가등기담보법은 언제 적용될까? 

가등기담보법은 언제 적용될까? 

가등기담보법 제1조는 “이 법은 차용물의 반환에 관하여 차주가 차용물에 갈음하여 다른 재산권을 이전할 것을 예약함에 있어서 그 재산의 예약당시의 가액이 차용액 및 이에 붙인 이자의 합산액을 초과하는 경우와 이에 따른 담보계약과 그 담보의 목적으로 경료된 가등기 또는 소유권이전등기의 효력을 정함을 목적으로 한다”고 규정하고 있고, 제2조 제1호는 “담보계약이라 함은 민법 제608조의 규정에 의하여 그 효력이 상실되는 대물반환의 예약에 포함되거나 병존하는 채권담보의 계약을 말한다”고 규정하고 있습니다.

즉 가등기담보법은 민법 제607조(차용물의 반환에 관하여 차주가 차용물에 갈음하여 다른 재산권을 이전할 것을 예약한 경우에는 그 재산의 예약당시의 가액이 차용액 및 이에 붙인 이자의 합산액을 넘지 못한다.)를 위반한 것을 전제로 한 대물변제예약을 규율하는 것입니다.오늘은 대법원 판례를 통해 가등기담보법이 적용되기 위한 요건에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

피담보채권의 발생원인

가등기담보법은 그 문언상 금전소비대차 또는 준소비대차로 인한 차용금채무를 담보하기 위하여 소유권이전등기 또는 가등기가 마쳐진 경우에만 적용되는 것으로 되어 있어서 피담보채권이 매매대금채권, 공사대금채권 등인 경우 동법이 유추적용 될 수 없는지가 문제됩니다.

우리 법원은 가등기담보법 제1조를 근거로 피담보채무가 매매대금채권인 경우에는 가등기담보법이 적용되지 않으며, 주된 목적이 매매대금채권의 확보에 있고 대여금채권의 확보는 부수적 목적인 경우에도 가등기담보법이 적용되지 않는다고 합니다(대판 2002. 12. 24. 2002다50484).

그리고 가등기담보법은 차용물의 반환에 관하여 다른 재산권을 이전할 것을 예약한 경우에 적용되므로 금전소비대차나 준소비대차에 기한 차용금반환채무 이외의 채무를 담보하기 위하여 경료된 가등기나 양도담보에도 가담법이 적용되지 않습니다.

그러나 금전소비대차나 준소비대차에 기한 차용금반환채무와 그 외의 원인으로 발생한 채무를 동시에 담보할 목적으로 경료된 가등기나 소유권이전등기라도 그 후 후자의 채무가 변제 기타의 사유로 소멸하고 금전소비대차나 준소비대차에 기한 차용금반환채무의 전부 또는 일부만이 남게 된 경우에는 그 가등기담보나 양도담보에 가등기담보범이 적용됩니다(대판 2004. 4. 27. 2003다29968).

재산권이전의 약정

또한 가등기담보법은 담보의 목적으로 ‘대물변제얘약’이 체결되었을 것을 요구하고 있는데요, 우리 법원은 이때 변제예약과 관련하여 담보의 목적으로 체결되었으면 충분하고, 반드시 대물변제예약에 한정할 필요는 없다고 봅니다. 따라서 매매예약도 담보의 목적으로 체결된 경우에는 가등기담보를 성립시킬 수 있습니다(대판 1992. 2. 11. 91다36932).

부동산 가액이 차용액 및 이자의 합산액을 초과할 것

가등기담보법은 채무불이행이 생긴 때에 이전하기로 한 부동산 예약당시의 가액이 차용액과 그에 붙인 이자의 합산액을 넘는 경우에 법률을 적용합니다. 따라서 그 후 목적물의 시가가 상승하여 차용원리금을 초과하게 된 경우에도 가등가담보법이 적용되지 않기 때문에 청산의무가 없습니다(대판 1993. 10. 26. 93다27611).

부동산의 예약당시의 가액이 차용액 및 이자의 합산액에 미치지 못하는 때에는 그 약정은 민법 제607조 및 제608조에 위반되지 않아 유효하고 가등기담보법은 적용되지 않습니다. 그러므로 이 경우에도 가등기담보법 제3조와 제4조가 규정하는 청산금평가액의 통지 및 청산금지급 등의 절차를 이행할 필요가 없습니다(대판 1993. 10. 26. 93다24611).

그러나 처음부터 청산을 예정하고 양도담보를 한 경우에는 당사자 사이에 특약이 없는 한 정산을 하기로 하는 담보계약, 즉 약한 의미의 양도담보계약을 체결한 것으로 보아 정산을 반드시 하여야 합니다. 다만 그 정산절차에 관하여는 가등기담보법 상의 정산절차가 아닌 당사자의 특약에 의한 절차에 따라 정산하게 됩니다(대판 1998. 4.10. 97다4005).

목적물

가등기담보법이 적용되기 위해서는 목적물을 등기 또는 등록할 수 있어야 합니다. 부동산 소유권이 대표적입니다. 따라서 동산양도담보나 채권양도담보에는 가등기담보법이 적용되지 않습니다.

양도담보계약만 있고 소유권이전등기가 마쳐지지 않은 경우

대법원은 양도담보계약만 있고 아직 소유권이전등기가 마쳐지지 않는 경우에 대하여 다음과 같이 판시하고 있습니다.

“민법 제607조, 제608조에 위반된 대물변제의 약정은 대물변제의 예약으로서는 무효가 되지만 약한 의미의 양도담보를 설정하기로 하는 약정으로서는 유효하된, 다만 그에 기한 소유권이전등기를 미처 경료하지 아니한 경우에는 아직 양도담보가 설정되기 이전의 단계이므로 가등기담보법 제3조 소정의 담보권 실행에 관한 규정이 적용될 여지가 없는 한편, 채권자는 ‘양도담보의 약정을 원인으로 하여’ 담보목적물에 관하여 소유권 이전 등기절차의 이행을 청구할 수 있다(대판 1999. 2. 9. 98다51220).”