Q) 변호사님, 몇 년간 전세사기를 겪었더니 사람들이 트라우마가 생겼습니다. 워낙 사건 사고가 많다보니 신혼부부들이 빌라는 안 들어간다고 합니다. 불안해서요. 그런데 아파트라고 항상 안전한 것도 아니잖아요. 우리 로펌에 전세사기 소송도 많고 상담도 많이 들어오는데, 부동산전문인 변호사님께서 전세사기 안 당하는 법에 대해서 알려주시면 도움될 것 같습니다.
A) 좋습니다. 사실 전세사기는 유형이 정해져 있습니다. 몇 가지만 주의하면 되는데, 처음해 보니까 다들 생소해서 복잡하게 느끼는 것 뿐입니다. 알고보면 단순합니다. 지금부터 알려드릴께요.
Q) 전세사기의 대표적인 유형이 어떤 게 있나요? 은행 담보를 기습적으로 잡는 경우가 있다고 하던데요.
A) 임차인은 전입신고랑 확정일자를 받아야 대항력, 1순위 우선변제권이 확보됩니다. 이 정도는 상식입니다. 계약시 부동산 등기부를 발급받고 해당 건물에 은행 근저당권이 있는지 확인하면 됩니다. 아무것도 없어야 1순위가 확보됩니다. 그런데 계약시에는 아무것도 없었는데, 잔금 치르고 입주하기 전에 기습적으로 은행 담보를 잡는 임대인이 있습니다. 순위를 역전시켜 버립니다. 임차인의 대항력을 상실시키게 만들어서 나중에 보증금을 못 돌려받게 만듭니다.
Q) 헐 그렇군요. 계약시 뿐만 아니라 잔금하고 입주할 때까지도 반드시 등기부를 확인해야 하겠군요
A) 맞습니다. 계약과 잔금일/입주일 사이에 텀이 있습니다. 등기부를 둘다 확인하는 것은 물론이고, 계약서 특약사항에 다음의 문구를 넣으면 됩니다. "전입신고 전까지 아무런 담보권을 설정하지 않는다. 위반할 경우, 계약금의 배액을 배상한다." 만일 임대인이 위반했다면 잔금을 넣지말고, 계약금 배액으로 소송을 하면 받을 수 있습니다.
Q) 가격을 속이는 경우도 있지 않나요?
A) 맞습니다. 아파트는 시세가 투명합니다. 네이버 부동산이나 국토부 실거래가 데이터를 보면 됩니다. 하지만 빌라는 시세를 비교하기 어렵습니다. 건물, 위치에 따라 천차만별입니다. 그래서 임대인이 빌라의 매매가와 전세가를 속여 계약합니다.
A) 예컨대 전세가가 3억이고, 매매가가 4억인데, 실제 전세가가 4.5억이라고 속이는 겁니다. 매매가보다 전세가를 더 많이 받으면 자기 돈 한푼없이 갭투자가 가능한 것은 물론, 오히려 5천만원을 벌게 됩니다. 5천만원 중에서 일부를 브로커에게 거래를 성사한 대가로 줍니다. 아무 것도 모르는 신혼부부는 처음부터 깡통전세를 계약한 것이고, 계약만료시 보증금을 제때 받기 어렵습니다. 경매를 해도 회수가 안 됩니다. 낙찰가는 4억보다 더 떨어지니까요.
Q) 공인중개사가 알아서 해주니까 믿고 따르는 사람이 많습니다. 문제가 생기면 공인중개사가 책임지겠지라고 생각합니다. 이게 맞는가요?
A) 아닙니다. 물론 공인중개사가 불법행위나 거래사고에 대해 책임지긴 합니다. 하지만 보증금 전액이 아니라 일부에 대해서만 책임지고, 임대인과는 별도로 분쟁해야 합니다. 그래서 공인중개사만 믿고 있으면 안 됩니다. 법률 지식이 부족한 중개사도 많습니다. 중개사가 아니라 중개보조원이라면 더 심각합니다.
Q) 이것말고도 다른 전세사기 유형도 있을까요?
A) 있습니다. 예컨대 신탁사를 이용해서 임대인을 바꿔치기 하는 경우, 바지 임대인을 내세워서 자력을 상실시키는 행위 등등입니다. 별도의 포스팅으로 공유하겠습니다.
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