[전세사기]피해자들 보호받을 수 있도록 한 최신 대법원 판례소개 

[사건개요]
​원고는 총 16가구로 이루어진 다가구주택을 임차하기 위하여, 피고 공인중개사에게 중개를 의뢰하고 9천만원의 보증금을 지급했습니다.
이 과정에서 공인중개사는 해당 부동산 등기부에 기입된 채권최고액은 7억8천만원이지만, 실제는 6억원이라고 설명하였습니다.
공인중개사는 나머지 15가구에 거주하고 있는 다른 임차인들의 임차보증금 액수, 각 임차계약의 시기와 종기 등을 확인하여 원고에게 설명하거나 근거자료를 제시한 바 없습니다. 또한 중개대상물 확인 설명서 중 '실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항'란에 해당 다가구건물 임차보증금 총액은 6억원(임대인 소유자 구두 확인)이라고 기재하였으며, 이 부동산의 가액이 18억5천만원을 상회하기 때문에 원고의 임차보증금을 합하더라도, 반환에 문제가 없을 것으로 설명하였습니다.

이에 원고는, 피고 공인중개사를 상대방으로 하여 설명의무위반의 채무불이행책임 내지 불법행위책임을 묻는 민사소송을 제기하였습니다.

[대법원의 판단]
먼저 부동산중개업자와 원고 의뢰인의 법률관계는 민법상 위임관계와 유사하므로, 의뢰를 받은 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사 확인하여 중개의뢰인에게는 설명할 의무가 있다는 확립된 판례를 전제로 하여, 직접 조사 확인 의무가 없는 사항이라고 하더라도, 의뢰인이 계약을 맺을지를 결정하는데 중요한 내용이라면, 그에 관하여 그릇된 정보를 제공해서는 아니되며, 그 정보가 진실인 것으로 그대로 전달하여 의뢰인이 이를 믿고 계약을 체결하게 하였다면, 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개해야 할 의무를 위반한 것이라고 설시하였습니다.
보다 세부적으로는 ① 임차의뢰인이 임대차계약 종료 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는데 필요한 중개목적물의 권리관계 등에 관한 자료를 성실하고 정확하게 제공해야할 의무를 부담하고, ② 중개목적물의 부동산등기부상에 표시된 권리관계 등을 확인 설명하는 것에 그쳐서는 아니되고, 다가구주택 내에 거주하는 다른 임차인들의 임대차보증금, 임대차 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구하여 확인한 후 임차의뢰인에게 설명하고 자료를 제시할 의무가 있다고 판단했습니다.

더 나아가 공인중개사법 시행규칙 서식에 따른 중개대상물 확인설명서 중 '실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물권의 권리사항'란에 그 내용을 기재해야할 의무가 있다고 판단하고, 만약 부동산 소유자인 임대인이 다른 세입자들의 보증금현황 및 임대차계약 시기, 종기에 대한 자료요구에 불응하는 경우, 이 내용도 중개대상물 확인설명서에 기재해야 할 의무가 있으며, 만약 공인중개사가 고의나 과실로 상기 의무들을 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 『공인중개사법』 제30조에 의하여 손해배상책임이 있다고 판시하였습니다.

  이 사건에서 대법원은, (1) 공인중개사는 본인이 중개한 임대차계약이 종료된 이후에 임차인이 보증금반환을 제대로 받을 수 있는지 판단할 수 있는 자료를 제공할 의무가 있고, (2) 임대인에게 다른 임차인들의 권리관계에 관한 자료를 요구하여 확인한 후, 설명할 의무도 있다고 하였으며, (3) 만약 임대인(소유자)이 위 자료 요구에 불응한 경우, 그 불응하였음을 기재하여 임차의뢰인(원고)에게 제공할 의무가 있다고 판시하여, 다소 일반규정의 형식으로 규정된 공인중개사법 제30조 상의 손해배상책임의 내용을 구체화한 데 의의가 있다고 하겠습니다.