1. (부동산) 매매대금을 반환받을 수 있는 경우
1) 계약금 해제
매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다
민법 제565조 제1항
위 규정에서 '이행에 착수할 때까지'란 보통 매수인이 중도금 전부 또는 일부를 지급할 때입니다.
2) 부동산에 중대한 결함이 있으나, 매도인이 이를 사전에 고지하지 않은 경우 : 매매계약의 무효 주장
재산적 거래관계에 있어서 계약의 일방 당사자가 상대방에게 그 계약의 효력에 영향을 미치거나 상대방의 권리 확보에 위험을 가져올 수 있는 구체적 사정을 고지하였다면 상대방이 그 계약을 체결하지 아니하거나 적어도 그와 같은 내용 또는 조건으로 계약을 체결하지 아니하였을 것임이 경험칙상 명백한 경우 그 계약 당사자는 신의성실의 원칙상 상대방에게 미리 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있다.
매수인으로서는 상대방이 한 계약해제의 효과로서 발생하는 손해배상책임을 지거나 매매계약에 따른 계약금의 반환을 받을 수 없는 불이익을 면하기 위하여 착오를 이유로 한 취소권을 행사하여 매매계약 전체를 무효로 돌릴 수 있다.
(대법원 1996. 12. 6. 선고 95다24982, 24999 판결 등 참조)
3) 부동산 매도인이 매매계약의 내용을 이행하지 않는 경우 : 채무불이행으로 해제(법정해제)
쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때 까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다.
민법 제536조
해제권의 행사의 기간을 정하지 아니한 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 해제권행사여부의 확답을 해제권자에게 최고할 수 있다.
민법 제552조
당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다.
민법 제552조 제1항, 민법 제544조 본문
만약 계약의 성질 또는 당사자의 의사표시에 의하여 일정한 시일 또는 일정한 기간내에 이행하지 아니하면 계약의 목적을 달성할 수 없을 경우에 당사자 일방이 그 시기에 이행하지 아니한 때 또는 매도인이 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우 최고없이 해제할 수 있습니다.
민법 제554조 단서, 민법 제545조
2. 해제의 효과
당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다.
민법 제548조 제1항
민법 제548조 제1항의 경우에 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다.
민법 제548조 제2항
계약의 해지 또는 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다.
민법 제551조
3. 성공 사례
1) 경위
의뢰인은 부동산 매수인으로서 개인 사정으로 인하여 부동산의 계약금만 지급한 채 잔금을 지급하지 못하게 되었습니다. 매도인은 의뢰인이 잔금을 지급하지 않자, 기간을 정해 최고를 통지한 다음 계약 해제하면서 계약금을 모두 몰수하겠다고 하였습니다. 그리고 매도인은 의뢰인을 상대로 매수인 명의로 된 가등기 말소 등기 절차를 이행하라는 소를 제기하였습니다.
의뢰인은 개인 사정으로 계약을 해제하게 되어, 특별한 사정이 없는 한 계약금을 몰수될 처지에 놓였습니다. 특히나 계약금으로 대금의 30% 가까이 지급하여 손해가 막심했습니다.
2) 변론
의뢰인과 꼼꼼히 상담한 결과, 계약금이 과도하게 결정된 점, 잔금을 납부할 수 없는 사정을 얘기하니 매도인이 구두상으로 계약금을 반환하기로 약정한 점 등을 고려해 원고의 가등기말소등기청구의 소에 대한 답변서를 작성하면서 다음과 같이 계약금반환청구 반소를 제기하였습니다.
1. 법정해제의 발생과 원고의 원상회복 의무
가. 법정해제 관련 법리
○ 매매계약의 한쪽 당사자가 채무를 이행하지 않는 경우 상대방은 상당한 기간을 정해 그 이행을 최고하고 그 기간 내에도 이행을 하지 않을 경우에는 계약을 해제할 수 있습니다(민법 제544조 본문).
매매계약의 성질 또는 당사자의 의사표시에 따라 일정한 시일 또는 일정한 기간 내에 이행하지 않으면 계약의 목적을 달성할 수 없을 경우에 당사자가 그 시기동안 이행을 하지 않는 경우에는 상대방은 최고를 하지 않고 계약을 해제할 수 있습니다(민법 제545조).
○ 일방 당사자가 매매계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있는데, 원상회복 시 반환할 금전에는 그 받은 날부터 이자를 가해야 합니다(민법 제548조).
대법원도 법정해제에 따라 매도인이 반환해야 할 대금에 대하여“매도인으로부터 매매 목적물의 소유권을 이전받은 매수인이 매도인의 계약해제 이전에 제3자에게 목적물을 처분하여 계약해제에 따른 원물반환이 불가능하게 된 경우에 매수인은 원상회복의무로서 가액을 반환하여야 하며, 이때에 반환할 금액은 특별한 사정이 없는 한 그 처분 당시의 목적물의 대가 또는 그 시가 상당액과 처분으로 얻은 이익에 대하여 그 이득일부터의 법정이자를 가산한 금액이다”라고 판시하였습니다(대법원 2013. 12. 12. 선고, 2013다14675 판결 참조).
한쪽 당사자가 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있고, 원상회복의무의 이행으로서 수령한 금전을 반환할 때에는 받은 날부터 법정이자를 가산하여 지급하여야 하므로(민법 제548조 제2항), 매매계약이 해제된 경우에도 매도인은 반환할 매매대금에 대하여 받은 날부터 민법이 정한 연 5%의 법정이율에 의한 이자를 가산하여 지급하여야 한다. 그리고 위와 같은 법정이자의 지급은 계약해제로 인한 원상회복의 범위에 속하므로 부당이득반환의 성질을 가지는 것이지 반환의무의 이행지체로 인한 손해배상이 아니므로, 매도인의 매매대금 반환의무와 매수인의 소유권이전등기 말소등기절차 이행의무가 동시이행의 관계에 있는지 여부와는 관계가 없다(대법원 1996. 4. 12. 선고 95다28892 판결 등 참조).
○ 매매계약의 일방 당사자는 상대방이 원상회복을 할 때까지 자기의 원상회복을 거절할 수 있습니다(민법 제549조).
나. 계약금의 성격 관련 법리
○ 대법원은“유상계약을 체결함에 있어서 계약금이 수수된 경우 계약금은 해약금의 성질을 가지고 있어서, 이를 위약금으로 하기로 하는 특약이 없는 이상 계약이 당사자 일방의 귀책사유로 인하여 해제되었다 하더라도 상대방은 계약불이행으로 입은 실제 손해만을 배상받을 수 있을 뿐 계약금이 위약금으로서 상대방에게 당연히 귀속되는 것은 아니다”고 판시한 바 있습니다(대법원 1992. 11. 27. 선고 92다23209 판결, 대법원 1996. 6. 14. 선고 95다54693 판결 등 참조).
다. 법정 해제의 발생과 원고의 계약금반환 의무
○ 원고는 피고의 부동산에 대한 잔금 납부 불이행으로 계약을 해제하였는바, 이는 법정해제로서 원고는 피고에 대하여 계약금 및 이에 대한 반환할 의무가 있고 피고는 원고에 위 부동산을 원상회복하여 인도할 의무가 있습니다. 위 의무는 동시이행관계라 할 것입니다.
○ 갑제O호증 매매계약서 제O조에 의하면“채무불이행에 의한 계약의 해제로 인하여 손해가 발생한 경우에는 계약 해제에 따른 손해보상을 각각 상대방에게 청구할 수 있으며, 손해배상에 대하여 별도의 약정이 없는 한 매매대금을 손해배상의 기준으로 본다”고 규정하고 있을 뿐, 계약금을 위약금으로 하기로 한 특약은 없습니다.
설사 원고는 피고의 채무불이행에 의하여 손해가 발생하였다면, 이를 입증하여 별도로 손해보상을 청구할 수 있을 뿐이지, 계약금 1억 6,000만 원을 전부 몰수하는 것은 타당하지 않습니다.
다. 계약 당시 원고의 과도한 계약금 요구
○ 통상 부동산의 계약금은 매매대금의 10% 정도로 정해지는데, 원고는 본건 부동산을 매도하기 위해서 매매대금의 28.6% 상당의 금원을 계약금으로 요구하였습니다.
피고는 위 계약금이 부담이 되었지만 원고의 사정을 봐주기 위해 어쩔 수 없이 받아들일 수 밖에 없었습니다.
라. 원고의 계약금 전액 반환 약정
○ 갑제O호증에 따르면 원고는 피고와 계약이후 2022. 00. 00.경 피고가 본건 부동산이 매수할 필요가 없게 되면 피고에게 계약금을 모두 반환하기로 구두로 약정하였습니다.
○ 그러나 현재 원고는 피고에게 본건 부동산에 대하여 계약금을 몰수하라는 모순되는 주장을 하고 있습니다.
마. 소결
○ 원고는 피고에게 법정해제 및 약정에 따라 원상회복으로 계약금 및 이에 대하여 계약금을 지급한 2021.00. 00.부터 민법이 정한 연 5% 비율로 계산한 이자를 반환할 의무가 있습니다.
4. 결과 : 일부 승소
의뢰인 개인사정으로 인해 계약을 해제하는 것이므로 계약금 전부가 몰수될 수도 있었으나, 계약금이 과도하게 지급된 사정 등을 적극적으로 주장한 결과, 조정을 통해 계약금으로 지급한 돈 중 절반에 가까운 금원을 받도록 해드렸습니다.
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