상가계약갱신요구권, 이것 모르면 큰 손해봅니다. 

안녕하세요. 제이엘파트너스의 부동산전문변호사 임영호입니다.

오늘은 상가계약갱신요구권에 대해 자세히 알려드리는 시간을 가져볼까 합니다.​

우선 상가건물임대차보호법 제10조에 따른 내용을 알려드리겠습니다. 이 조항에 따르면 세입자가 임대기간 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 연장을 요구할 때, 거절할 합당한 이유가 없어야 한다는 내용이 명시되어 있습니다.

그래서 많은 분들이 이것이 상가임차인의 계약갱신요구권이라고 알고 있는데요.

하지만, 대부분의 사람들이 모르는 사실 중에 하나가 바로 이러한 상가 계약갱신청구권은 주택임대차보호법과는 달리 최초 시작일부터 최대 10년까지 보장된다는 점입니다.

과거에는 보통 5년이 보장되었지만, 2018년 새롭게 개정된 상가임대차보호법으로 인해 기간이 10년으로 변경되었습니다.

따라서 상가의 경우 계약갱신요구권은 최초 임대차 기간이 10년을 넘지 않는 범위에서만 행사할 수 있습니다.

다만, 앞서 알려드린 것처럼 상가임대차계약갱신청구권이 모두 10년으로 보장되는 것은 아닙니다.

왜냐하면 상가임대차계약갱신청구권의 기간이 2018년부터 변경되었기 때문에, 2018년 10월 16일 이후 체결된 상가 임대차부터 해당 변경사항이 적용됩니다.

이에 대한 대법원의 판례도 명확하게 규정하고 있습니다. 새로운 법이 시행된 2018년 10월 16일 이후에 체결된 상가 임대차에는 10년이 적용되지만, 개정 이전에 체결된 임대차는 해당되지 않는다는 것입니다.

따라서 2018년 이전에 상가 임대차계약을 체결한 경우, 최대 5년까지만 계약갱신청구권을 주장할 수 있습니다.

이외에도 상가는 건물주가 변경된 경우에도 10년으로 계약갱신청구권이 시작된다고 생각하는 분들이 있습니다.

그러나 이는 오해입니다. 건물주 변경으로 임대차계약기간이 다시 10년으로 시작되지 않습니다. 계약갱신청구권은 최초 임대차 시작일부터 설정됩니다.

또한, 상가계약갱신요구권을 요청했다고 해도 임대인이 거부할 수 있는 상황이 있습니다. 상가건물임대차보호법은 정당한 사유 없이는 계약을 해지할 수 없도록 규정하고 있습니다.

따라서 세입자가 갱신요구건을 거부할 수 없지만, 합당한 사유가 있을 때에는 계약갱신청구권을 행사했더라도 상가임대차계약해지가 가능합니다.

그렇다면 언제 상가임대인이 계약을 종료할 수 있을까?

상가건물 임대차보호법 제10조에 따르면, 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구할 경우, 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다. 하지만 명확한 귀책사유가 있는 경우 임대인은 거절할 수 있습니다.

특히, 월세가 3개월 이상 연체된 경우, 임대인은 계약갱신청구권을 거부할 수 있습니다. 연속해서 밀리지 않았더라도 3개월분에 해당하는 월세가 밀린 사실이 있는 경우 거부 가능합니다.

마지막으로, 임차인이 3개월 이상 밀린 월세 중 일부를 나중에 냈더라도, 임대인이 임대차 계약 갱신을 거절할 수 있다는 판례가 있습니다. 이는 과거에 3개월 이상 연체한 사실이 있는 경우 건물주가 계약갱신청구권을 거부할 수 있음을 의미합니다.

요약하자면, 상가임대차보호법의 변경사항과 정확한 법률을 알고 있는 경우가 많지 않으므로, 이를 활용하기 전에 정확히 숙지하시기 바랍니다.