전세사기전문변호사가 알려주는, 전세사기 당하지 않는 법 

전세계약의 경우 통상 공인중개사를 통해 거래하지만, 직거래를 하는 경우도 있습니다. 직거래의 경우 법률전문가가 아니라면 사기를 당하기 가장 좋은 표적이 되므로 본인이 전문가가 아니라면 공인중개사의 도움을 받으시는 것이 좋습니다. 하지만 공인중개사라고 하더라도 모든 위험이 제거되는 것은 아니고 공인중개사와 결탁한 사기, 심지어 공인중개사가 주범인 사기도 있을 수 있으므로 공인중개사를 통해 최소한의 안전성을 확보하되 스스로 준비하고 공부하여 계약을 체결하셔야 합니다.​

• 녹음

공인중개사가 하는 말, 임대인이 하는 말을 곧이곧대로 믿고 계약하시면 안 됩니다. 시세가 높다, 계약하고 저당권을 해제해 주겠다, 저당이 잡혀있지만 임대인이 재력이 있다 등등 아무것도 보장해 주지 않는 말들을 믿어서도 안 되지만 최소한 녹음이라도 해두면 나중에 중요한 증거가 됩니다. 무조건 계약 과정을 다 녹음하시기를 바랍니다.

• 등기부 확인

등기부가 모든 것을 보장해 주지는 않지만, 등기부에는 정확한 소유자를 확인할 수 있고, 소유권을 획득한 시기와 방법, 저당권이 어떤 순위로 얼마나 설정되어 있는지 다 확인할 수 있습니다. 내가 전세계약을 체결하고 나서 나보다 선순위인 채권자는 없는지, 임대인이 집주인이 맞는지, 단독소유권자인지 모든 내용을 확인하시고 파악하시는 것이 중요합니다.

• 시세 확인

부동산 가격이 전반적으로 하락추세이고, 매매거래가 없어 실제 시세는 인터넷에서 검색하는 것보다 낮을 것이며 경매가 되는 경우 유찰 등으로 더 가격이 낮아질 수 있습니다. 더군다나 요새는 시세를 조작하거나 공모한 공인중개사가 시세를 속이는 등으로 시세 파악이 더 어려우니 최대한 보수적으로 파악하시는 것이 중요합니다. 보수적으로 파악한 최소 시세의 절반 안에 본인의 전세보증금 채권이 있는 수준은 되어야지 그래도 조금은 안전하다고 볼 수 있습니다. 예컨대 네이버 등에서 검색한 가격은 20억이지만 실제로 본인이 파악해 본 시세가 15억 원이라고 할 때 전세금이 10억 원이면 애매한 상황입니다. 거기다가 선순위 저당권이 6억 원 정도 된다면 더더욱 위험합니다. 선순위 저당권과 전세금을 다 합하여 시세의 절반을 넘어간다면 주의하시기를 바랍니다.

• 전입신고와 확정일자

전입신고는 내가 그 집에 거주한다는 것을 확인하는 것으로 대항력을 부여하고, 확정일자는 그 다음날부터 저당권과 같은 우선변제권을 발생시키는 행위입니다. 이를 소홀히 할 때 전세보증금을 돌려받지 못하거나 배당에서 밀리거나 배당을 받지 못하는 상황까지 생길 수 있습니다. 반드시 처리해 두어야 합니다.

• 주기적으로 등기부를 확인해 볼 것

쉽지 않겠지만 주기적으로 등기부를 확인해 보면 임대인이 추가 채무를 발생시킨 것이라든지, 매매나 가압류 등의 상황을 알 수 있어 임대인의 경제 상황도 파악할 수 있습니다. 이는 다음에 발생할 수 있는 분쟁에 대해서 빠른 대비를 가능하게 하므로 주기적으로 해주시면 좋습니다.

전세사기 피해를 당하였을 때 흔히들 사기죄로 고소를 진행하는 경우가 많습니다. 그런데 반드시 아셔야 할 것이 형사고소는 임대인을 구금하는 절차이지, 보증금을 돌려받을 수 있는 직접적인 방법은 아닙니다. 물론 임대인을 사기죄로 고소하게 되면 임대인이 처벌받을 게 두려워, 합의 명목으로 보증금 일부를 변제해 줄 가능성도 있습니다. 하지만 이런 경우는 극히 일부분으로, 대부분은 전세사기가 아니라면 혐의를 부인 하는 경우가 많습니다. 그 이유는 형법상 사기죄가 인정되려면 기망행위 즉 다른 사람을 속여 재산상 이익을 편취했다는 것이 입증되어야 하는데, 이러한 기망행위 입증이 생각보다 어렵기 때문인데요. 따라서 임대인을 사기죄로 고소했다고 할지라도 형사고소만으로는 보증금을 돌려받기가 어려울 수 있기에 민사소송의 진행도 필요합니다.

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임대인으로부터 전세보증금을 반환받지 못했거나 전세사기로 인해 반환 받기 힘든 상황에 처하게 되면 전세보증금반환청구소송을 진행할 수 있습니다. 문제는 전세보증금반환소송의 경우 절차 진행이 상당한 시간이 소요되는 데다 비용도 만만치 않기 때문에 전세사기를 당한 세입자 입장에서는 소송을 진행할 엄두가 나질 않는다는 것입니다. 그래서 전세금반환소송의 비용과 절차상 문제로 부담될 때는 지급명령 제도를 이용하는 방법도 있습니다.

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"지급명령"이란 소송을 거치지 않고, 세입자의 신청만으로 보증금반환을 받을 수 있는 제도로 쉽게 말해 소송의 간이절차라 이해하시면 됩니다. 그래서 지급명령은 법원에 내야 하는 인지세, 송달료가 보증금반환소송의 10분의 1밖에 들지 않습니다. 진행 절차 역시 간편하므로 법원에 지급명령 신청하면 소송처럼 변론에 참석할 필요가 없어 결정문이 나오는 데까지 그리 오래 걸리지 않습니다. 다만 지급명령은 신청한 서류로만 심사하므로 법원이 보낸 지급명령 우편물을 임대인이 받지 못한다면 효력이 발생하지 않는데요. 또한 임대인이 지급명령신청 결정문을 받았더라도 2주 이내에 이의를 제기하면 지급명령 결과와 무관하게 전세금반환소송을 진행할 수밖에 없습니다.

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위와 같은 변수가 없다면 지급명령은 소송 대비 비용과 시간을 절약할 수 있지만 반면에 오히려 시간과 비용이 더 낭비되기도 합니다. 따라서 임대인이 보증금을 챙긴 후 잠적한 상황이라면 지급명령을 신청하기보다는 전세금반환소송을 진행하는 것이 바람직합니다. 다만 이러한 민사 소송절차를 밟더라도 보증금반환을 받기는 사실상 어렵습니다. 그러므로 전세사기 피해를 보지 않도록 임대차계약 시 미리 다음에 예기치 못한 상황에 대비하여 미리 예방할 수 있도록 해야 합니다.