재건축명도소송, 세입자는 어떻게 대처해야할까? 

안녕하세요. 제이엘파트너스 부동산전문변호사 임영호입니다.

지금 건물이 노후되어 재건축을 해야 한다면서 집주인이 당장 집을 비워달라고 하시는 상황이신가요?

이에 '이런 게 어딨냐'며 '계약이 남았다면서 거부를 하셨을 것입니다. 그럼에도 집주인이 명도소송까지 하겠다고 들먹이면서 나가라고 하고 계시는 것일텐데요.

지금 매우 답답한 상황이실거라서 결론부터 말씀드리자면 순수히 나갈 필요가 없습니다. 상가건물임대차보호법이나, 주택임대차보호법은 임차인이 보호를 위해 만들어진 법률입니다. 때문에 정당한 이유없이 집주인이 맘대로 임대차계약을 해지할 수 없습니다.

즉, 상가 임대차계약의 경우 한번 계약을 맺게 되면 10년간 법의 보호를 받습니다. 그리고 주택 임대차계약의 경우에는 4년간 법의 보호를 받아, 계약을 그대로 유지할 수 있습니다.

따라서 집주인은 재건축을 이유로 무조건 세입자에게 나가라고 할 수 없습니다. 다만 정당한 사유가 있으면 중간에 계약을 해지할 수 있다고 법에 명시가 되어 있습니다.

그래서 임대차계약을 중도해지할 수 있는 사유에 해당되면 집주인의 요구를 거절할 수 없습니다. 그럼 여기서 말하는 정당한 사유라 함은 어떤 경우를 말하는 것일까요? 지금부터 하나씩 짚어드리도록 하겠습니다.

상가 및 주택 임대차계약 중도에 해지할 수 있는 경우에 대해서 말씀드리면

1.임차인이 월세를 연체한 사실이 있는 경우(상가는 3회, 주택은 2회)

2.임차인이 거짓이나 그밖의 부정한 방법으로 임차인 경우

3.서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4.임차인이 임대인의 동의없이 목적건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우

5.임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6.임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못한 경우

7.임차한 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축을 하는 경우

8. 그밖에 임차인이 임차인으로서 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

위와같이 총 8가지 사유가 정당한 사유에 해당이 됩니다. 그래서 집주인이 계약해지를 요구하면 받아들일 수 밖에 없습니다.

하지만 여기서 철거나 재건축을 하기 위해서는 계약 갱신을 거부할 수 있다는 내용을 보고 깜짝 놀라셨을텐데요.

물론 재건축 또는 재개발등으로 인한 건물철거사유도 중도계약사유가 되는건 맞습니다. 하지만 무조건 계약갱신요구를 주장할 수 있는게 아니라 아래와 같이 2가지 경우일때에만 인정이 될 수 있습니다.

첫 번째가 계약을 체결할 당시에 임대인이 임차인에게 재건축 일정에 대해서 미리 고지를 한 경우여야 합니다.

두 번째는 건물이 노후가 됐거나 또는 심하게 훼손되어 안정사고의 위험이 있는 경우여만 합니다. 따라서 이 경우만 아니라면 굳이 집주인의 말대로 따를 필요가 없습니다. 그럼에도 불구하고 재건축명도소송을 한다고 으름장을 놓는다면?

신속하게 법적 대응을 하시길 바랍니다. 집주인이 법대로 하겠다는 이야기를 할 경우 임차인은 뭣도 모르고 그냥 집주인이 하라는 대로 했다가는 손해를 보고 나갈 수 있습니다.

하지만 그러실 필요가 전혀 없습니다. 소송은 소송을 제기한 원고에게 전적으로 입증책임이 있습니다. 그래서 집주인의 청구가 이유가 없는 것이라면 명도소송을 제기하더라도 청구를 기각시키는 것이 충분히 가능합니다.

때문에 전문변호사를 찾아 사건에 대해 법률상담을 받고 앞으로 어떻게 대응하는 것이 좋은지 대응전략을 세우시길 바랍니다.

여러분이 법에 대해서 잘 몰라 명도소송을 하겠다는 집주인의 겁박에 겁을 먹으시는 경우가 많은데 법원은 철저하게 중립적으로 판단을 합니다.

명도소송을 당하더라도 원고의 청구가 타당하지 않다는 사실을 밝히면 유리한 결과를 이끌어낼 수 있습니다.

그러니 미리 겁먹지 마시고, 전문변호사를 찾아 집주인의 요구가 정당한지, 또는 법적 공방을 통해 다퉈볼 여지가 있는지 여부에 대해 조언을 받아보시길 바랍니다. 이렇게 말씀을 드려도 비용 때문에 변호사상담을 받기가 부담스러워 망설이는 분들이 계실텐데요.

대부분 법률사무소나 로펌에서는 전화상담은 비용없이 무료로 진행을 하는 곳이 많습니다. 보다 정확한 상담을 위해 상담비용을 받는곳도 소정의 금액만 지불하면 됩니다. 몇만원이면 가능하다고 생각하시면 됩니다. 그러니 비용걱정하지 마시고 부담없이 법률상담을 받아보시길 바랍니다.