구분등기, 합유등기, 공유등기의 차이점 

종종 지인부터 처음 보는 사람에 이르기까지 재테크의 일환으로 부동산 취득을 권유 받은적이 있으실 겁니다. 

결과적으로 잘 풀린다면 더 걱정할 것이 없겠지만, 초기 예산부터 진입 장벽이 있기 때문에 언제나 신중해야 합니다. 자칫 제대로 된 조사 없이 진행했다가는 큰 문제로 이어지게 될 수가 있기 때문입니다. 

여기에 관해 이야기하려면 용어에 대한 정확한 정의부터 알아보고 들어가야 합니다. 최근 들어 많이 알려진 내용 중  1개의 토지를 얻게 되면 필지를 나누어서 팔 수는 없지만 지분을 가지고 분할 매매가 가능한 형태가 존재한다는 것이 있습니다. 부동산에 대하여 제대로 모르고, 크지 않은 예산 하에서 진입하고 싶어하시는 경우에 이러한 말에 현혹 되기가 쉬운데요. 그러나 제대로 된 개념을 알고 들어가야 하는 일입니다. 소유, 처분의 권리 행사 범위부터 세부적으로 들어가면 방식이 다 다릅니다.

크게 알아야 할 것은 구분등기, 합유등기, 공유등기입니다.

1. 구분등기에 대하여



먼저 개인의 소유권을 말할 때 가장 먼저 듣게 되는 방식에 대해서 설명해 보겠습니다.

구분등기는 개별등기라고도 불리는 형태입니다. 종종 지분 취득의 의미도 포함하여 사용하는 경우가 있는데 용어를 혼동해서는 안 됩니다.

예를 들면 아파트를 취득 완료하면 등.기부등본에도 00아파트 00호라고 정확하게 동, 호수에 대한 내용들이 들어가는 것을 볼 수 있습니다. 이것이 기본적인 모습입니다.

독립된 공간으로 분리되어 있고, 여기에 대한 소유권도 명확하게 구분이 되어 있으며 소유권자는 당연히 재산권의 행사를 자유롭게 할 수 있습니다. 그리고 개별적인 사용, 처분의 권한도 가지고 있습니다. 이러한 권리에 대한 내용 또한 등.기부등본 갑구의 권리 행사에 대한 사항에 모두 기재가 되어 있습니다.

2. 합유등기에 대하여

반면 다른 방식은 이와는 완전히 구분되는 다른 개념이라고 생각을 해야 합니다.

다른 말로는 공동등기라고도 합니다. 여러 권리자가 1개의 부동산에 대한 권리를 가진 전원의 명의를 넣는 것을 말합니다. 한마디로 공동으로 가진다는 형태인데 합유로서의 지분은 가지고 있는 것으로 인정되지만 권리자별로 각자의 명의 지분은 존재하지 않습니다.

이러한 형태는 일반적으로 많이 보이기보다는 대대로 내려오는 집안의 선산이나 문중의 땅, 혹은 비영리단체에서 공동의 이름으로 1개의 부동산을 가지는 경우에 볼 수 있습니다. 확실히 알고 넘어가야 하는 것은 합유등기에서의 지분은 분할 청구를 할 수 없다는 특징을 가지고 있습니다. 등.기부등본을 보면 합유자 김아무개 등의 형태로 공동의 명의자 전원이 표기되어 있는 것을 볼 수 있습니다.

3. 공유등기에 대하여



공유지분 또는 지분등기로 불리고 있습니다.

토지에 대한 개념을 이야기할 때 가장 많이 사용된다고 해도 과언이 아닌 용어입니다. 하나의 토지에 본인이 원하는 만큼의 지분을 가질 수 있게 되는 것을 말합니다. 즉 하나의 구분되어 있는 부동산에 주인이 여러 명 존재한다는 의미를 가집니다. 가진 몫에 대해서만큼은 독자적으로 다른 사람의 동의 없이 자유롭게 사용, 처분을 하는 것이 가능하고, 갖고 있는 토지 등에서 수익이 발생 될 시에는 개인별로 가진 몫만큼 공평하게 나누는 특징을 가지고 있습니다.

지분등기는 현재 가지고 있는 부동산 안에 본인의 몫만큼의 구체적인 위치, 면적 등이 정해져 있지가 않기 때문에 비교적 자유롭게 비율에 따른 재산권 행사가 가능합니다. 하지만 그 때문에 개별적으로 토지 안에 본인의 이름으로 건축물을 짓거나 경작을 하는 행위는 할 수가 없습니다. 이러한 방식은 낮은 예산으로 취득하고, 그에 따른 소유권이 필요할 때 활용을 합니다. 여러 명이 소액으로 나누기 용이한 형태이다 보니 낮은 접근장벽을 원하는 사람이라면 이러한 형태로 진행을 해야 합니다.

4. 각 방식이 가지고 있는 차이점

구분등기는 부동산에 관한 모든 권한을 개인 스스로 자유롭게 행사 가능
공유등기는 소유한 몫에 대해서만 독립적 재산권 행사 가능

합유등기는 합유자 전원의 의견 합치가 있어야 권한의 행사 가능 / 개별적 권한 행사 불가

해당 용어들은 어떠한 상황에서 사용 하는지에 따라 의미가 전혀 달라지기에 주의를 기울이고 계약을 진행해야 합니다. 그리고 종종 이러한 용어 상 차이를 이용해 사기 행각을 벌이는 사람들도 있습니다. 의도적으로 개별등기라는 용어를 사용한다면 구분, 공유등기 중 구체적으로 무엇을 말하는 것인지 확실하게 확인을 해주어야 합니다. 부동산과 관련된 문제는 세부적으로 들어가면 사안별로 체크할 사항이 복잡하여 착각하기가 쉽습니다.

이미 부동산 관련 문제가 발생한 상황이거나 복잡한 용어나 절차등에 어려움을 겪는 분은 변호사를 통한 법률자문을 받아 보시길 바랍니다.

부동산에 관한 여러 소송을 진행하고 있는 김민재 변호사입니다.

감사합니다.