오피스텔 분양권 계약 해지 관련 상담

Question

2021. 10.30 오피스텔 분양권을 계약했으며,  아래와 같은 계약의 해제 조항이 있습니다

제3조 4항 : "갑"이 분양대상 건축물과 관련하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 "을"은 본 계약을 해제할 수 있다.
1. 건출물의 분양에 관한 법률, 제9조에 따른 시정명령을 받은 경우

그리고 2024.10.04 건축물의 분양에 관한 법률 제9조 1항에 따라 시정명령한 사실을 관할시청에서 공표하였습니다. 
(화성시 공고 제 2024-3840)

이 경우 계약 해제 사유가 되는 게 맞을까요? 
이미 입주지정기간일 경우, 계약해제를 원할 시 계약해제 관련 내용증명 발송 후, 중도금 대출 이자 및 잔금 등은 어떻게 처리해야하나요?

권문규 변호사 · Answer

분양계약서에 명시된 약정 해제사유에 정확히 해당합니다. 따라서 약정해제권의 발동으로 계약 해제가 가능합니다.

계약의 해제는 정당한 해제권을 가진 자의 일방적인 의사표시만으로도 성립합니다. 이에 따라 내용증명을 통해 위 사유를 원인으로 해제하겠다는 점을 명시하셔서 해제 의사표시를 명확히 하시기 바랍니다. 입주지정기간인지 여부는 별 상관이 없습니다.

다만 분양계약의 내용상 신탁 사업일 경우(요새는 대부분 신탁 방식으로 사업이 진행됩니다) 누구를 대상으로 하여야 하는가에 대한 판단은 필요합니다.

안타깝게도 중도금 대출 이자의 경우 대출을 받은 분양자 본인이 부담하셔야 하는 부분입니다. 계약해제는 계약 당사자 간에 처음부터 계약이 없었던 상태로 돌리는 것인데, 대출계약은 분양계약 자체와는 별개의 금융기관과의 계약이기 때문입니다. 그리고 만약 신탁사 혹은 시행사가 해제 이후에도 금융기관에 대한 중도금 대출 원금 상환을 하지 않을 경우에는 금융기관은 대출자인 분양자를 상대로 상환을 요구하게 되기 때문에, 이를 우선 자납하신 후 이를 신탁사 혹은 시행사에 민사소송으로 청구하셔야만 합니다. 다소 복잡합니다.

잔금의 경우 해제하시게 되면 납부하실 필요가 없습니다. 혹시 이미 납부를 하신 상태라면 민사소송으로 반환청구를 하셔야 합니다.

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안병찬 변호사 · Answer

1. 계약해제, 원상회복 구헤야 하는 사안으로 보이고, 손해가 발생한 경우 손해배상 청구도 가능합니다.

2. 법률사무소 인도는 인도소송, 형사(형사전문변호사), 재개발.재건축, 보증금반환청구소송(대법원 상고 인용판결 등 다수), 어린이집, 학교폭력, 이혼 등 사건 종합적으로 솔류션 가능하며, 보다 합리적인 비용으로 의뢰인에게 다가가고 있습니다.

김동훈 변호사 · Answer

의뢰인님의 사안을 검토한 결과, 다음과 같이 정리해 드립니다.

문제 상황
• 2021년 10월 30일 오피스텔 분양권 계약 체결
• 계약서 상 시정명령 수령 시 계약 해제 가능 조항 존재
• 2024년 10월 4일 관할 시청에서 건축물의 분양에 관한 법률 제9조 제1항에 따른 시정명령 사실 공표
• 현재 입주지정기간이며, 계약 해제를 원하는 상황
• 질의 사항에는 없으나, 총 공급대금의 10%에 해당하는 위약금까지 받아낼 수 있는 사안일 가능성이 높음

해결 방법
• 계약 해제 사유에 해당하므로 계약 해제 가능
• 내용증명 발송을 통해 계약 해제 의사 통보
• 계약금 반환청구 및 위약금 청구 소송 제기
• 중도금 대출 이자 및 잔금에 대한 채무부존재확인소송 병행
• 필요시 분양 호실에 대한 가압류 신청

의뢰인님께서 겪고 계신 상황은 매우 복잡하고 전문적인 법률 지식이 필요한 사안입니다. 오피스텔 분양권 계약 해제는 절차가 까다롭고 상대방의 대응에 따라 여러 가지 변수가 발생할 수 있습니다. 
저는 부동산 계약 해제 분야에서 다수의 승소 경험을 보유하고 있으며, 특히 오피스텔 분양권 관련 사건을 전문적으로 다루고 있습니다. 의뢰인님의 권리를 최대한 보호하고 원하시는 결과를 얻을 수 있도록 최선을 다해 조력하겠습니다.
당 사무소는 의뢰인과의 원활한 소통을 위해 단체 카카오톡 채팅방을 개설하여 실시간으로 사건 진행 상황을 안내해 드리고 있습니다. 구체적인 전략과 예상 비용 등은 개별 상담을 통해 상세히 안내해 드리겠습니다.

변호사 비용은 승소 비율에 따라 상대방으로부터 받아낼 수 있으니, 혼자 고민하지 마시고 연락 주시기 바랍니다.
구체적인 전략과 예상 비용 등은 개별 상담을 통해 상세히 안내해 드리겠습니다. 
서울대 로스쿨 졸 한국부동산원 자문위원 김동훈 변호사

조기현 변호사 · Answer

1. 계약서 상 계약해제 사유에 해당하므로 계약의 해제를 주장하고 계약금의 반환 및 부가적인 배상도 요구할 수 있습니다.

2. 우선소송 전에 법무법인 명의의 내용증명을 상대방에게 발송하여 계약을 해제할 것을 우선 주장해보시고, 상대방이 이에 불응하면 소송을 통해 문제를 해결해야 하겠습니다.

오피스텔, 상가, 지산 분양 계약해제 내용증명 발송 및 민사소송 원고 조력에 강력한 전문성을 보유하고 있습니다.

문의사항이 있으실 경우 언제든지 연락주시길바랍니다.

- 사법시험 52회 / 사법연수원 42기
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이진규 변호사 · Answer

계약금 반환 청구 소송 제기 등 절차 진행이 필요해보이는 사안으로

사건 관련하여 문의 사항이나 도움이 필요하시면 편히 연락 주십시오.

보다 구체적인 사건 내용 확인 등을 통해 대응방안에 관하여 상세한 상담 도와드리겠습니다.

감사합니다.

류제형 변호사 · Answer

1. 기재해주신 내용으로만 판단컨대, 해제조건이 성취된 것으로 판단됩니다.

2. 계약해제에 기한 위약금 청구(또는 기지급 계약금 반환청구) 등으로 법률관계를 해소할 수 있습니다.

3. 다수의 유사사건을 처리한 경험이 있습니다. 도움이 필요하시면 연락주시기 바랍니다. 책임감 있게 사건을 처리해 드리겠습니다.

[본인 또는 가족의 입장이 되어, 사건을 직접 처리합니다. 류제형 변호사]

이재영 변호사 · Answer

안녕하세요. 법무법인 리온 이재영 변호사입니다.

기재해주신 내용상 계약해제 사유에 해당하는 것으로 보이며 계약해제 및 원상회복청구를 하여야 할 사안입니다.

상담요청주시면 친절히 설명드리도록 하겠습니다.

<법무법인 리온 대표변호사 이재영>

법무법인 리온은 전원 SKY 학부 및 법학전문대학원을 졸업하고, 국내 최고의 대형로펌 및 부티크 로펌을 거친 3명의 대표변호사들이 One-Team으로 사건을 처리하며, 합리적인 비용으로 대형로펌 그 이상의 결과를 제공해 드릴 것을 약속드립니다.

김도헌 변호사 · Answer

1. 계약 해제 사유에 해당합니다.

2. 해제 + 계약금 반환청구소송 + 중도금 및 잔금 관련 채무부존재확인소송 + 분양 호실 대상 가압류 하여야 합니다.

3. 경험하셨다시피, 오피스텔 분양계약에서 빠져나오는 것은 매우 어렵습니다. 경험이 많은 변호사의 도움을 받으시기 바랍니다.

관련하여, 공인중개사 자격을 보유하고 있으며, 분양계약 해제 전문으로 승소 및 해제 경험 매우 많습니다. 편할 때 상담 연락 주시기 바랍니다.

황미옥 변호사 · Answer

건축물 분양법 시행령에 의하여 분양사업자가 분양대상건축물과 관련하여 건축물 분양법에 따라 시정명령을 받은 경우 
수분양자가 공급계약을 해약할 수 있다는 내용을 공급계약서에 기재하도록 규정하고 있고  
사안의 경우 시행령 규정에 따라 공급계약서에 해제조건 
기재해 둔 조항입니다 
분양사업자가 시정명령을 받은 사실이 있다면 해제조건 성립된다 볼 것이나 
통상의 경우 신탁계약에 의하여 
분양관련 업무를 신탁사가 처리하는 경우 많습니다. 이 때문에 
건축물 분양법 위반의 주체, 시정명령 받은 주체가
신탁회사라면 과연 이를 위탁회사, 분양회사의 위반과 동일한 사정이라 볼 지에 관하여 
법률적 판단이 필요할 것입니다. 
위반행위 일시에 관하여도 판단 필요합니다.

해제사유라고 판단되면 분양회사에 대하여 해제의 내용증명 발송하여야 합니다 
매매계약 관련 내용은 해제로 인하여 원상회복 될 것입니다.

대한변호사협회 등록 형사전문변호사 
대한변호사협회 등록 가사전문변호사 
변호사 황 미 옥