임대차보증금반환청구, 어떻게 해야 할까? 

우리나라 부동산은 개인 주택, 아파트, 빌라, 원룸, 오피스텔 등 다양한 거주 형태로 이루어져 있습니다. 직장, 교통, 인프라, 교육, 학군 등 여러 가지 요건의 영향을 받아 거주지를 선택하게 됩니다. 이때 모든 사람이 매매와 같은 계약 방식을 선택하는 건 아닙니다. 매월 월세를 납부하며 거주하는 분들도 있고, 다달이 월세를 납부하는 것이 부담스러워 전세를 결정하는 분들도 있습니다.

주택을 사들이기에는 비용 부담도 크고 비효율적이라고 느끼는 분들이 선호하는 방식이 바로 전세인데요. '전세'는 일정 기간 보증금을 담보로 생활한 뒤 계약이 만료되면 보증금을 반환받고 점유 공간에서 벗어나는 것입니다. 그러나 임대인이 계약만료임에도 불구하고 보증금을 반환해 주지 않을 때는 법적 분쟁으로까지 확대될 수 있습니다.

오늘은 본 포스팅을 통해 임대차보증금반환청구와 관련하여 말씀드리겠습니다.

내용증명

소송 전 진행해 볼 수 있는 법적 절차들이 여러 가지가 있습니다. 그중 가장 우선으로 진행해 볼 수 있는 절차는 바로 내용증명입니다. 내용증명을 발송함으로써 임대인에게 전세보증금 반환에 대한 의사표시와 반환되지 않을 시 법적인 조치를 취하겠다는 내용을 담아 발송하는 것입니다. 내용증명은 그 사실 자체만으로는 법적인 효력은 없지만 추후 임대차보증금반환소송을 진행하게 된다면 보증금 미반환에 대한 사실에 대하여 중요한 법적 증거로 활용할 수 있습니다.



지급명령 신청

간단한 민사 절차로 소송 판결문과 같은 법적효력이 있기에 권장하는 방법입니다. 지급명령 신청은 임차인이 임대인의 동의를 구하지 않고도 신청할 수 있으며, 1개월 정도의 기간으로 소요 기간이 짧다는 장점이 있습니다. 비용 또한 소송에 비해 저렴하기에 급한 상황에서 많은 이용하는 제도입니다.

단, 채무자가 지급명령을 받고 2주 이내에 이의를 제기한다면 일반소송절차로 진행된다는 점을 주의하셔야 합니다. 따라서 상대가 이의제기하지 않을만한 사유가 있을 때 효과적이며, 전문가의 이름을 통해서 진행하는 것이 안정적입니다.

가압류

임대차보증금반환소송을 진행하게 되면 임차인은 미납 사실 및 계약에 관한 내용들을 객관적인 자료를 통해 소명해야 합니다. 우리나라는 증거재판주의를 따르기 때문에 단순하게 주장만으로는 사실관계를 인정받기 어렵습니다. 따라서 전문가의 도움을 받아 소송을 진행하기 전 임대인 재산에 가압류를 걸어두는 것이 좋습니다.

간혹 보증금을 돌려주지 않으려는 임대인이 재산을 미리 처분하여 재산이 없다고 발뺌하는 경우가 적지 않기 때문입니다. 임대인이 재산이 없을 경우 임차인이 소송에서 승소하더라도 보증금을 돌려받기 어렵습니다.

가압류는 금전채권을 보전할 목적으로 사용되기에, 소송 후에 임대인이 금전이 없다면 강제집행을 하더라도 소용이 없습니다. 따라서 임대인의 재산 처분을 방지하기 위해 사전에 가압류 제도를 활용하는 것이 좋습니다.

민사소송

임대차보증금반환청구 소송에서 두 가지만 확실하게 증명될 경우 임차인이 소송에서 승소할 가능성이 매우 높습니다. 임대차계약이 종결되었고, 임대차계약이 종료되기 전 6개월에서 최소 2개월 전에 계약 해지통보 의사를 전달했다는 것만 입증되면 됩니다. 게다가 임대차보증금반환소송에서 임차인이 승소하더라도 임대인이 작정하고 보증금을 돌려주지 않는 경우가 있습니다.

하지만 반환소송을 하여 승소하게 될 경우 강제집행을 할 수 있는 집행권원이 생기기 때문에, 소송 후에 임대인이 보증금을 반환하지 않더라도 강제집행절차로 보증금 회수가 가능합니다. 더불어 승소하게 될 경우 수임료를 비롯해 소송비용 또한 임대인에게 청구할 수 있습니다.

따라서 몇 개월, 길면 1~2년으로 시간이 오래 걸리기는 하나, 임대차보증금반환소송은 가장 확실하게 보증금을 받을 방법인 것은 틀림없는 사실입니다. 안전하게 보증금을 돌려받고자 한다면 소송을 진행하는 것을 권유해 드립니다.

묵시적 갱신

임대보증금반환소송을 진행하고 싶으시다면 임대인에게 계약을 끝내겠다는 의사를 명확하게 밝혀야 합니다. 그래야 보증금반환소송을 하더라도 보증금을 돌려받을 수 있기 때문입니다.

현행법상 보증금반환은 계약만료가 된 후에야 할 수 있습니다. 따라서 계약종료 의사를 밝히지 않으면 묵시적으로 계약이 연장됩니다.

물론 묵시적 연장이 되어도 계약해지통보가 가능합니다. 하지만 묵시적 계약 후 계약해지통보의사를 밝힐 땐 3개월 후 효력이 발생하기에 3개월이 지나야 보증금반환을 할 수 있습니다.

이처럼 임대차계약을 연장할 의사가 없다는 의사는 늦어도 계약만료 전 2달 전까지 이기에 보증금반환소송을 준비 중이시라면 꼭 기한 내에 계약을 연장하지 않겠다는 의사를 밝혀놓으시길 바랍니다.

더불어 해지 의사는 꼭 기록으로 남겨놓으시길 바랍니다. 종종 임대차계약해지를 하기만 하면 된다고 생각하여 구두로 계약 해지통보를 하는 경우가 있는데요. 그럴 땐 집주인이 계약 해지통보를 받지 못했다고 발뺌할 수 있습니다. 그렇게 되면 임대차계약이 종료되어도 앞서 말씀드린 것처럼 묵시적 갱신이 됩니다. 따라서 전화든, 문자든, 카카오톡이든, 어떤 매체를 이용하든 상관없지만 꼭 계약 해지통보를 한 사실이 있다는 것을 기록으로 남겨놓는 것이 추후 보증금반환에 유리할 수 있습니다.

임대차보증금반환청구, 복잡한 사안인 만큼 내용마다 어떻게 대응할지 달라지게 됩니다. 임대차보증금반환청구에 대응하시기 전, 반드시 부동산전문변호사 또는 법률전문가에게 자문하시는 것을 권해드립니다.