부동산 다운계약서 작성에 따른 매매계약 해제 

다운계약서 작성에 따른 민사분쟁...

비싼 건물을 정상가로 계약하고 매매하는 경우 양도세, 취득세 등 세금이 발생하게 되고 세금을 낮추기 위해서 편법으로 그동안 부동산 중개에서 관행처럼 일어난 것이 실제의 매매대금보다 매매대금을 낮춰서 계약서를 작성하는 일이었고 이를 흔히 '다운계약서'라고 하여 암암리에 작성해왔던 것이 사실입니다. 하지만 엄연히 이러한 다운계약서는 탈세를 목적으로 한 행위로서 범죄에 해당합니다. 하지만 세금 감면의 혜택이 너무 크다 보니 아직도 다운계약서는 실제로 부동산 매매에서 빈번히 발생하고는 합니다. 문제는 매매계약 후 이를 불안하게 생각한 일방이 다운계약서를 없던 것으로 하자고 하게 되면서 많은 민사분쟁이 일어나고는 합니다. 이렇게 계약금까지 서로 준 상황에서 일방이 반대하는 경우 문제가 되고 매매계약 해제 관련하여 많은 분쟁이 일어나고는 합니다. 그렇다면 다운계약서 작성에 따른 계약 해제를 요구하게 되면 어떠한 점이 문제기 될까요?


다운계약서의 계약은 과연 유효할까?

다운계약서의 작성이 불법이라면 이러한 행위를 근거로 한 계약 자체의 효력은 어떻게 될까요? 불법의 행위이므로 계약 자체가 무효가 될까요? 민법은 반사회적 법률행위의 경우 무효로 한다는 규정을 두고 있습니다. 하지만 대법원은 양도소득세의 일부를 회피할 목적으로 매매계약서에 실제로 거래한 가액보다 낮은 금액으로 매매대금을 기재한 것만으로 그 매매계약이 사회질서에 반하는 법률행위로서 무효로 되는지에 대하여 '소득세 법령의 규정에 의하여 당해 자산의 양도 당시의 기준시가가 아닌 양도자와 양수자간의 실제로 거래한 가액을 양도가액으로 하는 경우, 양도소득세의 일부를 회피할 목적으로 매매계약서에 실제로 거래한 가액을 매매대금으로 기재하지 아니하고 그보다 낮은 금액을 매매대금으로 기재하였다 하여 그것만으로 매매계약이 사회질서에 반하는 법률행위로서 무효로 된다고 할 수는 없다.'라는 입장입니다. 따라서 다운계약서의 작성만으로 계약자체가 무효로 되지 않아 내용 그대로의 매매계약이 성립한 것으로 봅니다.


일방의 변심 이를 사유로 매매계약 해제가 가능할까?

매매계약을 해제하려면 법정해제 사유나 약정해제 사유가 존재하여야 합니다. 그렇다면 다운계약서를 쓰고 매매를 하기로 했음에도 일방이 변심하여 실거래가로 계약서를 쓰자고 하는 경우 이를 사유로 매매계약해제가 가능할까요? 판례는 ‘매매계약 시 향후 작성할 검인계약서 상의 매매대금을 실제 대금과는 달리 매매대상 부동산의 과세표준액으로 작성하기로 약정하였으나 매수인이 이를 이행하지 않은 경우 검인계약서 상의 매매대금에 관한 위 약정 부분은 조세회피 등의 의도에서 매도인의 편의를 봐 준다는 것일 뿐 위 매매계약의 주된 목적을 달성하는 데 필수불가결한 것은 아니라 할 것이므로 위 매매계약에 부수되는 의무를 규정한 것에 불과한 것이어서 그 불이행에 의하여 위 매매계약의 목적을 달성할 수 없게 되는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 불이행만을 들어 매도인이 위 매매계약을 해제할 수는 없다.’ 라는 입장입니다. 따라서 다운계약서 작성의무는 부수적인 의무에 해당하고 이를 지키지 않은 것은 채무 불이행이 아니라서 계약해제가 불가능하다고 보는 것이 합리적입니다.


다운계약서 작성을 요구하는 쪽이 불리해질 수도 있습니다.

위의 판시내용을 잘 살펴보면 매도인 혹은 매수인이 다운계약서를 작성하지 않는 경우 이는 계약상의 채무불이행에 해당하지 않으므로 양 당사자 간에서는 매매계약서상의 의무를 지켜야 합니다 만약 불이행한다면 오히려 상대방이 매매계약해제를 요청할 수 있습니다. 따라서 다운계약서작성 계약이 유효하다는 주장을 하는 일방에게 그 귀책이 돌아갈 가능성이 큽니다. 위의 사례에서 오히려 계약금의 몰취가 아닌 배액배상을 해야하는경우가 생길 수도 있는 것입니다.


다운계약서 작성으로 인한 민사분쟁으로 고민하고 계신다면...

다운계약서 관련하여 많은 민사 분쟁이 발생하게 됩니다. 매도인이든 매수인이든 다운계약서 자체가 유효하다며 자신의 매매계약상 의무를 다하지 않는 경우 상대방으로부터 오히려 역으로 소송을 당할 수도 있는 문제입니다. 부동산거래 신고등에 관한 법률 시행령은 이런 잘못된 관행에 대하여 신고제도를 두고 있고 포상금도 지급하고 있습니다. 따라서 상대방과 싸우지 않고도 현명하게 일처리를 할 수 있는 방법이 얼마든지 있습니다. 하지만 법리를 검토하고 매매계약의 해제를 살피는 것은 굉장히 어려운 부분에 해당합니다. 그러기 때문에 민사 전문가와 함께 하여야 합니다.