아파트, 상가, 생숙 분양계약 해지할 때 갖춰야 할 마인드 

​아파트, 오피스텔, 생활형숙박시설, 상가 등... 해지 가능성

최근 부동산 시장이 얼어붙어 마이너스 프리미엄 등이 형성되는 매물들이 많다고 합니다. 이와 같이 악화된 시장 상황 탓인지, 저희에게도 분양계약해지 관련 문의가 정말 많았기에, 분양계약해지 관련 전문 TF로 대응해야 했을 정도입니다.

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이에 법무법인 심은 수분양자님들이 문의를 주시는 경우,

아파트, 오피스텔, 생활형숙박시설, 상가 등 부동산의 유형에 따라,

현재 계약이 진척된 단계에 따라,

사업시행자 등의 고지의무 위반, 과대광고 등 법령위반 행위 유형에 따라

해지 가능성을 상담해 드리고 있습니다.

이처럼 구체적인 해지에 관한 실무는 부동산의 유형, 계약의 진행 현황, 사업시행자의 법령 위반 여부에 따라 개별적으로 판단되어야 하기에 법률 전문가의 조력이 필요한 영역입니다.

다만 실무만큼 또 중요한 것은 분양권 해지 문제에 대응하는 수분양자의 적극적 자세라고 볼 수 있는데요. 예를 들어, 이 글을 찾아오신 여러분들은 그럴 확률이 굉장히 낮겠지만, 계약서에 섣불리 서명한 자신만을 탓하고 다른 가능성을 찾아보지 않는다면  손해는 계속 불어날 수밖에 없습니다. 심각하게는 '파산'을 고려하게 되는 상황까지 다다를 수 있는데요. 오늘은 이 부분과 관련하여 분양권 문제를 대처할 현명한 접근 방식에 대하여 알려 드리고자 합니다.

‘어차피 안 될 거야’라는 마인드는 절대 No!

계약서에 서명했으면 무를 수 없다는 것이 사회의 통념입니다. 이러한 통념에 따라, 아니면 누군가에게서 들은 소문에 따라, ‘어차피 내가 맺은 계약이니, 손해를 보더라도 감수하자’라거나 ‘어차피 내 계약은 깰 수 없을 거야’라고 생각하실 수도 있는데요.

물론 중도금이나 잔금을 이미 지급하고 있는 경우에는 계약 해지나 해제가 현실적으로 어려워지는 것은 사실입니다. 마찬가지로 단순히 다른 지역 더 좋은 매물이 있어 이미 체결한 분양계약을 취소하거나 해제할 수 없고, 시세가 다소 하락했다는 이유로 계약을 없던 것으로 만드는 것도 불가능에 가깝습니다.

그러나 계약금만을 전부 또는 일부 납부한 상태라면, 계약금을 포기한다고 해도 분양권이 팔리지도 않는 등 이러지도 저러지도 못하는 상황에서 추가 손해를 막기 위해 분양계약 해지를 고려해 볼 수 있습니다.

더 나아가 중도금을 일부 납부한 경우라고 하더라도,

- 분양계약서상 해제사유가 있거나 분양자(시행사 등) 측 귀책 사유가 있는 경우,

- 입주가 상당히 지체되고 있는 경우,

- 계약 당시와는 현저히 다른 사정의 변경이 있다고 보이는 경우,

- 합의해제의 여지가 남아 있는 경우,

- 막대한 손해를 막기 위해서 위약금이라도 감수해야 하는 경우에는

법률전문가의 상담을 통해 계약해지 가능성이 있는지 반드시 따져보셔야 합니다. 어느 경우에 해당하는지 스스로 판단하기 어려우므로 법률전문가의 조력에 따른 방향 설정이 중요합니다. 경우에 따라서는 분양계약금을 돌려받을 수 있을 수도 있습니다.

해지가 어렵다고 판단되더라도, 빚이 계속 쌓이는 상황이라도 끊어내고 금전적 손실을 최소화할 방안을 마련할 필요가 있습니다. 이렇듯 사안에 따라서 각기 다른 탈출법이 있다는 점을 반드시 명심하시고, 전문가의 조력을 받으시기를 권장합니다.

분양자 측에서 신의칙상 고지의무를 부담하여야 한다고 본 사례 예시:

"우리 사회의 통념상으로는 공동묘지가 주거환경과 친한 시설이 아니어서 분양계약의 체결 여부 및 가격에 상당한 영향을 미치는 요인일 뿐만 아니라 대규모 공동묘지를 가까이에서 조망할 수 있는 곳에 아파트단지가 들어선다는 것은 통상 예상하기 어렵다는 점 등을 감안할 때 아파트 분양자는 아파트단지 인근에 공동묘지가 조성되어 있는 사실을 수분양자에게 고지할 신의칙상의 의무를 부담한다." (대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812,5829,5836 판결)

‘알아서 해결되겠지’라는 편한 생각도 절대 금물입니다!

요즘은 분양권 매매를 하고 싶어도 못 하는 경우도 많습니다. 중도금과 잔금에 연체 이자가 생겨버린 경우에는 연체이자를 모두 상환해야만 분양권을 매도하고 명의를 변경해 줄 수 있기 때문입니다.

이처럼 내가 부담할 수 있는 범위를 아득히 벗어나 연체이자가 계속 발생하고 있는 상황에서도, 생업을 이유로, 결국은 ‘내 소유’라는 잘못된 생각으로, 아니면 알 수 없는 이유로 사태를 방관하는 경우가 있는데요. 큰 손해가 발생하기 전에 급한 불은 반드시 꺼야 한다는 마인드로 접근하시기를 강력히 권유해 드리는 바이며, 현재 자신이 처한 상황을 신속히 해결하고 싶으신 분들은 변호사의 조력을 받으시기를 바랍니다.

또 한편으로는 ‘알아서 해결되겠지’라는 생각으로, 꼼꼼한 검토 없이 잘못된 정보를 막연히 믿고는 나중에 후회하는 경우도 있습니다.

- 계약금만 포기하면 아무런 문제가 없는 줄 알았는데 나중에 건설사로부터 잔금 이행을 독촉받는 경우

- 다른 입주자(입주예정자)들이 제기하는 단체소송에 참여하고 다른 대책은 전혀 세우지 않다가 패소 후 입주도 못하고 빚만 남는 경우

이처럼 면밀히 따져보지 않고 자신에게 맞지 않는 방법을 택했다가 낭패를 볼 수 있습니다. 따라서 자신에게 맞는 대처 방안이 무엇인지 꼼꼼히 검토하는 것이 매우 중요하고, 이와 관련한 어려움을 겪고 있으신 분들은 변호사를 통해 정확한 해결책을 찾으시기를 권장합니다.

분양계약 해지도 '깔끔한 마무리'가 중요!

시작이 있어야 결과도 있다. 시작하지 않고는 결과도 없다.
시작도 중요하나, 마무리는 더 중요하다. 깨끗한 마무리 없이는 새로운 시작도 없다.

어떠한 일이든 마무리가 중요하다는 말, 여러분들도 많이 들어 보셨을 겁니다.

법무법인 심은 여러분께서 어렵게 용기를 내어 자신의 권리를 지키기 위한 "시작"을 해주신 만큼,
우리에게는 여러분께서 시작해주신 일을 깔끔하게 "마무리"해드릴 의무가 있다고 믿습니다.

분양계약 해지 역시 마찬가지입니다. 더 이상 수분양자 분들께서 분양자와 갈등의 여지가 생기지 않도록 깔끔한 끝맺음을 잘 하여야 합니다.
그러기 위해서는 다양한 법률적 변수에 관한 이해가 필수적이기에, 법무법인 심은 5대로펌 출신 변호사를 비롯한 막강한 전문위원단을 꾸려 최고의 대응 역량을 갖추고 있습니다.

최대한 계약금만큼만 포기하는 한도 내에서, 위약금 등 추가 손실이 생기지 않도록 도와드리고 있으니, 변호사를 통해 분양계약 해지를 진행하실 것을 권장하는 바입니다.

지금까지 법무법인 심이었습니다.

법무법인 심
대표 변호사 심 규 덕 드림.