주택임차인의 갱신요구권에 대한 소고 

  주택 임차인의 주거생활의 안정을 더욱 강하게 보장할 목적으로 2020. 7. 3. 주택임대차보호법이 개정되어 상가건물임대차보호법에서와 같은 계약갱신요구권이 도입되었다. 이로써 임대인에게 정당한 거절 사유가 없는 한 임차인의 요구에 따라 임대차계약이 갱신됨으로써 임차인이 원할 경우 최소 4년(최초 임대차기간 2년 + 갱신 후 임대차기간 2년)간 동일한 주택에서 거주할 수 있게 되었다.

  주택 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유는 아래와 같다.

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

  임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 임차인은 계약갱신요구를 한 후 이를 임의로 철회할 수 없다.

  갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 5%의 범위에서 증감할 수 있다.

  갱신되는 임대차에 관하여 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생한다.

  임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 후 정당한 사유 없이 제3자에게 주택을 임대한 경우 임차인은 손해배상을 청구할 수 있다.

  임대인과 임차인이 사전에 계약갱신요구권을 행사하지 않기로 약정한 경우 그러한 약정은 주택임대차보호법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리하므로 효력이 없다.

  임차인의 갱신요구권이 도입된 후 선고된 대법원 판결로는 아래와 같은 판례가 있다.

대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결

임차인이 계약갱신을 요구하였더라도, 임대인으로서는 특별한 사정이 없는 한 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인도 그 주택에 실제 거주하려는 경우 갱신거절 기간 내에 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있다.

대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결

임대인(임대인의 직계존속‧직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려고 하는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명 책임은 임대인에게 있다. ‘실제 거주하려는 의사’의 존재는 임대인이 단순히 그러한 의사를 표명하였다는 사정이 있다고 하여 곧바로 인정될 수는 없지만, 임대인의 내심에 있는 장래에 대한 계획이라는 위 거절사유의 특성을 고려할 때 임대인의 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정된다면 그러한 의사의 존재를 추인할 수 있을 것이다. 이는 임대인의 주거 상황, 임대인이나 그의 가족의 직장이나 학교 등 사회적 환경, 임대인이 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위, 임대차계약 갱신요구 거절 전후 임대인의 사정, 임대인의 실제 거주 의사와 배치‧모순되는 언동의 유무, 이러한 언동으로 계약갱신에 대하여 형성된 임차인의 신뢰가 훼손될 여지가 있는지 여부, 임대인이 기존 거주지에서 목적주택으로 이사하기 위한 준비의 유무 및 내용 등 여러 사정을 종합하여 판단할 수 있다.

대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672판결

임차인이 임대차계약의 갱신을 요구하면 임대인에게 갱신거절 사유가 존재하지 않는 한 임대인에게 갱신요구가 도달한 때 갱신의 효력이 발생한다. 갱신요구에 따라 임대차계약에 갱신의 효력이 발생한 경우 임차인은 언제든지 계약의 해지통지를 할 수 있고, 해지통지 후 3개월이 지나면 그 효력이 발생하며, 이는 계약해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달하였더라도 마찬가지이다(갱신된 임대차계약 기간이 시작된 후 3개월이 지나야 해지 효력이 발생하는 것이 아님).