이중계약 보증금 반환 소송이 가능한지 문의드립니다.

Question

임대관리업체에서 반전세 2년 계약을 진행 하였습니다.

계약 당시 임대관리업체에서 임대인 관리 위임장 & 인감증명서를 보여주고 확인 후 보증금 및 월세를 임대관리업체에 입금하여 계약을 완료 하였습니다.

1년6개월 동안 임대관리업체에 월세를 내고 6개월 남은 기간부터 임대관리업체에서 임대인에게 월세를 지급하라고 하여 입금을 하였습니다.

만료 기간에 임대인에게 연락하였고 임대관리업체에 연락을 하였으나 사기로 인해서 해당 관리자는 수감된 상태입니다.

임대인에게 연락하였을때 본인도 해당과같이 이중계약 된걸 인지하지 못한 상태 입니다.

이러한 상황에서 제가 보증금 반환은 임대관리업체에 소송을 걸어서 받아야 하는건가요? 아니면 임대인에게 보증금 반환을 요구 해야 되는건가요?

박수진 변호사 · Answer

임대인과 임대관리업체 모두를 상대로 소송을 걸수 있으며, 임대관리업체는 구속되었으므로 임대인에게 대리 또는 표현대리 책임을 물어야하며, 관리업체가 무능할 가능성이 높으므로 임대인을 상대로 하여 승소하는 것이 중요할 것으로 사료됩니다.

김태현 변호사 · Answer

1. 전국적으로 문제가된 집이야기 사건과 관련된 내용으로 보여집니다. 관련 부동산 이중계약에 관한 대응방법에 대해서는 저의 프로필 내 동영상에 게재된 내용을 참고하시면 대략적으로나마 확인이 가능합니다.

2. 현재 저의 경우 관련 다수의 사건을 진행하였고, 또한 진행중에 있습니다. 현재 임대관리업체의 경우 별다른 자력이 없고 대표 역시 구속되어 1심 공판 진행중에 있는 등 관리업체를 상대로 소 제기를 하더라도 실익은 없는 상태입니다(임대관리업체를 상대로 민사소제기를 하면 무변론으로 원고승소 판결은 받을 수 있으나 집행할 재산이 없습니다). 따라서 현재 대부분의 경우 임대인과 임차인 사이의 분쟁으로 이어지고 있고, 경우에 따라 공인중개사 등에게도 별도 청구를 하는 경우도 있습니다.

3. 위임장, 영업위탁계약에 명시된 사업자 등록번호에 따라 결과가 크게 달라집니다. 주식회사인지, 개인사업자인지 여부, 임대차계약서에 명시된 내용 등 이를 모두 확인하여야 구체적인 대응방법이 확인이 됩니다. 진행사건에서도 각 사례마다 다른 내용들이 있었고 개별 계약서를 검토하여야 할 상황입니다. 이러한 이중계약 건에 있어 진행한 많은 경험이 있지 않고서는 관련 차이를 대리인 역시 이해하지 못하고 주장을 하지 못하여 패소하는 상황이 발생하므로 유의하시기 바랍니다.

보다 상세한 상담에 대해서는 연락을 주시기 바랍니다.

김명수 변호사 · Answer

1. 구체적인 사실관계가 불명확하지만, 임대인과 임대관리업체를 예비적공동피고로 하여 소송을 진행하면 될 듯 합니다.
2. 임대인을 상대로 해서는 임대차보증금반환청구소송 및 가압류 등 보전처분을 신청(임대차계약이 유효하다는 전제하에)하고,
3. 임대관리업체를 상대로 해서는 불법행위에 기한 손해배상청구소송(임대인과의 임대차계약이 효력이 없는 경우를 대비)을 준비하면 될 것인데, 아마도 임대관리업체는 껍데기만 있고 실속이 없어서 변제능력이 없을 가능성이 농후합니다.
4. 사건에 대한 상담 등으로 인하여 3.과 같은 결과가 예상된다면, 2.의 방법으로만 가도 될 듯합니다. 그리고 임대관리업체에서 임대보증금 등을 수령할 권한이 없는 것으로 판단되는 경우에는 1.의 방법과 함께 임대관리인을 사기죄로 형사고소해야 할 것입니다.

이러한 견해는 구체적인 사실관계를 바탕으로 한 것이 아니므로, 참고만 하시기 바라며, 추가적인 상담을 원하시면 연락주시기 바랍니다.

안병찬 변호사 · Answer

1.  필수적 공동소송이 아닌 경우에는 피고 추가 등이 인정되지 않으므로 둘다 피고로 소송으루제기하시는 게 좋습니다.

2. 임대관리업체에 대해서는 형사고소 및 합의절차를 진행하시는 게 좋습니다. 검찰단계에서는 형사조정을 거치는 경우도 있습니다.

3. 민사소송과 형사 고소 중 어느 것을 먼저 할지는 상담을 통해서 결정하면 될 것 같습니다.

김일권 변호사 · Answer

1. 임대인 및 임대관리업체 모두를 상대로 보증금반환청구 및 그 피해금청구소송을  하여야 합니다.
2. 임대관리업체를 상대로 형사고소 가능합니다.
3. 변호사의 도움을 받아 적극 대응하는 것이 법적 불이익이 없습니다.