[건물철거 및 토지인도 등] 건물을 샀는데 토지는? (1편) 

안녕하세요.

컬로든 법률사무소 대표변호사 서승효입니다.

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오늘 사례 분석 사안으로는, 제가 했던 건물철거 및 토지인도 소송 중에서 가장 기억에 남는 사건을 가지고 와봤습니다.

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이 사건이 가장 기억에 남는 이유는 원피고 각자가 주장할 수 있는 공격방어방법을 총동원했던 사건이기 때문입니다. 함께 살펴보시죠.

(* 개인정보가 노출되지 않도록 최소한의 범위에서만 사건 내용을 정리하였습니다)

(*사건 설명의 편의상 반소 내용은 따로 언급하지 않겠습니다)

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1. 당사자

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• 원고1 : 토지 소유자(1인, X토지 단독소유)이자 A에게 토지(토지X)를 빌려준 토지 임대인

• 원고2 : 토지소유자(2인, Y토지 공유)이자 A에게 토지(토지Y)를 빌려준 토지 임대인

• (이하에서는 편의상 원고1, 원고2를 합쳐 '원고'라고 합니다)

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• A : 토지 임차인임과 동시에 임차한 토지상에 건물을 신축하여 세차장 영업을 한 자

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• 피고 : A로부터 토지 임차권 등 세차장 영업과 관련된 모든 권리를 양수한 자

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2. 원고의 청구취지 및 청구원인 등

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• 청구취지 : 건물 철거하고, 토지 인도하라. + 0000. 0. 00.부터 이 사건 건물을 철거할 떄까지 매월 ooo만 원의 비율에 의한 금원을 지급하라.

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• 청구원인 : 민법 213조, 214조 + 민법 741조

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• 원고는 이 사건 토지 소유자이다.

• 원고와 피고 사이에는 이 사건 토지 사용과 관련하여 어떠한 법률관계도 존재하지 않는다.

• 한편, 원고는 A가 원고의 동의 없이 피고에게 이 사건 임차권을 양도한 것을 이유로, 나아가 A가 3기의 차임을 연체하였음을 이유로 임대차계약을 해지한다는 내용증명을 발송하였고, 위 내용증명은 A에게 도달되었다.

• 이 사건 건물의 존재로 인하여 원고는 이 사건 토지를 사용하지 못하는 손해를 입었고, 반대로 피고는 이 사건 건물을 소유하면서 정당한 권원 없이 이 사건 토지를 사용하는 이익을 얻었다.

• 피고가 얻은 부당이득액은 원고가 A로 부터 지급받았던 차임 ooo만 원/월이다.

• (장래이행의 소 적법요건 주장) 피고가 A로부터 일체의 권리를 양수받아 이 사건 토지상에서 세차장 영업을 하고 있다. 현실적으로 피고만이 원고에 대하여 건물 철거 및 토지 인도 의무를 이행할 수 있다. 원고는 A와의 임대차계약관계가 해소된 이후 피고와 별도의 임대차계약을 체결하려고 하였으나, 피고는 이를 일방적으로 거절하고 계속해서 이 사건 토지 위에서 영업을 하였다. 이후 계속된 원고의 사용료 지급 요청에도 불구하고, 피고는 현재까지 원고에게 토지 사용료를 일절 지급하지 않고 있다.

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2-1. 1심 판결

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• 1심 절차에서는 피고가 특별하게 사건 내용을 다투지 않았음. 오히려 피고는 원고 청구를 전부 인정하는 취지에서 '코로나로 힘드니 차임을 몇 년동안 내지 않고 세차장 영업을 할 수 있게 해달라'라는 취지로 조정을 요청하였음.

• 1심 판결은 원고 전부 승소.

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여기까지는 프롤로그였습니다. 이제 진짜 공방의 시작입니다.

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3. 피고의 항소

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• 피고가 1심 판결을 다투는 이유를 요약하면 아래와 같습니다.

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• A는 3기 차임을 연체한 사실이 없으므로, 차임 연체를 이유로 한 해지 주장은 이유 없다.

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• A가 피고에게 영업권 일체를 양도하면서 토지 임차권까지 양도하게 된 것이므로 이를 임대인에 대한 배신행위로 평가할 수 없고, 따라서 원고는 이를 임대차계약 해지 사유로 삼을 수 없다.

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• 설령 원고에게 해지권이 인정된다 하더라도, 원고 모두가 아닌 원고1만이 피고에게 해지의 의사표시를 하였으므로, 해지의 불가분성에 따라 유효한 해지의 의사표시가 있었다고 볼 수 없다. 결국, 원고와 A 사이의 임대차계약은 아직까지 유효하게 존속하고 있다.

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• 원고와 A 사이에 임대차계약이 유효하게 존속하고 있는 이상, 원고가 A로부터 토지 임차권 등을 양수한 피고에 대하여 건물철거 및 토지인도를 구하는 것은 '신의칙'에 반한다.

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• 나아가, 원고는 임대차계약 제oo조에 따라 특별한 사정이 없는 한 A가 피고에게 임차권 양도를 할 수 있게 동의, 협조해야 할 의무가 있는데, 원고가 이를 제대로 이행하지 않아 피고가 임차인의 지위를 취득하지 못하였으므로, 원고가 피고에 대하여 건물철거 및 토지인도를 구하는 것은 '신의칙'에 반한다.

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3-1. 원고의 반박

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• 피고 주장, 그럴 듯 하지않나요? 그런데, 제가 어떻게 하나씩 반박했는지 보시죠.

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• A가 원고에 대하여 3기의 차임을 연체한 사실은 거래이체내역상 명백하다. 피고의 주장은 이유 없다.

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• 배신행위가 아닌 경우의 해지권 행사 제한 법리는 민법 제629조에 따른 계약 해지에만 적용되는 것이므로, 임대인과 임차인이 별개의 약정으로 해지사유를 정한 때에는 위 법리가 적용될 여지가 없다. 원고와 A는 임대차계약 당시 '임차권 양도시 별도의 협의 절차를 거치지 않을 경우 임대인이 임대차계약을 해지 할 수 있다'라고 정하였다. 따라서 배신행위가 아니므로 원고의 임대차계약 해지가 제한되어야 한다는 피고의 주장 역시 이유 없다.

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• 원고들은 모두 가족관계에 있는 자들이다. 원고1만이 임대차계약 체결 당시부터 A와 소통하여 왔고, A 또한 다른 원고는 만난 적도 없다. A는 임대차계약 해지가 문제되었을 때에도 원고1과만 소통하며 문제를 해결하고자 하였다. 이 사건 토지(토지X, 토지Y)는 세차장 운영을 위해 일체로 사용되고 있고, 원고1과 A가 맺은 임대차계약, 원고2와 A가 맺은 임대차계약은 그 체결 일시 및 계약 내용이 아예 동일한다. 이와 같은 사정을 종합하면, 원고1은 원고2로부터 위임을 받아 A에게 해지통지를 한 것으로 볼 수 있으므로, 이 사건 임대차계약은 적법하게 해지되었다. 따라서, 피고의 주장은 이유없다.

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• 원고와 A 사이에 유효한 임대차계약이 존재하지 않는 이상, 피고는 원고에게 신의칙으로 대항할 수 없다고 보아야 한다.

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• 설령, 원고와 A사이에 여전히 임대차계약관계가 존속한다 하더라도, 원고가 A의 임차권 양도에 동의하지 않는 것은 정당한 이유(임대차계약 제oo조에서는 임차권 양도시 임대인에 대한 서면 통지로 동의를 구하라고 정하고 있으나, A는 원고에게 서면통지를 일체 하지 않은 점, 원고는 피고가 이 사건 건물에 관한 소유권이전등기를 마치기 전부터 피고에 대하여 세차장 운영을 위한 임대차계약체결을 요청하였으나 피고는 일방적으로 이를 거절하였던 점, 한편 피고는 A의 파산절차에서 영업양수대금반환채권을 파산채권으로 신고하였는데, 이는 피고가 이 소송에서 세차장 영업을 위해 토지 임차권을 주장하는 것과는 모순되는 것인 점 등)가 있으므로, 피고의 신의칙 주장은 이유 없다.

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3-2. 2심 판결

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• 결론부터 말씀드리면, 2심 법원은 피고의 주장은 전부 배척하고 1심 판결을 그대로 유지하였습니다.

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• 2심 판결 중 주요 내용 한번 보실까요?

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• 해지의 효력과 관련하여

2편에서 계속...

[2편] https://www.lawtalk.co.kr/posts/73518