[지역주택조합] 조합원 자격 관련 '입주가능일'이란? 

안녕하세요? 법무법인 심, 부동산 전문 변호사 심준섭입니다.

지역주택조합에서 조합원 자격은 조합의 성공적 운영에 중요한 요소입니다. 특히 입주 가능일은 조합원 자격 유지에 결정적인 영향을 미치며, 이와 관련된 법적 문제를 사전에 이해하고 대비하는 것이 중요합니다. 

조합원 자격과 입주개시일

지역주택조합의 조합원으로서 자격을 유지하려면 여러 법적 요건을 충족해야 합니다. 그 중 주택법 시행령 제21조 제1항 제1호 가목에서 정한 "조합설립인가 신청일부터 해당 주택조합의 입주가능일까지" 주택의 소유 여부 관련 사항을 충족하여야 한다고 규정되어 있지만 '입주가능일'이 언제인지에 대해서는 명확한 규정이 없습니다.

최근 진행 상담 사례에서, 의뢰인께서는 '조합이 지정한 입주개시일'까지는 1주택자로서 위 요건을 충족하지만, '보존등기' 이전까지 사이 기간에 일시적으로 2주택자가 되면서 자격 상실을 우려하셨습니다.

조합원 자격 유지에 관한 통상적인 해석은 조합에서 지정한 최초 입주일을 기준으로 합니다. 이는 준공허가 시점에 형식적으로 입주가 가능하지만, 실질적으로는 준공 이후에도 입주를 위한 제반 준비가 필요하기 때문입니다. 세금 관련 국세청은 입주가 가능한 날을 신축아파트 취득시점으로 본 점 등을 고려할 때 입주개시일이 기준이 되어야 함을 알 수 있습니다.

예외는 존재할 수 있음
그럼에도 지자체 중에는 조합설립인가 시 조합원 자격과 관련하여 사용검사필증 교부시까지 조합원 자격을 유지하여야 한다고 명시하는 곳도 존재합니다. 이 경우에는 사용검사필증 교부시까지 조합원 자격을 유지하여야 할 것으로 보입니다.

또한, 명확한 규정 혹은 판례가 축적되지 않은 상황에서 지자체에 일정 정도 해석 권한이 있기 때문에 사전에 해당 지자체에 문의하고 이에 맞게 대비하는 것이 중요합니다(주택법 시행령은  아래처럼 지자체가 '부득이한 사유로 세대주 자격을 일시적으로 상실한 경우'에 대해 인정할 수 있도록 하고 있음)

​주택법 시행령 제21조 제2항 주택조합의 조합원이 근무ㆍ질병치료ㆍ유학ㆍ결혼 등 부득이한 사유로 세대주 자격을 일시적으로 상실한 경우로서 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 인정하는 경우에는 제1항에 따른 조합원 자격이 있는 것으로 본다.

(참고로 주택법 시행규칙은 시장 등이 '조합설립인가', '사업계획승인', '임시사용승인' 등 처분을 할 때 국토부 전산검색을 의뢰하여 조합원 자격에 해당하는지 여부를 확인하도록 정하고 있어 '보존등기 시점'에 조합원 자격 해당 여부를 확인하는 것이 예외적인 사례임을 추단할 수 있습니다)

​조합원 부적격 세대 판명 시 대응방안
조합원 부적격 세대로 판명되는 경우, 조합을 상대로 조합원 지위 확인 소송을 제기할 수 있습니다. 이는 법적으로 조합원 자격이 유지되어야 함에도 불구하고, 부당하게 조합원 자격이 박탈될 경우 다투는 중요한 구제수단입니다.

시장 등이 특정 지역 주택조합 조합원들이 조합원 자격에 해당하는지 여부를 확인하여 그 결과를 지역주택조합에게 통보하였더라도 그 통보는 시장 등의 사실 확인 결과를 지역주택조합에게 알려주는 사실의 통지에 불과하고 이러한 통보는 지역주택조합이나 그 조합원들의 권리의무에 직접적으로 영향을 미치는 행위가 아니기 때문에 조합을 상대로 직접 다툴 수 있습니다.

의뢰인께서는 시청에 '조합원 자격 유지기간'에 대해 직접 문의하셔서 '입주개시일(계약서상 잔금일)'까지만 자격을 유지하면 되고, 그 이후에는 조합원 자격 해당 여부를 확인하지 않겠다는 확답을 받으셨습니다. (그럴 가능성은 희박하지만) 만약 이와 달리 '입주개시일' 이후에도 조합원 자격 해당 여부를 확인하여 부적격 세대로 판정할 경우, 이와 같은 시청 측의 답변은 소송상 중요한 자료로 쓰일 수 있습니다.

법무법인 심은 서울대, 대형로펌 출신 부동산 전문 변호사, 한국감정평가사협회 법률고문 출신 변호사,
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