깡통전세 사기, 당하지 않는 법 

최근 들어 집값 하락세가 본격화되면서 임대차계약 종료 이후 임대차 보증금을 돌려받지 못하는 소위 "깡통전세" 피해가 급증하고 있고, 이에 더하여 계약 정보나 경험이 부족한 임차인을 노린 악의적인 "전세사기"가 급증하고 있습니다. 이와 관련하여 본 소에도 "깡통전세" 피해 상담 문의가 많아져, "깡통전세"가 무엇인지, 피해를 예방하기 위하여 임대차계약 체결 시 주의하여야 할 점은 무엇인지에 대해 알려드리고자 합니다.

깡통전세란?

깡통전세란 임대차계약상 전세보증금이 해당 부동산이 거래되는 매매대금과 비슷할 정도로 높은 전세를 의미합니다. 이 경우 집값이 조금이라도 하락하게 되면 임차인이 전세보증금을 반환받지 못할 가능성이 발생합니다. 그러나 반드시 이런 경우가 아니더라도, 부동산 시장의 상황에 따라 깡통전세가 발생할 수는 있습니다.

예컨대 부동산 가격이 계속 오를 것으로 생각하고 전세보증금을 높여 받았는데 부동산 가격이 오르지 않은 경우, 임대차계약 체결 당시에는 전세보증금을 적정하게 받았는데 부동산 가격이 지속해서 떨어진 경우, 갭투자를 위해 전세계약을 체결하였는데 부동산 가격이 하락한 경우 등이 있습니다. 이 같은 경우에는 전세사기라고 보기에는 어렵지만 깡통전세에 해당하고, 임대차계약 만료 시 임대인이 새로운 전세계약 임차인을 구하지 못하거나 임차인에게 전세보증금을 지급할 여력이 되지 않는다면, 임차인으로서는 해당 부동산을 경매로 넘길 수밖에 없을 것입니다.

그러나 해당 부동산이 경매로 넘어가더라도 통상 경매에서 낙찰되는 금액은 본래 가격에 미치지 못하므로, 임차인이 전세보증금 전액을 경매 대금으로도 충당하지 못할 가능성이 높고, 어쩔 수 없이 임차인이 그 부동산을 낙찰받게 되는 일도 있습니다.

그런데 만약 위와 같은 상황이 아니라, 임대인이 애초부터 깡통전세를 목표로 임대차계약을 체결하였다면 이는 전세사기의 한 종류에 해당하게 됩니다.

전세사기 유형

최근 들어 사기범들이 많아졌기 때문에 지금, 이 순간에도 새로운 사기 수법이 나날이 진화하고 있습니다. 따라서 계약을 체결하기 전 무언가 의심스럽다면 반드시 법률전문가의 도움을 받는 것을 추천해 드립니다. 또는 아래 어떤 유형에 본인이 해당하는 것 같으면 반드시 변호사와 상담을 받아보시길 권유해 드립니다.

대표적인 전세사기 유형은 5가지 정도로 정리할 수 있습니다.

1) 깡통전세

시세를 예측하기 어려운 신축 빌라, 신축 오피스텔 등에서 주로 발생하는 사기유형으로, 부동산 소유자 즉 집주인이 전세보증금을 부동산 거래대금 시세와 같거나 그보다 높게 부풀려서 임대차계약을 체결하고, 계약 체결 즉시 경제 자력이 없는 자에게 부동산의 소유권 명의를 이전하는 경우입니다. 이 유형의 사기는 앞서 살펴본 깡통전세를 이용한 것으로, 애초부터 부동산의 거래대금에 비슷하거나 그보다 높은 금액으로 전세보증금을 부풀려 받는 것입니다.

2) 건물 통 전세 사기

다가구, 빌라, 상가주택 등 여러 호수로 구성된 건물의 소유자가 공인중개사와 결탁하여 건물 내 모든 호실에 대한 전세계약을 체결한 뒤 경매 절차를 진행해 임차인의 전세보증금을 가로챈 경우입니다. 이해를 돕기위해 한 가지 예시 사례를 들어보겠습니다.

다가구주택의 전세계약 시 건물 전체에 대한 선순위 근저당에 비해 건물 전체의 시세가 충분하다는 점을 들어 임차인을 안심시킨 후 전세계약을 체결하였습니다. 그런데 임차인이 간과한 것은 해당 건물의 임차인이 본인 외에도 존재한다는 점이었습니다. 임대인과 공인중개사는 각 호실 전부에 위와 같은 방법으로 전세계약을 체결하였고, 임차인들은 임대차계약 만료 시 전세보증금을 반환받지 못하였습니다. 결국 해당 건물에 경매가 진행되었으나 선순위 근저당 채권액을 제외한 나머지로는 임차인들의 전세보증금 전액을 충당할 수 없었습니다. 위의 경우 임대인을 형사 고소하는 것 이외에 손해배상소송 청구를 할 수도 있고, 공인중개사에 대해 손해배상청구 및 고소도 가능합니다.

3) 전월세 이중계약

이 유형은 임대인이 아닌 임차인의 사기행위를 말합니다. 임차인이 임대인과 월세로 임대차계약을 체결한 뒤, 임차인이 부동산 소유자 행세를 하며 새로운 세입자와 전세계약을 체결하는 경우이거나 임차인이 전차인과 전대차계약을 체결하면서, 임대인에게는 월세로 계약을 체결하였다고 속여 실제로는 전세계약을 체결한 경우입니다.

4) 동일 부동산에 대한 중복 계약

하나의 임대 부동산에 중복하여 임대차계약이 체결되는 경우입니다. 부동산 소유자 또는 공인중개사가 중복으로 전세의 임대차계약을 체결하는 것으로, 소유자나 부동산 자체의 부동산등기부등본에는 문제가 없는 것으로 보이기 때문에 서류의 검토를 꼼꼼히 하더라도 사기에 당하게 될 수 있습니다. 권리관계 등 이상 유무와 집주인의 진정성을 모두 확인한 뒤 이사 하는 날 다른 임차인이 있다는 것을 알게 되는 일도 있습니다. 따라서 기존 임차인이 누구인지 정도는 반드시 확인할 필요가 있습니다.

5) 신탁사 소유 건물의 무단 계약

보통 신축건물의 경우 나타나는 사기유형입니다. 건축주가 신탁회사에 건물의 소유권을 이전 한 후 은행 대출을 받은 다음, 마치 자신의 소유 건물인 것처럼 임대차계약을 체결한 경우입니다. 통상 건축주가 건물을 신축할 때 그 건축비용을 오롯이 자기 돈으로 충당하지 않습니다. 대부분 건축주는 은행 등의 대출을 통해 도급 비용 등을 마련하고, 그 과정에서 신축건물에 대해 신탁회사와 신탁계약을 체결하게 됩니다. 이처럼 건축주와 신탁회사가 신탁계약을 체결하게 되면 신탁법상 그 신축건물의 소유권은 신탁사에 이전됩니다.

이후 건축주나 신탁회사가 신축건물의 분양을 모두 완료하게 되면, 통상 그 분양 대금은 모두 신탁사에 지급되고, 신탁회사는 그 분양 대금으로부터 자신의 신탁계약 비용, 은행들의 대출금 등을 신탁계약상 순서에 따라 배당하고 마지막으로 건축주에게 배당되는 것이 일반적입니다. 즉, 신탁된 부동산은 법적으로 신탁회사의 소유이지 건축주의 소유가 아닙니다. 부동산등기부등본의 열람으로 보통 신탁부동산의 경우 신탁되었다는 점이 기재되어 있습니다. 따라서 신탁회사가 아닌 건축주와 임대차계약을 체결한 것은, 부동산 소유자가 아닌 자와 임대차계약을 체결한 것으로 그 건물과 관련하여 어떠한 전세보증금 등도 주장하지 못하게 될 가능성이 높습니다.

전세사기 예방하려면

깡통전세사기는 '사기'라고 부르지만, 사실 누구를 처벌하기 쉽지 않습니다. 사기죄라면 피해자와 가해자가 나뉘어야 하지만 깡통전세사기의 경우 많은 이권이 겹쳐 누가 대체 가해자인지 분간조차 어려운 상황이 많습니다. 형사고소를 해보아도 사기죄로 법률을 적용하기 쉽지 않습니다.

그렇다면 전세 사기를 당하지 않는 방법은 없을까요?

전세사기 피해를 보지 않으려면 시세가 형성되지 않은 빌라, 오피스텔 등에는 전세로 들어가지 않는 것이 좋습니다. 하지만 현실적으로 그러기 쉽지 않은 상황이라면 사전에 충분히 공부하고 조심하는 방법밖에 없습니다. 빌라나 오피스텔에 전세로 들어가면 가장 먼저 할 일은 시세 대비 전세금을 잘 확인하여 통상적이지 않다면 들어가지 않는 것이 좋습니다. 빌라는 시세 파악이 쉽지 않지만 뭔가 이상 조짐이 보인다면 끊임없이 의심해야 합니다.

두 번째로 공인중개사를 너무 신뢰하면 안 됩니다. 공인중개사가 전세금 반환보증을 책임져 주지 않으므로 집과 관련된 정보와 계약 관계는 자신이 직접 확인해야 합니다.

세 번째로 집주인과 전세계약 시 특약을 조건으로 거는 것이 좋습니다. 전세계약 후 목적물에 매매가 이루어지는 경우 임차인에게 이를 통지하기로 하며 임차인이 이를 원치 않는 경우 전세 계약 해지가 가능하다는 조건입니다. 이렇게라도 해놓아야 전 주인을 상대로 소송이 가능합니다.

그리고 마지막으로 전세 보증보험을 반드시 가입하셔야 합니다. 최근에는 빌라의 경우 전세 보증보험가입 자체가 안되는 지역도 많은데, 보증보험이 불가능하면 전세로 들어가지 않는 것이 좋습니다.

오늘 본 포스팅을 통해 깡통전세사기 피해를 보지 않기 위해 예방해야 하는 방법에 대해 말씀드렸습니다. 거듭 말씀드리지만, 전제 사기 피해를 보지 않으려면 예방조치를 취해 두는 것이 필요합니다.