월세 대신 주세? 법률 보호 못 받는다. 

We Solve 입니다. 2024. 4. 24. 자 매일경제 신문에 아래와 같은 기사가 떴습니다. 월세 대신 주세가 뜬다는 기사입니다. 주세란 1주, 2주 등등의 단기 임대 계약입니다.

그렇다면 주세는 전세, 월세와 똑같은 법률 보호를 받을까요? 주세를 놓을 때 법률상 문제되는 것은 없을까요? 주세가 어디까지 법률 보호를 받을 수 있을까요? 지금부터 알아봅니다.

단기 임대 시장이 뜨는 이유는 여러가지가 있습니다. 크게 3가지 이유로 나눌 수 있는데요. 임대인, 임차인, 플랫폼입니다. 먼저 임대인은 전세, 월세보다 수익률을 높이기 위한 목적입니다. 공실만 없으면 수익률이 더 좋기 때문입니다. 둘째 임차인은 출장, 여행 등등 이유로 단기 임대를 선호합니다. 최근에는 디지털 노마드 족의 수요도 있습니다. 셋째 모바일 플랫폼이 생겨서 거래가 편해졌습니다.

일시사용을 위한 임대차는 보호를 못 받는다.

그런데 문제가 있습니다. 주택임대차보호법은 일시사용이 명백한 임대차에는 적용 안 된다는 것입니다. 주택임대차보호법 제11조 규정이 있습니다. 법 전체가 적용 안 되므로, 일부 규정만 적용이 안 되는 것이 아니라, 주택임대차보호법 전체가 적용이 안 됩니다.

주택임대차보호법 최소기간 2년과 충돌

그 중에서도 가장 문제되는 것이 있습니다. 주택임대차보호법은 최소기간을 2년으로 정하고 있습니다. 2년 미만으로 정하더라도 2년으로 의제되는 것입니다. 임차인 보호를 위함입니다. 물론 임차인이 원하면 2년 미만을 주장할 수 있습니다. 그렇지 않다면 당사자 간에 약정한 3개월, 6개월 등의 임대계약이 분쟁시 2년으로 의제될 위험이 있습니다. 지난 포스팅에서 알려드린 바 있습니다 [지난 포스팅]

때문에 단기 임대 계약은 잘못하면 임대인에게 위험합니다. 사람을 바꾸고 싶어도 2년을 보장해야 하기 때문입니다. 이때 임대인은 일시사용을 위한 임대차를 주장해야 합니다. 일시사용을 위한 임대차라는 것이 확인되면 주택임대차보호법이 적용 안 되므로, 2년도 적용 안 되기 때문입니다. 실무에서는 건물인도 소송에서 원고 임대인이 이런 주장을 많이 합니다. 물론 인정되는 경우도 있고, 안 되는 경우도 있습니다.

어디까지가 일시사용을 위한 임대차인가

그렇다면 어디까지가 일시사용이 명백한 임대차인지 의문입니다. 분명한 해석은 없으므로 판례 속에서 해답을 찾아야 합니다. 판례는 계약 기간도 고려하지만, 계약의 목적, 성격, 당사자의 지위, 체결 경위 등을 종합적으로 고려하는 입장입니다.

주세는 일시사용을 위한 임대차인가

주세가 말 그대로 새로운 임대인, 임차인 간에 주 단위로 맺고 끝난다면 임차인 보호의 필요성이 크지 않고, 판례에 의하면 당연히 일시사용을 위한 임대차에 포함됩니다.

일반적인 주세라면 주택임대차보호법이 적용되지 않습니다. 임차인은 주택임대차보호법에서 임차인 보호를 위한 최소기간 2년, 대항력, 우선변제권, 계약갱신요구권 등을 주장할 수 없습니다. 주세 특성상 보증금이 크지 않을 가능성이 높지만, 임차인 입장에서는 주의해야 합니다.

임대인도 조심해야 합니다. 주세를 반복적으로 갱신하면서 계약이 1년 이상 길어지면 계약의 실질이 달라질 수 있습니다. 처음부터 1년, 2년 임대 계약을 맺으면서 차임 지급 시기만 주 단위로 정했다면, 이것은 주세가 아니라 실질은 월세로 봐야합니다. 이때 주택임대차보호법은 다시 적용됩니다.