보호 한도를 초과하는 수준이었으나, 상가건물 임대차보호법의 개정으로 결국 계약갱신요구권 행사가 가능해졌습니다.

문제는 5년간 차임을 전혀 증액하지 않아 현재 그간 주변 시세에 비해 현저히 낮은 차임이 적용된다는 점입니다. 계약 갱신을 앞두고 의뢰인은 임차인에게 시세에 맞는 인상안을 제시했으나, 임차인이 법에 따른 최대 인상 한도인 5%를 초과하면 안 된다며 수용을 거부하자 갈등이 시작되었습니다.

현재 의뢰인은 남은 5년의 보장기간 관련하여 1년 단위 계약을 체결할지, 아니면 5년 단위 계약을 체결할지 임차인과의 갱신계약/재계약 조건에 대해 고심 중이셨습니다. 또한, 의뢰인은 추후 임차인이 신규임차인을 주선할 경우 이를 거절할 방안에 대해서도 문의하셨습니다.

검토 의견

1. 갱신된 계약의 기간에 따른 증액 가능성 차이

우선 계약 갱신 주기와 관련하여, 차임 증감청구권 행사는 약정한 차임이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 주변 임대료 등에 비추어 현저히 고액이거나 저액인 경우 1년 단위로 행사할 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제11조 제1항). 다만 증액 청구는 5%를 초과하는 증액을 요구할 수는 없습니다(상가건물 임대차보호법 시행령 제4조).

그런데 위와 같은 차임증감청구권은 갱신요구권과 별개의 권리이므로 임차인이 증액을 거부할 경우 소송을 통해 관철할 수밖에 없습니다. 그래서 1년 단위로 계약해서 갱신하더라도 임차인이 이를 알고 증액을 거부하게 되면 현실적으로 매번 제대로 차임 증액을 하기 어려워집니다.

이와 달리 계약기간을 5년으로 하는 계약을 체결하면서 점진적으로 차임을 인상하는 내용의 합의 내용을 담는 경우에는 굳이 소송을 통해 관철할 필요가 없게 됩니다. 갱신요구권과 관련된 상가건물 임대차보호법 제10조, 제10조의2와는 별개로 당사자 간 합의로 인상 정도를 정했기 때문이죠.

2. 갱신 주기를 길게 가져가는 것의 또 다른 실익 – 갑작스러운 법 개정 대비

2018. 10. 16. 상가건물 임대차보호법 개정으로 계약갱신요구권 행사기간이 5년에서 10년으로 연장되었습니다. 개정법 부칙에 따르면 새 법은 시행 이후 체결되거나 갱신된 계약부터 적용되므로, 2018. 10. 16. 이후 처음으로 시작된 계약이거나 2018. 10. 16. 전에 최초로 시작돼 이어져오던 계약이지만 법이 개정된 이후 갱신됐다면 역시 임차인이 계약갱신요구권을 최대 10년까지 주장할 수 있는 것이죠.

만약 위와 유사하게 계약갱신요구권 행사기간을 10년보다 더 길게 연장하는 법 개정이 있을 경우 법 시행 이후 계약이 갱신되면 해당 기간의 적용을 받게 됩니다. 반면 계약 갱신이 특별히 없다면 기존의 10년으로 끝나는 것이죠.

이러한 점을 종합하여 1년이 아닌 5년의 기간으로 갱신계약을 체결해서 불의의 법 개정 가능성도 미리 차단하시도록 조언 드렸습니다.

3. 권리금회수기회 보호 관련 주선된 신규임차인 계약 거절 사유

의뢰인은 차임을 계속 인상하지 못하고, 앞으로 남은 5년간 매년 5%씩 인상해도 여전히 시세에 훨씬 못 미치는 상황에서 추후 10년의 보호 기간이 끝난 후 차임을 현실화하기 위한 여러 방안을 문의하셨습니다.

 ‘그냥 공실로 비워둔다’는 가장 극단적인 방법도 말씀하셨는데, 법에서 허용되기는 합니다. 구체적으로 "임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우" 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절해도 됩니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호, 제2항 제3호).

그보다는 ‘시세에 맞게 신규 임차인에게 차임과 보증금 조건을 제시했으나 결렬되는 것은 권리금회수기회 방해에 해당하지 아니한다’는 규정(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제3호)을 활용하여 신규임차인 후보에게 시세에 맞는 차임을 제시할 것을 권고 드렸습니다.

이때, 인근 상가 중 약국이 아닌 곳을 기준으로 하여야 하는지 문의도 하셨는데요, 결론 먼저 말씀드리면 법원은 ‘현저한 고액’인지 여부에 관한 판단할 때 단지 주변 시세 비추어 고액인지 여부만 판단하지 않고, ‘영업이익’ 및 ‘장소적 이익’까지도 고려하기 때문에(서울서부지방법원 2021. 6. 4. 선고 2020가합31944 판결 등 참조), 인근 약국을 기준 삼아 그 시세에 맞게 제안을 하셔도 무방하다고 조언 드렸습니다.

관련하여 참고할만한 서울서부지방법원 2021. 6. 4. 선고 2020가합31944 판결은 임차인이 권리금 회수 방해를 이유로 임대인을 상대로 손해배상을 청구한 사안입니다.

주요 쟁점은 ①임대인이 임차인이 주선한 신규임차인에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하거나 ②정당한 사유없이 임대차계약 체결을 거절함으로써 임차인의 권리금 회수 기회를 방해하였는지 여부입니다.

법원은 ① 임대인이 제시한 차임과 보증금이 신규임차인이 수용한 금액이었고, ② 건물 내 약국 독점권 미보장을 이유로 계약 거절한 것은 정당한 이유가 있다고 보아 임대인의 권리금 회수 방해 행위를 인정하지 않았습니다.

주목할 만한 판시사항으로는 약국의 영업가치 형성에 임차인의 개인적 노력보다 장소적 이익이 더 크게 기여했다고 본 점, 임차인이 장기간 저렴한 차임으로 영업하며 자신의 투자비용과 영업적 가치를 회수할 충분한 기회를 가졌다고 본 점 등이 있습니다.

이러한 판결의 논리는 임차인에게 지나치게 유리한 상가임대차법의 규제 경향에 제동을 걸면서, 임대인과 임차인간 이해관계의 형평을 도모하려 했다는 맥락에서 이해할 수 있습니다.

향후 대응방안

우선 임차인과의 원만한 협의를 통해 인상폭에 다소 차이가 있더라도 합의 가능한 차임 조정안을 마련해보는 것이 바람직합니다. 장기간 신뢰관계를 유지해온 점을 감안해 인상 폭을 조절하되, 객관적 근거에 기반해 협상에 임하는 자세가 필요합니다.

계약 갱신 방식에 관해서도 임차인의 의견을 폭넓게 수렴하되 계약 안정성과 임대수익성을 고려해 신중히 판단해야 합니다. 장래 예상치 못한 법 개정에 대비해 관련 내용을 예의주시하고 전문가와 수시로 상담하는 것이 좋겠습니다.

임차인의 갱신거절 시 재계약 거부 사유 해당 여부, 앞으로의 권리금 계약 체결 가능성 등과 관련해서도 면밀한 검토를 통해 리스크를 최소화할 수 있는 계약 조건을 설계해야 합니다. 이는 임차인과의 협의 경과, 권리금 동향에 따라 유동적일 수밖에 없으므로 대응방안을 지속 업데이트해 나가는 노력이 요구됩니다.


맺음말

임대인과 임차인이 장기간 협력관계를 유지해온 만큼, 일방의 이해관계에 치우치지 않는 합리적 재계약 방안 모색이 필요한 시점입니다.

상가임대차법의 보호 취지를 존중하되 임대인의 정당한 재산권 행사 또한 보장받을 수 있도록 세심한 이해 조정 노력을 기울여야 할 것입니다. 이 과정에서 법률전문가의 조력을 적극 활용한다면 공정하고 상생적인 계약 체결이 한층 용이해질 것으로 기대합니다.

법무법인 심은 서울대, 대형로펌 출신 부동산 전문 변호사, 한국감정평가사협회 법률고문 출신 변호사, 행정법교수, 감정평가사를 비롯한 막강한 전문위원단으로 구성된 전문가 집단이라는 점에서 최고의 대응 역량을 갖추고 있습니다.

상가 임대차 분쟁으로 고민하고 계시다면, 대한변호사협회 발간 임대차 관련 도서의 저자인 임대차 전문 변호사인 심준섭 변호사의 상담을 받아보세요.